买农村房两年后卖房人反悔要回 购买农村房风险多大？

购买小产权房被判无效，王某将卖房人黄某告上法庭要求赔偿损失。二审期间，北京第二中级人民法院终审驳回王某上诉，维持一审法院驳回其诉讼请求的判决。

1999年，王某与黄某签订《私房出售协议书》，约定黄某以自己名义在顺义区某镇购买房屋一套（该房屋使用土地为集体土地，未办理房屋所有权证）并以25万元的价格出售给王某。

2011年，黄某诉至法院要求判令双方签订的《私房出售协议书》无效，王某向黄某返还诉争房屋，黄某退还王某25万元购房款。后法院判决协议无效，王某某将房屋返还给黄某某，黄某某向王某某返还25万元并给付王某某房屋装修损失15万余元。

2013年，王某诉至一审法院称，因为房价的大幅上涨，黄某在利益驱使下恶意毁约，严重损害了自己的合法权益。黄某应该赔偿自己房屋现值与当时买卖价格差价。故请求判令黄某赔偿自己信赖利益损失30万元。

黄某辩称，自己无任何过失及责任。是王某在了解涉诉楼房价款等情况后，托其朋友找到自己要求以自己的名义购买涉诉楼房，房价款是王某自行决定的，协议书也是王某草拟的，购房全过程均是王某一手操作。王某诉自己缔约过失责任，属恶意诉讼。请求法院依法驳回王某的诉讼请求。

案件来源：中国经济大讲堂

嘉宾：陈江律师

房地产领域资深专家

建纬（昆明）律师事务所合伙人

方弘：农村的房子是否可以买卖？

陈江律师：农村集体或者农村经济组织集体用地上建盖的房子，不能向城镇居民或者说是本集体经济组织之外的人员转卖。

简单来讲，农村房子是不能买卖的。但有一个特殊情况，在本集体经济组织或者本村的村民之间是可以买卖的。

方弘：黄某王某签订的《私房出售协议书》是否有效？

陈江律师：看合同是否有效，最重要的一个条件是合同不得违反国家法律或者政策法规的规定。如果合同违反了国家法律或者政策法规的规定，合同就是无效的。

本案所涉及到的黄某王某的房屋买卖合同，虽然意思表示真实，但是违反了我们国家对于土地管制的规定或者《土地管理法》的规定，农村土地或者集体经济组织的土地，是不能作为商品房开发买卖的。

合同无效，买方就要返还房子，卖方把房款返还给对方。无效合同的签订是一方过错还是双方都有过错，有过错的一方应当赔偿对方的损失。

方弘：王某要求对方赔偿自己信赖利益损失30万元，可以得到法院支持吗？

陈江律师：这要看本案中是黄某的过错还是王某的过错。因为双方违反的是法律的规定，最终导致协议无效或者买卖合同无效。这是双方的过错，而不是一方的过错。

我们也注意到人民法院判决没有支持王某提出的信赖利益的损失30万元。信赖利益实际基于缔约过失责任，即双方在磋商的过程中，合同成立之前，协议各方有一个如实告知、禁止欺诈的义务和原则。哪方违反这个义务就会承担损失赔偿责任。

那么，王某和黄某，谁违反了先合同义务？王某非常清楚农村房屋是不能买卖的。因此，我们不能认为是卖房人黄某隐瞒了事实的相关情况。

因此，在没有违反法律和存在缔约过错的前提下，王某所主张的信赖利益的损失就得不到人民法院的支持。因此，法院判决返还房屋，退还25万的购房款、支持房屋的装修损失。

装修我们叫做添附，已经附在房屋上了，是不能够拆除，拆除价值就损毁了。随着房屋移交出卖人，卖房人黄某得到了或者享受了装修利益。

所以，人民法院判决黄某要把15万的装修损失赔偿给王某。

对于王某所提出的房价已经升值，因此房屋退还以后，把升值的价款支付给王某。法院的判决认为，黄某虽然取得了房屋，但是升值的利益实际上他没有实际得到，因为房屋不能出卖。

所以，卖房人黄某没有获得相关利益。法院驳回了王某向黄某所要求的房屋升值的利益或者自己的信赖利益损失。

方弘：实践中，还是有一部分人会购买农村房屋。这个案例是否告诉我们农村房子就不能买卖了？购买农村房子的法律风险很大？

陈江律师：王某和黄某的案例是非常典型的农村房屋的买卖纠纷。这类案子的发生不管是北京乃至全国都有很多。如果买卖合同被确认无效，就会发生责任方或者过错方赔偿的问题。

从国务院到地方对禁止农村房屋买卖的问题是“三令五申”。据我了解，未来两三年就会出台相关政策或者通知，明确禁止城镇居民到农村买房或者买地建房。

不管买方还是卖方，即便对国家法律没关注到，但是我们法律法规一经公布就视为都应当遵守，都应当知道！

因为，现有法律法规以及政策的规定，禁止城镇居民或者外村的村民购买农村房屋。如果购买了农村房屋，产权登记以及使用上是会受到限制的或者是违反法律的。

那么，这在今后的继承、拆迁补偿甚至使用、转让的过程当中，会由于违反法律而导致相应的权利得不到保障。

所以，我们建议不要购买农村房屋！

嘉宾：陈江律师

房地产领域资深专家

建纬（昆明）律师事务所合伙人