希腊华人创业故事（2）Leo和他在美国、希腊投资房地产的经历和经验
2009年底，希腊主权债务危机爆发，希腊房价开始了持续8年的下跌行情。那个时候，坐在德国大学的教室里学习税法的Leo，应该没想过他以后会到希腊定居生活，更不会想到他会来希腊投资房地产。
Leo虽然比我小4岁，但他作为专业投资者投资房地产的时间要比我长的多。2008年9月，Leo到德国攻读税法硕士的时候，就开始关注关注和研究海外房地产市场。2011年硕士毕业后，Leo开始思考和规划未来的生活和事业，他和妻子决定移民美国，在美国做一些和房地产相关的投资——2008年美国次贷危机爆发，美国房价一路下跌，持续到2012年。
Leo在美国的房地产投资，始于给自己和朋友购买自住型住房。2013年的上半年，基于2012年下半年在洛杉矶地区看房的经验，他们开始了真正的看房、选房、买房之路，而且恰逢美国房地产市场的最低点。
2013上半年的几笔成功交易，不但给他们带来了丰厚的回报，也让他们真正进入美国房地产投资市场。Leo在德国的税法专业虽然在美国并不适用，但给了他从金融、资本、经营和税务筹划的视角看待房地产投资的视角和专业知识。2013年7月，Leo和家人拿到美国绿卡后，他们举家移居美国洛杉矶，Leo也以GP的身份加入一家房地产私募投资基金，正式开始了他在美国的专业房地产投资生涯。
2017年初，美国房价已经恢复到2008年次贷危机之前的最高点，Leo认为这预示着美国房地产将再一次进入泡沫期。于是，Leo决定来欧洲看看，欧洲国家的房地产市场还没有完全从欧债危机和难民危机的泥潭中走出来。
2017年暑假，在仔细考察了葡萄牙、西班牙、意大利和希腊之后，Leo选择了希腊。当我好奇地问起他选择希腊的原因时，Leo说他选择希腊主要有四个原因：
1、希腊主权债务危机更严重；
2、希腊房价还在下跌；
3、希腊英语普及度要比其他三个国家高；
4、古希腊的历史和文化让他着迷。
2018年5月，经过半年多的准备，Leo在希腊注册了房地产投资管理公司，正式开始了在希腊投资房地产。到现在为止，Leo已经在希腊雅典投资了5个房地产项目——两个是酒店项目，两个是公寓项目，一个是办公楼项目。
从希腊央行公布的希腊房产价格指数来看
2017年下半年是希腊房价的最低价
较2007年的希腊房价最高点下跌了41%。
因为新冠疫情的影响，Leo的第五个项目（公寓项目）要延期1-2年才能完成，第三个项目（酒店项目）也发生了租客拖欠租金的情况——他们已经将承租方告上了法庭，预计下个月可以开庭，这一方面会影响了收益、打乱了计划，一方面也让Leo反思他们的商业模式。
Leo在希腊的第一个项目是办公室。在希腊本地中介的推荐下，他们从陷入财务危机的房东手里以非常低的价格在市区核心位置买下了四百多平方米的办公室——全部装修并用于出租的话，出租收益率接近10%。Leo说，他短期没有出售的计划，他计划长期持有并自己经营，获得稳健的出租收益。
Leo在希腊的第二个项目是酒店。他们在雅典市区的核心位置买下了一栋建于1984年的办公楼，然后将其改造成了一个拥有21个房间的精品酒店。2018年是希腊“黄金签证”最火热的一年，在Leo的精品酒店刚刚开始动工翻新改造的时候，一家面向土耳其人通过“黄金签证”移民希腊的土耳其公司找上门来，全部买走了他们的酒店……回头看，这是Leo耗时最短、操心最少、收益最高的一个项目。
土耳其是希腊黄金签证的第二大来源国
Leo在希腊的第三个项目也是一个酒店项目。本来给国内的投资人准备的酒店项目被土耳其人用“非常令人愉快”的价格买走了，Leo很快就启动了第二个酒店项目。那是一栋建于1994年的办公楼，Leo买下后将其产权变更为住宅，聘请希腊本地的专业设计团队按照精品酒店的用途进行了设计，聘请希腊本地的建筑承包商完成了翻新和改造，再出租给希腊本地的专业酒店管理公司进行经营管理，获取稳定的租金回报——2020年3月之前，Leo每个月都可以准时收到对方支付的租金。
Leo在希腊的第四个项目是一个位于比雷埃夫斯港的单身公寓项目。和前面三个项目不同的是，Leo这一次不是扮演操盘手的角色，而是扮演投资人的角色——他既可以按照约定收取固定利益，还可以按照比例收取浮动分红。
Leo在希腊的第五个项目是位于雅典南部格利法达的公寓项目，Leo依然在扮演操盘手的角色。由于新冠疫情的影响，这一个原计划2020年底销售完毕并投入运营的项目，很可能要延期到2022年上半年才能完成销售。
我和Leo的交流从下午两点开始，持续到下午五点。回顾和复盘过去8年房地产投资经历，Leo认为他最核心的经验（收获）有两点：
1、低于市场价买入优质房产；
2、要在本地找到可以信赖的合作伙伴。
展望未来，Leo认为希腊房地产市场依然存在投资机会，他还会扎根希腊，继续在希腊做房地产投资。不过，基于资本收益和个人时间（精力）分配等考虑，Leo未来应该会做“房地产投资者”，而不是“房地产开发者”。