曝光！苏州这批高价盘太难了，最惨4年仅卖30%……

苏州一批高价盘想清盘，真的太难了！

长期占据房价金字塔顶端，苏州这些高价盘从来都不缺关注度，甚至有很多都已经卖到了尾声，却因种种原因难以清盘。

那么现在，这些楼盘到底卖的怎么样了呢？今天，我查询苏州房地产信息网，发现有的楼盘销售比例接近90%，而有的楼盘只有31%！甚至还有楼盘卖了4年都没清盘......

（数据来源：房地产信息网    销售率：已售套数÷拿证套数）

在这里要提前说明，需要注意的是：备案成交与实际销售之间存在时间差，近期开盘的高价盘不计入统计之内。

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 鲁能公馆，2.8万/㎡ 

卖了近4年，才卖出3成……

2016年，鲁能地产拍下位于吴中区吴中大道长蠡路的2016-WG-5号地块，楼面地价1.8万/㎡，溢价率146.4%！成为吴中区地王！

作为鲁能地产进军苏州的第一战，当时鲁能可以说是卯足了劲！然后……

图源：网络

当时鲁能公馆听到限价的风声之后，动作飞快，立马提前开盘，但最终的开盘结果却没有公布，据小道消息称，当天只卖出了一套。

吴中城南板块限价3万/㎡，鲁能公馆开盘价2.7万-2.9万/㎡，结果无人问津。

项目位于苏州吴中大道与长蠡路交汇处，产品主要有高层、别墅、洋房，容积率2.0，算是一个低密度的高端住宅小区。

截止目前，在这近4的时间里，先前入市的1299套房源，网签了404套，网签率为31.1%。

该项目已是高价地，距离项目北侧2公里阳光城檀悦为2019年1月6日土地成交，成交楼面价为16745元/㎡，近3年的时间，地价反而降了。

项目占地面积8.7万方，建筑面积17.4万方，容积率2.0，拟建28栋住宅，其中20栋叠墅、4栋洋房、4栋高层，共计1312户。总体来说，体量还是挺大的。

据了解，鲁能公馆项目目前正在做收尾工作，洋房目前已交付，属于现房，别墅预计年底之前完成交付，高层预计明年5月完成交付。

实探时销售告知，别墅项目还有少量剩余，上叠和中叠还有较大选择空间。

项目东侧是越湖名邸，南侧是工厂、厂房、西侧是香雪海购物广场、东侧长蠡新村。项目也是名副其实的轨交盘，家门口是轨交4号线的蠡墅站。

目前周边新房相对较少，距离最近的是向北2公里的阳光城檀苑，其在售毛坯高层均价2.7万/㎡，建筑面积段在95-129㎡，则有一定的竞争性。

2

 国瑞熙墅，3.26万/㎡ 

3年没卖完，地段绝佳被品质拖累

国瑞熙墅位于吴中区木渎板块，据了解，项目首次开盘联排单价在3.5万/㎡，户型面积190-260㎡，复式高层均价3.4万/㎡，户型面积118-148㎡。

当时最低一套复式高层也要400万左右，这远远高于木渎乃至整个吴中区的均价，比周边价格高出近1万/㎡！一直占据区域房价高地。

为什么国瑞熙墅敢卖这么高的价格，这还要从2016年苏州的首场大型土拍说起，当时数十家大牌房企参拍，行业内外也关注度极高，最终13宗地块揽金近251亿！

其中，苏地2016-WG-6号地块，也就是吴中区木渎达方地块，因为地块优质，更是吸引了近30家实力房企竞相追逐，两分钟叫价百轮，场面一度“硝烟四起“！

经过232轮的激烈竞拍，该地块最终被国瑞置业以溢价率248.50%、楼面价24743元/㎡、总价40.39亿收入囊中！

创造了该场土拍的总价地王，段子“姑苏城外寒山寺，楼面地价两万四”也正是由此而火，开发商国瑞置业也因为这块地王吸引了很多关注的目光。

项目区位也是出于黄金地段，小区对面就是悠方购物中心，吃喝玩乐全都有。

小区门口就是金枫路站地铁口，下一站就是苏州外国语。可以说商业、教育、交通配套一应俱全，周边还有天平山、灵岩山等稀缺自然资源，地段无可挑剔。

房价高+大牌开发商操盘，又是主打高端社区，不少买房人坚信“好货不便宜”的法则，哪怕是掏空6个口袋也要拥有这样高端改善的住宅。

但是没想到8#和27#楼在2019年交房后，事情来了个大反转！

当时新闻报道、业主到处哭诉，国瑞置业精装变“惊装”的事件一度发酵。

据了解，2017年国瑞熙墅拿了8#和27#楼的预售证后火速开盘，高层复式卖到3.4万/㎡，业主称开发商承诺是精装交付，到了2019年底业主收房，业主直呼现场惨不忍睹！

门框不齐、马桶减配、墙面空鼓、墙纸脱落……业主傻眼了！

不少业主一边上售楼处讨说法，一边在寒山闻钟上投诉，现在新房均价仅仅3.26万/㎡。

3

 融信海月平江，3.2万/㎡ 

3连冠楼盘清盘遭遇滑铁卢，板块厮杀激烈

作为苏州的核心板块，姑苏的土地已被规划得差不多了，新盘可以说开一个少一个。

我得知，就在姑苏的平江新城北部，纯新盘融信海月平江距离首开仅仅3个月，就迎来清盘，可谓销售神速，但清盘却不像此前热销。

据我所知，当时项目首开三分钟，就卖6.5亿，此后已连续三个月登顶姑苏区热销榜。

这次清盘销售却大不如前，产品也屡遭买房人吐槽。

另外我从沙盘上来看，2期楼栋之间距离很窄。置业顾问告诉我，小区每栋楼之间的楼间距仅45m。

按照三栋楼27层的层高来算，楼高：楼间距=1:1.2,45m的楼间距会影响后面6#和8#楼低楼层的采光。

甚至置业顾问也承认，8#楼的采光问题很严重，所以价格上也会比6#楼便宜。

去样板间的路上，置业顾问告诉我这次加推楼栋的得房率在74%左右。在一般的高层来说，这样的得房率属于中等偏低的水平。

项目位于姑苏平门塘以南，交通十分便利。目前周边有地铁2号线、4号线，还有正在建设中的8号线。

另外，距离项目2.5km处就是苏州火车站。

项目周边的教育配套也很丰富，目前已有平江新城实验小学和苏州市草桥中学；除此之外，在项目西侧，还要规划中的公办幼儿园、小学和中学。

在项目的周边1km内有繁花中心，稍远一点的地方还有万达广场、新平江商业广场等成熟的商业中心，能够满足正常的购物需求。

另外，苏州市第一人民医院距离项目也就仅900m，看病上不会有什么困扰。

图源：网络

最后要说的是项目周边的环境，在项目东侧规划有绿地公园，是一个休闲娱乐的好去处。

整体来看，平江新城板块内配套已近成熟，不仅是融信，还有很多开发商入驻此地。

除了融信海月平江，周边的新盘还有中骏天荟、浅棠平江花园以及待售的星河平江新著，竞争十分激烈。

比如此前我同事对融信海月平江的实探结束后，还没走出大门，就被中介“挟持”上车，去了中骏天荟的售楼处。

以上就是今天的全部内容，大家有什么看法，欢迎在评论区留言交流和我们讨论。

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