中国人买日本房子的“傲慢与偏见”，你还陷在自己画的圈子里吗？

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中国与日本虽然距离不远，但是传统的思维观念还是存在很大差异。在买房住房方面亦是如此，很多细节上的选择难免有分歧。一方水土养一方人，不同的文化土壤培养出不同的思想再正常不过了。但是中国人在日本买房，由于思维差异产生的决策分歧该如何平衡呢？

首先要明确一点：是在日本买房。房子是不动产，不是买完就能带回家任意支配的物品，全凭自己喜好评判。一套房子归你所有，从此打上你的“烙印”。但是房子始终都在日本，呼吸着日本的空气，接触来来往往的日本人。“入乡随俗”的道理大家都懂，就算你人不在外乡，你的所有物在外乡也依然要适应当地气候。

其次，是以投资为目的在日本买房。如果是买来自己居住，完全可以满足自己的主观要求。比如你想在日本乡下寻一处僻静的地方住下，远离闹市，读书、度假、养生……哪怕交通不便，只要你自己喜欢就可以在这样的房子里生活。

但如果是投资，就要三思而后行了。投资有一套基本逻辑在，打破基本原则来满足个人喜好只会得不偿失，也有悖于投资的初衷。还是要现实一点，收益为重。

然而我看到的一个现实是，很多已经选择了在日本投资的人还是没办法转变思维、完全接纳日本的一些生活习惯和小习俗，坚持自己的“傲慢与偏见”。今天暖灯君带大家看一下中国人买日本房子的5种常见情况，误区也好，偏见也罢，你“中招”了吗？

需要转变的思维

01

 面积这么小有人买吗？

经常有初涉日本房产的投资人开门见山，“你们发的房子面积太小了，发个五六十平的一居室让我看看吧！”确实，日本国土面积只相当于中国的一个云南省面积，房子的整体面积普遍不大也情有可原。

但是国内投资人看到一套房子20㎡、15㎡一时半会儿还是接受不了。需要注意的是，日本房地产市场上标注的房屋面积基本都是“专有面积”，也叫“壁芯面积”，即壁芯到壁芯的距离，以房间的“墙壁中心”为基准计算而来。通俗地讲是房屋内的实际使用面积，不包括阳台和公摊部分。

（专有面积与国内的建筑面积不同，日本的专有面积×1.3≈国内的建筑面积，阳台不算在内。）

此外，日本租赁市场上最好出租的户型就是1R或1K的小公寓，租客以学生和单身上班族为主，受众广。此类小型公寓的价格也比较怡人，东京都核心五区100万人民币左右就能买到一套离地铁站较近的小公寓。

麻雀虽小五脏俱全，一套小公寓里玄关、储物柜、卫生间、小厨房、阳台等空间设施齐全，满足生活刚需。好租、不贵，小巧一点又何妨呢？

02

 朝南朝北重要吗？

朝向，是中国人在买房或租房时的一个举足轻重的指标，“坐北朝南”、“南北通透”是我们最喜欢的格局。在日本买房也要适用这项指标吗？

其实日本人选房并不是特别在意房屋朝向的问题，日本朝南的公寓比例不高，所以日本同一栋大楼里因为朝向不同导致的房价差异也并不像我们这么明显。其中很大一部分是因为衣物晾晒问题。中国普遍依靠太阳光晾晒衣物，而日本普遍是靠有热水功能的洗衣机+烘干机。

当然，充足的阳光照射是所有人都向往的，所以日本人更青睐“角部屋”，至少两面都能接收到阳光直射。日本的公寓大楼不像国内那么严格要求方正，构造形状会根据建蔽率、容积率等参数做调整，相对比较随心所欲，所以“角部屋”才是日本房子的一大卖点。

03

 去掉最高层和最低层？

楼层也是买房时一项重要参考。一楼潮湿、顶楼漏水，这是我们在国内的生活经验。但在日本，因为楼层高低导致潮湿、漏水的情形要弱化很多。这是日本的房屋构造使然，日本住宅的厨房与卫生间施工时大多采用整体厨房、整体卫浴，这是高度工业化之下的必然结果。虽然在我们这里比较常见，但日本住宅基本没有漏水的后顾之忧。

