最高法院:开发商进入破产程序后,购房者应如何救济权利|附3个真实案例
单位：北京市安理律师事务所
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房地产开发企业进入破产程序后，消费者能否请求该企业继续履行房屋过户义务？最高法院认为，如果消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，该等行为不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人也无权解除合同。
此外，司法实践中亦有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。但是对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题，司法实践中存在不同的认识。详见延伸阅读部分。
最高人民法院
已支付全部购房款的消费者在房地产开发企业进入破产程序后仍可请求该企业履行房屋过户义务
裁判要旨
房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。
案情简介
一、2001年，杨飞与英嘉公司签订《商品房买卖合同》，杨飞购买英嘉公司开发的7C号房屋，房屋总价款2799122元，其中首付款849122元，其余房款195万元杨飞以银行按揭方式支付。合同签订后7C号房屋没有办理所有权转移登记手续。
二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破产一案，于2008年指定了该公司的管理人。
三、2014年6月，杨飞向北京一中院提起诉讼，请求判令：杨飞对7C号房屋享有所有权；英嘉公司配合杨飞行使取回权，将7C号房屋的所有权过户到杨飞名下。英嘉公司提起反诉，请求确认7C号房屋《商品房买卖合同》已解除。北京一中院支持了杨飞的诉讼请求。
四、英嘉公司不服北京一中院判决，上诉至北京高院称，诉争房屋应当属于英嘉公司的破产财产，杨飞取得房屋的唯一途径是请求英嘉公司继续履行《商品房买卖合同》，不能直接主张取回权。北京高院判决驳回上诉，维持原判。
五、英嘉公司不服北京高院判决，向最高法院申请再审。最高法院认为，根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定以外，不动产物权的转让以产权登记为要件，北京高院判决确认案涉房屋归杨飞所有确有不当，但判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，该案最终处理结果正确。故裁定驳回英嘉公司的再审申请。
败诉原因
本案英嘉公司败诉的原因在于：
第一，根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款，属于上述特殊债权。
第二，根据《企业破产法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。
第三，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、对于房地产企业而言，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。但是如果购房者已支付完毕购房价款，且未发生法定解除或约定解除的事由，则管理人无权解除该商品房买卖合同。
二、对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国企业破产法》
第十六条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
以下为该案在最高法院审理阶段，裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述：
首先，本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。
其次，根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。
再次，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。
最后，根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房房屋，杨飞虽然已经支付了全部购房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。同时，本案并非因物权归属争议引发的物权确认纠纷，故二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨飞所有确有不当。但由上所述，二审判决判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨飞仍将能够取得案涉房屋所有权。此外，二审判决虽对房屋交付等合同履行事实的认定存在矛盾，但根据《优先受偿权批复》之相关规定，该事实并不影响本案的最终处理。
综上，虽然二审判决存在上述适用法律和认定事实上的问题，但最终处理结果正确。
案件来源
北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2015）民申字第1158号]。
延伸阅读
司法实践中有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求履行房屋过户义务。但是对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题，司法实践中存在不同的认识。
一、认定尚未转移占有但相对人已完全支付对价的已建成房屋属于特定物，故不属于企业破产财产，相对人可以请求继续履行合同的案例
案例1：姜永勤与南通华瑞置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书[江苏省高级人民法院（2015）苏民再提字第00154号]认为，“本院还查明：原门牌号为××幢16室房屋已经建成，现门牌号为××幢02室。……《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。本案中瑞园小区联排三层住宅××幢02室房屋产权虽未登记到姜永勤名下，亦未交付姜永勤占有，但姜永勤已按《拆迁补充协议》支付了该房屋的全部对价，且距法院受理华瑞公司破产申请已经几年，故该房屋属于上述法律规定的特定物，不属于破产财产。华瑞公司认为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》已经去除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定的主张不能成立。综上，姜永勤与华瑞公司签订的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁补充协议》合法有效，双方均应按协议履行。姜永勤已按协议约定支付了购房款，现瑞园小区联排三层住宅××幢02室已经建成，双方约定的交房时间已过，华瑞公司应当向姜永勤交付房屋，一、二审驳回姜永勤主张对南通市崇川区瑞园小区联排三层住宅××幢02室享有优先权及要求交房的诉讼请求错误，应予纠正。”
二、关于未竣工房屋是否属于企业破产财产的问题，存在不同的认识
（一）尚未竣工验收的房屋只要经相对人选定后也属于特定物，如相对人已完全支付对价，则该房屋不属于企业破产财产
案例2：宁波东来日盛置业有限公司、何毅诚与破产有关的纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[浙江省高级人民法院(2016)浙民申3380号]认为，“东来公司申请再审称：……（三）案涉商品房所在的东来国际大厦是破产企业的唯一财产，尚未竣工验收，不具备交付和使用条件。而将案涉商品房别除在破产财产之外，大大增加了东来国际大厦处理难度，也拖延了整个破产案件的推进程序。……本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条‘下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产’与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条均是对不属于破产财产的规定，后者系对前者的补充，两者并不矛盾。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项系对房屋买卖特殊情形下的规定，而非仅是针对商品房买卖的规定，故二审认定何毅诚选定案涉房屋后，案涉房屋对于何毅诚而言就是特定物，从而适用该条第（五）项的规定，并无不当。对于东来公司提出的其他再审理由，因无事实和法律依据，故不予支持。”
（二）尚未竣工验收的房屋不属于特定物，即便当事人已支付完全部价款，该财产仍属于企业破产财产
案例3：徐南与江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司合同纠纷再审复查与审判监督民事判决书[江苏省高级人民法院（2016）苏民申1406号]认为，“关于‘八套门面房’。根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，以及尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产，均不属于破产财产。然而，本案中，因‘八套门面房’尚未竣工验收，签订租赁协议并不能形成法律上的实际交付效力。正是基于尚未竣工验收，也不能认定‘八套门面房’已形成法律意义上的特定物。故徐南主张‘八套门面房’不属于破产财产的理由，不能成立。现恒通公司已进入破产程序，客观上没有能力办理竣工验收手续，商品房买卖合同事实上已不能履行，二审法院驳回徐南的诉讼请求，并无不当。”
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。