实操中,法拍资产应该如何操作才能不踩“雷”?

对于收并购,笔者只想说一点,收并购的核心是掌握项目的所有情况和被并购的方的诉求,基于这两点,才能具体问题具体分析。
项目信息掌握得越少,就越不可能拿下项目。剩下的各种操作方式和路径是千变万化的,根据自己公司的情况,可以有多种处理途径,是没办法写全的。
很多新手投拓佬在刚刚接触二手收并购项目的时候,连项目的基本情况都搞不清楚,就匆匆上报项目。
这不但不会显示自己的能力,反而还会暴露自己的知识短板,挨骂被叼是少不了的。
像现在这样的环境,乱报项目是很容易就“毕业”的。通常笔者总会跟这样的投拓佬说:“都这个时候了,活着不好吗?为什么非要报这种项目上来?”
今天就来说一下法拍地块的基本逻辑和一些操作思路,但是这些东西也仅仅只能作为参考。
真正的干货,一定是在实战中根据标的物的情况,具体问题具体分析。
法拍的原理及优劣势
经常会有一些社会上的土地中介,自称自己是某某书记的亲戚或者某某领导的代理人,笔者一般习惯性地称其为“老书记”。
你问他们,到底是哪个书记,哪个领导?我现在可以马上打电话给他们。
这些人马上就支支吾吾,顾左右而言他,跟你说是前任的“老书记”。这样的人来得多了,就干脆统称为“老书记”了。
他们推荐一些法拍地块,甚至是淘宝网拍地块过来,说认识法院里的领导,可以直接把土地定向给到你手里。
通常听到这样的对话,基本上就可以不用浪费自己的时间和精力了。因为他们连法拍最基本的道理都不懂。
一个土地之所以能走到法拍那一步,就已经说明了原来的权属人已经资不抵债,资产被迫拿来拍卖,所得钱款用来还债。
而法院在其中只有裁定的权力,判定这一宗资产的权属人是谁,是不能干预资产拍卖的。
债权人都还没同意资产以什么价格卖出,也轮不到法院来安排。
所谓的司法拍卖(法拍),在房地产行业里,通常就专指“拍卖资产”,而法拍资产里面能够引起房企兴趣的也就只有土地了。
所以,本文的逻辑主要讲的是法拍土地,像类似法拍股权、债权、房产、机器设备这些就不多说了。
而一宗资产,在进入法拍环节前要经过很多流程。原来的权属人要放弃拥有这宗资产的权利,法院会依据法拍结果,裁定新的权属人。
法拍的优势:

1、干净明了,权属清晰,简单粗暴,和一般的招拍挂没什么两样,拍下来就是你的。

2、能将不良资产剥离干净,不会再牵扯到原来复杂的债权债务关系。

3、不会有太多竞争对手,在理想情况下,项目获取价格比一般正常招拍挂获取的价格要低。

法拍的劣势:

