也只有融创，敢这么任性 | 文旅产业
作者丨周伟 编辑丨李楚薇 排版丨李楚薇
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
年初放话“谨慎拿地”的融创在文旅项目上似乎总是管不住手。
十一长假刚过，融创就频繁出手，连续拿下多个文旅项目。据媒体报道，13日，投资金额达100亿元的融创绍兴文旅项目签约。14日，融创联合体竞得昆明雁来湖小镇的后续开发用地；同一天，孙宏斌会见广西柳州市领导，融创将在柳州建设螺蛳粉小镇主题乐园、柳州体育综合体和柳州儿童公园项目。
这是融创时隔三个月之后再次加速扩张文旅版图。一边是为达标“三道红线”而加速处置资产，一边是频繁拿地加速文旅项目布局，融创到底是有钱还是任性？
“三道红线”逼迫融创加速“卖卖卖”
在今年3月的业绩发布会上，融创董事局主席孙宏斌说融创今年要做三件事：优化融资结构、降融资成本；处置部分持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
在第一件事情上，融创确实有很大改善。数据显示，2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。上半年融创在境内发行了“2 2”年期债券，利率为4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。
融创的资产负债表虽有所改善，但这离将要在明年1月1日正式实施的“三条红线”还相去甚远。根据计算，以融创2020年中期财务数据按照上述融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，融创2020年中期数据约为82%，高于新规标准70%的阈值；第二项净负债率约为149%，超过100%的阈值标准；第三项当期短债比约为0.47倍，低于1倍的标准。
TOP30房企“三道红线”
图片来源：《TOP30房企的“三道红线”》
数据来源：2019年年报
“三条红线”也逼迫着融创加速处置资产。在3月业绩会上，孙宏斌一再强调，处置资产是今年融创要做的比较坚决的一件事。彼时，据孙宏斌透露，2019年底，融创成功卖掉了一个酒店，另有4个酒店短期内也会成交。此外，将来不排除卖乐园，甚至声称“打折卖也行”。随后，融创以46.99亿元的对价转让了金科股份11%股份。再到9月底，市场传出消息，融创已将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石，对价约为7亿元，这与2018年出售给歌斐资产报价的基础上打了8折左右。除此之外，有知情人士透露，目前融创还在为多个物业寻找买家，并且表示若买家能在年底之前支付全款，价格方面还能做出更大的让步。
距离“三条红线”正式实施还有两个月的时间，各房地产企业采用各种方式达标，融创也是使出浑身解数，出售资产、转让股权、高折扣去化等方式快速回笼资金。
文旅拿地毫不手软
融创在处置资产上态度坚决，面对文旅项目拿地上却是毫不手软。
今年4月至10月，融创连续在武汉、云南保山、安徽岳西、广西桂林、柳州、绍兴、昆明等地以文旅概念拿地。粗略计算，这些文旅项目的总投资额已经超过1000亿元。
融创4月-10月投资项目
睿和智库制图
文旅拿地的加速稍微弥补了融创在前三季度拿地上的不足。根据中指研究院对2020年前三季度房企拿地的统计，2019年拿地金额前10强的融创中国和金地集团被中国恒大和绿城中国取代，而融创更是从去年的第四名直接被挤出了十强。这恐怕也给融创带来了不小的压力。
房企拿地金额TOP10
图片来源：中指研究院
70%的毛利率到底香不香
“以文旅之名行地产之实”早已是文旅业界公开的秘密。
虽然新冠疫情对文旅产业造成沉重的打击，虽然万达、蓝光、新华联、山水文园等房企在文旅的道路上纷纷折戟，但依然有众多房企在这条道路上前赴后继。
在融创上半年的营收中，文旅城建设及运营收入为9.8亿元，占比仅为1.3%，但这并不妨碍融创在文旅项目上频频出手，缘何？
难道仅仅是看好文旅产业的发展前景？似乎远水解不了近渴。难道如孙宏斌所说的“诗和远方”？商人的情怀往往不值得相信。睿和智库认为，最重要的原因还在于以文旅项目拿地可以享受到较低的价格和配套住宅用地，“以文旅之名行地产之实”早已是文旅业界公开的秘密。
文旅项目拿地到底有多大优势？看看文旅地产企业华侨城就知道了。华侨城2019年年报显示，华侨城2019年综合毛利率为56.58%，其中地产业务毛利率高达74%。在排名前50的房企中，华侨城毛利率位列榜首，而房企毛利率能达到35%以上的寥寥无几。究其原因，华侨城表示，“地产业务在获取资源过程中，积极发挥文化旅游品牌优势，综合利用市场化拍地、股权收购等多样化手段，2019年共获取47个土地项目，其中28个项目以底价摘牌，有效降低了拿地成本。”财报显示，华侨城2019年拿地金额为744.6亿元，其拿地/销售均价比仅18%。这也印证了华侨城在积极拿地的同时，其拿地成本当属行业较低水平。
对于文旅项目配套住宅用地空间有多大这个问题，我们不妨来扒一扒复星旅文。2019年复星旅文新开工了两个复游城项目——丽江复游城和太仓复游城。丽江复游城项目占地69万平方米，太仓复游城项目占地48万平方米。这两个复游城项目在区位和资源方面极具优势，而其中住宅指标将近一半。丽江复游城总建筑面积约31万平米，其中可售度假客栈和住宿的总建筑面积超过23万平方米，占比超过七成。太仓复游城的总建筑面积约128.6万平方米，其中可售度假物业单位的总建筑面积约56万平方米，占比为44%。大量的可售度假物业单位保证了项目利润。
融创一向被人称为“接盘侠”，但实际上孙宏斌也打着自己的小算盘。就拿接手山水文园的浙江海盐县“山水六旗国际度假区”项目来说，融创此前已经拿下了山水文园海盐项目一期600多亩的住宅用地，如果海盐项目烂尾，对其住宅项目影响可能会很大。据知情人士透露，更大的利益在于海盐项目后期的、还未给到山水文园手中的约1500亩配套住宅用地，这可能才是融创接盘的主因。
另一个考量则是文旅项目一般具有其专有性，出售较为方便。孙宏斌就曾表示，“像文旅、酒店、乐园的重置成本很高，不可能在大城市再拿一大块地去建设这类项目，所以一些想买的企业很愿意买。”
房企争先恐后地涉足文旅项目，虽梦碎文旅之路的比比皆是，但仍有众多乐此不疲。不得不提的是纵观国内现有的文旅项目，受欢迎程度高、持续时间长的却寥寥无几。这一现象，着实值得深思。
睿探讨
对于融创如此频繁的换仓操作，
各位看官，您怎么看？
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