黄陂产业新城，或许会放慢建设步伐，但应该不会换人！

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前言

位于新洲双柳产业新城内的一块正在开发的地块，原由两家公司合股持有，近日其股东之一买下了华夏幸福持有的剩余股份，有网友对此解读为华夏准备撤出武汉产业新城市场，小编的看法没有那么悲观，开发商缺现金是肯定的，武汉的产业新城短期内建设速度会放缓也在意料之中，但说其会放弃产业新城这个优良资产，小编个人是觉得不太可能。

下面就让我们尝试分析一下武汉城市圈的6个产业新城前景如何吧。

位于前川的黄陂产业新城

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武汉产业新城的开发模式

首先需要说明的是，产业新城理论上是一个共赢的发展模式，华夏幸福出资金，地方出土地，双方合作开发一个新城出来，华夏赚取利息、地产和产业园服务收益等，地方用新城创造出的财政收入补偿华夏先期投入基础设施建设中的本金和利息。

一切顺利的话，地方可以不花一分钱，十几年后收获一座新城。

所以，这几年，华夏幸福在武汉城市圈一口气签下了6座产业新城，分别是武汉市内的新洲问津，新洲双柳、黄陂前川、武汉市周边的孝感临空、团风和嘉鱼，其基本开发模式就是先修几条路和一座公园，然后开发地产，房子卖出去以后，一部分收入开发下一期地产，另一部分收入则投入到接下来的基础设施建设中，所谓的滚动开发。

这种模式要想顺利发展下去，需要该区域的地产保持稳定向上的态势（房子越好卖，华夏越有更多的资金投入到修路架桥中去，新城的建设速度也就越快），只要地产不出现大的下滑，武汉市内的几个产业新城应该还是很有希望继续办下去的。

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开发商资金有点困难

华夏的产业新城起步于河北（环北京带），在北京和河北没有限购时，其产业新城发展非常顺利，但几年前，当北京和河北开始限购以后，产业新城内的房屋销量就明显下滑（这些新城离北京市区都有几十公里远，如果不限购，还能吸引北漂人群购买，限购以后，这些位于河北县城周边的房子对北漂一族基本就丧失了吸引力），从而导致华夏公司的回笼资金开始减少。

华夏也深知“鸡蛋不能全部放在一个篮子里”的准则，于是前几年开始在武汉、长江三角洲和大湾区布局，但产业新城前期不仅需要大量投资，且收益很少，这种情况下，一方面环北京带地产收益减少，另一方面大量的产业新城需要前期投资，于是去年底，开发商就发现到期债务暂时无法偿还了（截至今年5月12日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计572.20亿元。）。

债务大不大呢？相对华夏每年近千亿的营收来说，500多亿的欠债并非不可解决（2020年，华夏产业新城业务方面营业收入1011亿元，总成本840.76亿元，营业利润84.62亿元，这个数字说明华夏幸福整体还是盈利的），从公开的消息来看，华夏目前的主要策略有几个，比如抓资金回笼，引入战略合作伙伴等，新洲双柳的这个地产项目出让股份应该就是抓现金的策略之一。

孝感产业新城

对于武汉区域的产业新城来说，最新透露出的消息里，华夏将分区封闭管理，啥意思呢？就是回款优先用于本区域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导，简单说就是武汉区域的回款不会用于北京区域的投资支出，考虑到武汉区域地产的蓬勃发展势头，短期内华夏武汉区域应该不会有很大的风险存在。

但武汉6个产业新城面临的困难也很明显，几个新城都是近几年才签约开发，还没有到收获的时候，总公司资金出现困难，武汉分公司的投资也大概率会缩减，产业新城近期的建设速度极有可能会放缓。

但可以肯定的是，6个新城中，绝大部分仍然会继续建设下去，尤其是黄陂产业新城，这么优越的地理位置（距离汉口北10公里，隔滠水河与长江新区相望）任何一个开发商不到万不得已断然没有放弃的道理。

黄陂产业新城内的地产项目

最后需要说明的是，小编之所以对黄陂产业新城保持乐观，本质上是希望黄陂县城能够发展壮大，毕竟黄陂前川城区南部（理林大道以南）20年没有发展了，好不容易等到一个公司愿意来开发，真心希望这个机会不要错过，否则前川往南和横店靠近的希望，将只有咱们的孙子一辈才能看到了。