商业地产的基本概念

产业服务、产业运营、产业孵化继2019年产业地产/产业园区读书笔记之后，2020年，产业服务君将和大家一起系统的学习商业地产，一起学习包括市场调研、项目定位、项目策划、规划设计、销售营销、招商招租、商装开业和运营管理，更好的掌握商业地产运营的精髓。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）文章原创作者闵新闻什么是商业地产?很多人会简单地将其理解为商场、商铺、步行街之类的购物中心。实际上,商业地产就是一个泛商业的概念。为了便于理解,我们先来看下面这个案例。坐落于北京大望路的北京SKP,紧邻四环路,与京通快速路、地铁主千线相连接,交通十分便利。它是中国单体面积最大的百货公司之一,建筑面积18万平方米,营业面积12万平方米,地上六层,地下四层,停车位达到两千多个。北京SKP不但具有百货公司商品多样化的特点,还拥有购物中心的舒体验,对不同需求的客户都具有很大的吸引力。这里聚集了近百个国际顶级品岸近千个全球知名品牌。PRADA、 CHANEL、 GUCCI、LV等均在SKP设置旗舰店。在寸土寸金的CBD商圈,北京SKP敢于用1200平方米来做文化展场,不以蠱利为目的,而是致力于品牌建设。位于商场5层的“新光文苑”随亭随景,随节随季”定期举办文化与艺术、时尚与民俗等各类大型艺术展览,既让消费者购物之余可以欣赏到文化艺术,也为商场管造出了具魅力的品牌文化。北京SKP采用国际先进的零售技术、管理方渎和经营经验,秉承“心诚意”的服务精神,为消费者提供多元化的服务,带来了前沿的消信息、丰富的时尚商品,最大程度地满足消费者的需求,给广大消费者创造了一种“天天都精彩”的全新购物体验。商业地产的概念所谓商业地产,就是各种具有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,它在经营模式、功能和用途上有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）简单来说,具有商业用途或者具备商业功能的地产,都可以称为商业地产。这是一个具有地产、商业和投资三重特性的综合性行业,这三个特性既相互独立又相互辅助,它们共同构成了商业地产的明显特征一环环相扣,具有很强的系统性。(1)它是地产与商业的结合体,兼具不动产和商业两个行业的不同特性(2)它是商务办公和住宅的结合体,符合人们快节奏生活的时代要求(3)它是商业零售和传统百货的结合体,开发运营商通过引进大型百货商店和世界知名连锁超市,带动其他小商业零售店,这种商业运作模式已经被世界各国普遍采用。(4)它是贷款和融资的结合体。大规模的商业地产项目,不仅依靠银行贷款,还需要良好的资金链条,这一点至关重要。(5)它是旅游、体闲、娱乐的结合体。一站式的生活配套满足了人们的不同需求,让商业地产项目变成了一个个附属于城市的卫星城。与传统的住宅地产不同。我国的商业地产经过多年发展,已经有了自己的显著特点。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

我国商业地产的特点1.投资规模大,高收益,高风险商业地产项目的开发一般都伴随着巨大的投资,所以收益相对比较高当然,高收益也伴随着高风险,正常的商业地产经营需要经历两三年的过渡期。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）在这个时间段,需要占用大量的资金,由此就增加了投资风险。2.区位因素很重要传统物业的“级差地租”理论,决定了区位因素在房地产规划和开发上属于核心因素。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现,而直接决定客流量的就是区位因素,所以区位因素是实现商业地产价值的重要因素。3.用途广泛,经营方式灵活商业地产在开发之后能够用于商场、超市、专卖店、餐饮店、娱乐场所等多种业态,开发商在招租时也能灵活地选择不同类型的店铺,允许多种多样的经营风格和经营方式。4.对开发商的综合实力有很高的要求商业地产开发商不但要有雄厚的资金实力,还需要具备很强的规划能力和经营能力。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素,这就对开发商的综合实力提出了很高的要求。5.项目需要政府的支持一般商业地产项目的规模都很大,会体现出一个城市的商业发达程度,很多商业地产项目都是其所在地的地标性建筑。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）所以,商业地产需要前期的准确规划与定位,需要变成城市整体规划的重要组成部分,这自然离不开政府的支持。商业地产的分类形式目前,商业地产的最大特征就是:大卖场郊区化、边缘化,购物中心社区化,社区商业逐渐被热捧。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）要做好商业地产,就要知道商业地产的分类形式。商业地产一般可分为下面几种

1.传统商铺商业地产的锥形就是服务于百姓日常生活的发廊、食品店、便利店。它将普通居民设定为服务对象,服务种类比较全面,以满足大家的日常生活所需为基本目的。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）这种原始形态的商业地产很早之前就遍布在各个城市的角角落落。因为极具灵活性,它如今仍旧是很多商业地产投资者的首选和发展基础。2.专业市场随着社会经济的发展,人们已经不再满足于基本的温饱型消费,专业市场应运而生。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）比如各类建材市场、电脑城、花鸟虫鱼市场等,这些市场出现就用全新的经营模式吸引了消费者的目光,不仅方便了消费者,而且让投资者赚得盆满钵满。3.市中心综合商业市场此类市场一般都位于城市中心地段,区位具有不可复制性。这些市场也是很多消费者熟悉和习惯的消费场所,有着可观的客流量。4.社区商业中心随着城市规模的逐渐扩大,人们已经不太可能集中在城市中心商业区消费,所以以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心适时出现。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）这类商场一般都以经营日常消费品为主,在经营品种、规模和档次上跟市中心综合商业市场有着一定的差距,但方便性却是其“杀手铜”。5.体闲度假商业大众休闲度假需求在很多发达地区已经很普遍,在其他地区也陆续产生,这种消费需求的出现给休闲度假商业提供了一个广阔的市场空间。6.商住办公楼商住办公楼集办公和住宿功能于一体,让上班族在家里办公成为现实。商住办公楼一般设施和设计都很现代化,符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯。7.甲级写字棱甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通用叫法,国家并没有明文规定什么样的写字楼才算作直正的甲级写字楼。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）目前国际上对甲级写字楼主要有8大评判标准:管理国际化,24小时服务,人性化,空间的舒适性和实用性,数字化,节能化,便捷的交通,商务化等。8.大型商业中心大型商业中心也称为Mal它融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心及管理中心等功能为一体,为消费者提供购物、休闲、美食等“站式”配套服务。按照不同的分类形式,商业地产的细分类型如下

分类标准类型内容功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场等娱乐功能电影城、娛乐城、KTV、游乐园等餐饮功能大中型酒店、中小型快餐等健身、体闲服务运动会所、健康中心、美容中心等消费类型物品交易场所消费者可以购物的场所,如购物中心、家居建材等服务交易场所给消费者提供某种服务的场所,如餐饮、酒店类体验业态给消费者提供某种体验的场所,如娱乐、健身等客户类型大众客户类为大众消费者提供服务,如超市、餐饮等小众客户类面向特定人群提供服务,如美甲、桌游等建筑形式单体商业建筑单一建筑体,独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街,多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体,多种经营方式集合在一起覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮油店等社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区城型中心商业街产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店如服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店如家具店、装饰材料店等便利店包括超市、食品店等其他如书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店等