1、法拍的最大劣势就是支付节奏很急,通常是1个月甚至10天内要支付全款,买方的资金峰值很高。

这也就是说,一旦法拍踩雷,一定亏到血本无归,连止损的可能都没有。


故而每家房企都对法拍项目十分谨慎,不掌握标的物的详细情况,绝对不会参拍。

2、拍下地块后,后续的收尾工作由买方负责,如果遇到后续的开发问题,后果也由买方自行承担。

法院在这里有一条非常明显的甩锅条款,如果标的物有瑕疵,凡是前来参拍的买家将自动认定已经知晓里面的瑕疵。买定离手,法院概不负责。

所以,从投拓佬的角度来分析,当你拿到了一个法拍项目,第一步要做是先了解整个标的物的来龙去脉,前因后果。
为什么这块地会最终走到法拍这一步。如果标的物的详细情况都不了解,这种项目就直接放弃,浪费精力没有任何意义,出不了结果。
实操中法拍需要解决的问题
法拍项目里面一定是有坑有雷的,投拓在拿到项目资料的时候,扮演的是探雷器的角色,任务就是把项目里面的雷找到,并找出能够解决问题的方案。
如果里面的雷很大,找不到解决办法,那就直接放弃,不要浪费精力。
在法拍项目里,测算、税筹是排在最末位的,法拍项目只看重两点,第一个是市场,第二个就是掌握的信息来源是否靠谱。
市场永远是排在第一位的,因为法拍不同于正常的招拍挂,要花费的时间、精力、成本要高很多。
而且法拍的付款节奏很急,在运营端势必就要快速销售回款。
所以市场好不好,能不能快速去化,是决定了做这个法拍项目有无意义的核心。
如果法拍地块获取价格便宜,但是当地市场去化不好,那么由于你的支付条件苛刻(一次性付款),最终项目的经营数据甚至还不如在当地市场正常招拍挂一块地(高价获取)好看,这就相当尴尬了。
第二个就是项目的信息来源渠道是否准确,说白了就是投拓获取的项目信息是否靠谱。
同一个法拍项目,由土地中介推过来的,和债权人、原项目权属人推过来的,其信息的真实性和准确性,两者是不能相比的。
往往法拍项目能不能获取,关键就看信息渠道来源是否真实有效,掌握得是否完全准确。
信息渠道来源里,需要掌握的信息有三大点:

1、项目土地红线和规划设计指标是否有改变。


这个信息是整个法拍项目情况里的重中之重,影响特别大,会彻底推翻你所有的设计方案和测算结果。

所以要充分掌握,地块是否有被政府征地征掉;土地性质是否还是住宅;规划容积率和限高是否改变;当年的竞买条件有哪些限制等等。

2、项目所在地的税费政策情况是怎么样的。


由于法拍项目涉及土地证变更,所以土增税不可避免,买家要想过户办证,先得把前一个权属人欠的税给缴了。

这是大部分的地方的常规操作,但是总有一些例外,需要去找到很多的依据和政策,可以进行税筹优化,把除了土增税外的其他税费减免一些,这样项目的测算结果就会好看很多。

也可以跟项目的权属人、债权人对于税费这块做争取,前提也是要有理有据,掌握充分的材料,才能据理力争出自己的权益。

3、目标地块里地上附着物的处置情况。


所谓买卖不破租赁,假设竞买标的物里面有很多地上附着物,特别是一些临建,就得特别注意了。

往往地上附着物就是这类法拍的大雷,很多原权属人,为了保住自己的土地,经常会在法拍前把地块长租出去。

像这样的情况,就必须找到租赁该地块的承租人,协商解决,签订协议。假设拍下后,再去找承租人,被承租人漫天要价,狮子大开口,就是大雷了。

投拓在法拍中需要做哪些工作
要想操作下一块法拍地块,一定是整个公司群策群力的结果,不要妄想单靠一个投拓部门就能搞定一个项目。
其次,投拓应该好好做好自己的本分工作,不要跑去跟财务扯税费、税筹,跟法务扯合同条款,拿你的兴趣爱好去挑战别人吃饭的本事,这是十分不智的。
投拓在法拍项目中,最核心的任务是对外搜集和掌握项目的最准确最真实的信息,信息收集得越齐全,对于项目的推进帮助越大。
尤其是一些国土、规划类的信息,不要指望其他横向部门去主动去帮助你解决,尤其不要指望法务去帮你解决这些东西。
法务的作用就写合同、审合同条款,在其他领域不会比投拓更专业。
最后,投拓应该在公司内部充分做好协调工作,对接和协调各个部门做好各项准备工作,依据自己提供反馈的信息给其他横向部门,横向部门会根据投拓提供的信息做后续工作。
如果遇到项目卡点和难点,投拓应该先从自己的身上找原因,是不是自己提供的信息有偏差,不准确,而不是跟横向部门推诿扯皮,浪费时间。
最后的最后,以上的内容仅仅只作为逻辑上的参考,真正落实到落地执行阶段,一定是具体问题具体分析。
本文适用于常规房企的操作逻辑,而一些小房企乃至于配置极其低的房企,说实话也是没有什么参考价值的。
这些房企说实话,信息优势比正规房企大多了,能不能做全在于老板的决策,仅此而已。
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