相反，日本人最爱的就是顶层。楼层越高租金和房价也越高。站得高看得远，视野好心情也好。一楼也有一楼的好处，位置方便。实际上很多公寓楼一层是店铺，人流量大，门庭若市。

04

 寺庙旁边的房子是不吉利还是风水好？

中国人讲究风水，看重居住环境。但这一套放在日本并不那么适用，因为日本人有自己的居住习惯。其中一个很大的分歧，就是关于日本的寺庙文化。之前的文章也提到过，日本的寺庙多如牛毛，似乎每一个人都是信徒。但其实日本的现代寺庙有其他功能属性，承载了经营墓地的功能。

所以日本人去寺庙一方面是去祈福，一方面是去祭拜。在东京这样的高度现代化城市，你会发现钢筋水泥的丛林中隐藏着许多墓地，高楼林立的人类文明与故去亡灵生活在一起。可能有城市扩张的因素在，但更多的是日本的佛教式殡葬。无论如何，寺庙已经成为了日本人生活配套设施的一部分。

生老病死人之常情，可能中国人比较忌讳这些，但在日本人的现有观念里，与墓地比邻而居也是稀松平常的事情。很多幼儿园、学校旁边就建有墓地，如此看来，孩子从小的成长环境就接纳了这些先人的居住地。

据说，寺庙所有者都是大地主，早年不仅仅拥有寺庙这一块地方，周边的土地也极有可能都是地主的所有财产，现在已经转手卖出去或者还在持续经营。曾经的豪门贵族所掌握的地方，相信风水也是很好的。

05

 东京奥运会之后房价会大跌还是平稳？

最后有一个与时俱进的问题，也是现在投资人经常会提出的疑问。“2020年东京奥运会之后，日本的房价走势如何呢？会暴跌吗？”奥运会作为一项举世瞩目的国际赛事，对房价多少会有刺激作用。如同灿烂的烟火，奥运会也是有时效性的，闭幕后人走茶凉，房价也会跟着冷落下来吗？

担心的人不妨细想一下，奥运会为何会带动房价增长？难道是得益于往来的游客租房吗？当然不是。奥运会对不动产格局的一个重要贡献，就是各个区域进行了大规模的开发项目，包括奥运村和新的国民体育场在内的奥运会再开发计划；城市基础设施的建设，如高速公路以及公共设施的改造。

盛大的赛事引来了人流量，那就需要足够的观光设施承载，再开发的新建项目提高了居民生活的便利度，从而吸引了更多的人才长期居住……

目光放长远一点，奥运会不仅是短期效应，更带来了长期稳定的效益。我们都知道一栋大楼一般来说每隔15年大修一次，能让大楼容光焕发，价值更持久。同理，像奥运会这样的盛事带来的大规模再开发，也能让一座城市日久弥新。你还会担心房价大跌吗？

不变的根本逻辑

我们常说“细节决定成败”，但并不代表死磕细枝末节。不仅给自己增加难度，甚至延误商机。投资还是要客观、理性地分析。分清主要矛盾和次要矛盾很重要，不要因为固定思维让投资变得举步维艰。

回归到投资房产的底层逻辑，最核心的要点如下：

1.地段好。选房最首要的就是看位置，例如是否在市中心，周围是否有知名景点，附近是否有学校、医院等等。

2.人流量大。人口对当地经济起决定性作用，人口净流入是重要指标。

3.交通方便。第一是看到地铁站的距离，毕竟日本的轨道交通十分发达，有的大的地铁站就辐射了一个商圈；第二看可以利用的站线是否有多种选择；第三看到大型中转站（如东京站、品川站、上野站）、机场、新干线的距离，是否方便出远门。

4.房地产市场活跃。投资关键要有稳定的收益现金流，要看租赁市场是否活跃，避免后期空置之忧。比如大学附近的房子比较好租，以学生租客为主。

5.再开发项目是加分项，涉及到未来增值。

变，还是不变？知道能变什么，不能变什么，才能更高效地投资，早日实现资产配置与收益。

中古不动产都是独一无二，选房子就像选男女朋友，选我所爱，爱我所选。珍视这一刻的遇见，从此开启一段别样旅程。

编辑 | 菊与刀郎

审稿 | 柒萬