房屋买卖未明确约定付款期限,房屋过户后三年仍未付款,卖方能否解除合同?|民商事裁判规则
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房屋买卖合同未明确约定付款期限,即使买方在房屋过户后三年仍未付款,卖方也不能直接以此为由请求解除合同
阅读提示：付款义务是房屋买卖合同中买方的主要义务，通常买卖合同双方当事人会在合同中明确约定付款期限和方式，如果经卖方催告，买方超过约定的期限仍不履行交付房款的义务，则卖方可以请求法院解除合同。
但在房屋买卖合同中例外地并未对付款期限做明确约定的情况下，如果卖方一直未曾向买方主张支付购房款（即进行催告），即使买方在房屋过户后较长时间内仍未付款，卖方也不得以此为由直接请求法院解除房屋买卖合同。
房屋买卖合同履行过程中，买方迟延支付购房款，经卖方催告后在合理期限内仍未支付的，卖方可以请求法院解除房屋买卖合同。但判断买方是否“迟延”支付房款，应当以买卖合同中约定的履行期限为基础，如果双方当事人在合同中并未约定付款期限，卖方也未曾向买方催要房款，则不能认定买方“迟延”支付购房款，也不能直接以此为由请求法院判决解除合同。
一、徐德秀、倪庆平系夫妻关系，倪某系二人之孙。2012年3月17日，徐德秀与倪某签订《存量房屋买卖合同》，约定：徐德秀以30万元的价格将101号房屋出售给倪某，双方当日办理了房屋所有权转移登记。
二、2015年，徐德秀、倪庆平向法院起诉称，案涉《存量房屋买卖合同》签订后，倪某一直未支付购房款，请求法院判定解除案涉《存量房屋买卖合同》，倪某返还101号房屋并支付违约金。
三、北京市朝阳区法院一审认为案涉《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，倪某在房屋过户三年后仍未履行支付购房款的义务，导致合同目的无法实现，因此判决解除徐德秀与倪某签订的《存量房屋买卖合同》。
四、倪某不服，提起上诉。北京市一中院二审认为，案涉《存量房屋买卖合同》中并未约定付款期限，且无充分证据证明徐德秀就30万购房款进行过催告或者倪某拒绝给付购房款，因此案涉合同并无无法实现合同目的的情形，最终判决撤销原判，驳回徐德秀、倪庆平的诉讼请求。
房屋买卖合同履行过程中，判断买方是否“迟延”支付房款，应当以买卖合同中约定的履行期限为基础，如果双方当事人在合同中并未约定付款期限，卖方也未曾向买方催要房款，则不能认定买方“迟延”支付购房款，不能以此为由请求法院判决解除合同。
本案中徐德秀与倪某签订的《存量房屋买卖合同》中并未约定房款的支付期限，在合同履行过程中，也无充分证据表明徐德秀曾向倪某主张支付购房款，因此，不能认定倪某违反合同义务逾期或拒绝支付购房款，所以法院最终判决驳回徐德秀解除房屋买卖合同的诉讼请求。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、房屋买卖合同双方当事人应当在合同中明确约定付款期限和方式，以避免付款方式不明确造成不必要的诉讼纠纷。
2、在无明确约定也无催告的情形下，卖方以买方不履行支付房款义务为由主张合同目的不能实现，直接要求解除房屋买卖合同的，法院将不予支持。此时，卖方应当先依据房屋买卖合同要求买方支付房款，在一段合理期限之后买方仍不付款的，才可以向法院起诉请求解除合同。
《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第二十一条 房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。徐德秀与倪×之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，系合法、有效的合同，解除合同，需要具备法定情形。本案中，该《存量房屋买卖合同》未明确约定购房款给付期限，徐德秀、倪庆平未提供相应证据证明在合同签订后就合同约定的购房款30万元对倪×进行催告，且未提供充分有效证据证明倪×拒绝给付购房款，该合同未存在解除合同的成就条件。且诉讼中，倪×明确表示同意按照合同约定支付购房款30万元，故本案不存在合同无法履行的客观情形，不能据以认定无法实现合同目的，徐德秀、倪庆平主张解除101号房屋的买卖合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决解除徐德秀与倪×于2012年3月17日签订的存量房屋买卖合同并将101号房屋过户到徐德秀名下处理不当，本院予以纠正，改判驳回徐德秀、倪庆平的诉讼请求。
倪×与徐德秀等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院（2016）京03民终9331号]
（本文责任编辑：张德荣）