不缺、不涨、不错的万元房 | 叶建英

万元房冲2万，有高高的门槛。

就像南风窗说的，冷静是一种力量。

焦虑的时候，一定要冷静。

货币大放水，手上有50万的，要小心公寓，手上有100万的，要小心住宅。中国房地产进入下半场，要对自己好一些，不是对房子好一些。

今天富阳有土拍，金茂秦望地块以外又一宗限价突破每平方米27000元的宅地要落定。

我们先回顾4月9日的萧山土拍。纠正两个朋友圈上流传的错误。

一，金地抢下的戴村地块的楼面地价不是涨了，而是跌了。

二，南站新城的阳光城地块的新房限价没有涨那么多，你不能拿阳光城的全盘均价跟奥克斯的高层均价去比。

这背后，是杭州土地出让部门的清醒。

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重点谈金地的戴村地块。

先比较一下边上的银泰与德信两宗涉宅地块。

拿地日期	20180711	20190329	20200409
房企	银泰	德信	金地
楼面地价	4500	8108	7123
特别属性	住不大于45%	配幼儿园 公租5%	自持22% 公租5%
容积率	2．6	1．8	1．9
新房售价	毛13600	16100 -16800	16100
参考中签率	7.03%	高13.8%	-

制表：叶帅起高楼

因为银泰的宅地比例仅45%，所以单纯从成交价来看，这三块地住宅部分的楼面地价实际是下跌的。

金地地块有22%的自持，我们比较德信时光之宸与金地地块的实际楼面地价。按好地网的测算，德信时光之宸的实际楼面地价为8957元/㎡，金地地块的实际楼面地价为8578元/㎡，也是下降了400元左右。

再来看整个地块的新房限价，其实也是下调的。

德信时光之宸有大量的小高层，所以其实际整盘均价是高于16100元/㎡的，而金地地块的整盘均价就是16100元/㎡，新房限价也是降低了400元左右。

2

再说万元房。

无论是戴村，还是整个萧山南部，或者整个杭州大都市圈，万元房都不会缺。

虽然银泰的泰悦银座和德信时光之宸，中签率都不高，但是，到时代大道南伸段通车以后，它打开的不仅仅是戴村，而是整个萧山南部。

时代大道同样可以延伸到的河上，这几天华景川云流名邸就在登记，毛坯价格是12700-13200元/㎡。59套房源，176户登记，中签率33.5%，中签率明显高多了。

而向南拓展的还有风情大道快速路和通城快速路，未来将连接从所前到浦阳的大片区域。融创森与海和旭辉浦阳宅地，已经把这片区域打开了，价格是含装修14000元/㎡。

今年只是浦阳、戴村、河上万元房「三国杀」的第一年，接下去的第二年、第三年将会有更多的楼盘加入。

金地的戴村地块照样也会抢手，对自住的刚需来说也非常不错，但是要期望快速的增值与上涨，很难。

3

除了接下去的量会很多的原因之外，如果萧山南部的万元房要跳到1.8-2万元/㎡的时候，就会面临实力更强的竞争板块了。

这些板块中，东有钱塘新区的大江东核心区，东北有临平东湖、北有仁和，西有临安老城区，西南有银湖和富春湾新城。

临平东湖在建浙江理工大学时尚学院效果图

大江东和东湖都是规划双地铁以上的区域行政中心所在地。而富阳江南的富春湾新城，也有双地铁规划和富阳区级的公建配套，是接下来2万元房的「黑马」板块。

杭州目前最重要的任务是集聚人口。只有人来了，这些「黑马」才能真正的跑起来。只有人来了，杭州才有可能在整个疲软的大经济下创造风景独好的小天地。

所以，虽然货币大放水，也不要太担心房价会猛涨。手上要百万现金要保值的，我们也建议你赶紧去买房，但是更建议你要冷静理智，买到真正的好房子。

大宗交易，挑对房子比买房子更重要。