土地被“以租代征”，利益被别人拿去了，农民该怎么办？

本文作者：黄小仙 北京在明律师事务所

导读：在各地农村，常常有这样的现象，就是农民的大片土地被村委会以租赁的形式占用，租赁期限往往比较长，租金很低。村委会租的时候，常以公共利益需要为由，说政府租用，让农民不得不放弃土地的占有，然而租过去后，却发现土地上建起来商业用房，因此所得的巨额利润已不属于农民朋友所有了，这就是典型的“以租代征”现象。

在现行的法律规范下，“以租代征”本质上是违法占地行为，严重侵害农民的土地权益，变相拓宽了政府人员贪腐、以权谋私渠道。地方相关人员为了个人利益运用行政权力将村民的农用地转为建设用地，严重违背了国家耕地保护政策和农民的自身权益。那农民遇到这样的“以租代征”，应该怎么办呢？

【什么是“以租代征”】

以租代征，并不是专业的法律术语。根据实践中的“以租代征”现象，其定义可概括为：村委会等相关部门擅自将农用地转为建设用地，即通过租用农民的集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。在程序上规避了农用地转用和土地征收审批手续。实质上就是在规划计划之外扩大建设用地规模，同時逃避了缴纳有关税费，履行耕地占补平衡法定义务，

这样一来，应缴的相关税费、农民的耕地利益都会受到极大损害，且农用地转为建设用地后的直接经济利益并不会落在出让土地的农民身上，这几个环节里的溢价是非常高的，很明显会落入行政操控的相关人员手里，贪腐行径不言而喻。

【实践中常见的“以租代征”现象】

由于过去土地管理制度的不健全，在农村“以租代征”的现象是非常普遍的。主要表现为以下几种形式：

（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

（2）基层政府直接租赁农村集体土地；

（3）基层政府转租农村集体土地；

（4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

（5）村民自行出租自己的承包地；

（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设等形式。

如果农民土地遇到上述情况中的任何一种，大概率上土地就是被“以租代征”了。事实上，农民朋友自己也能感觉出来，那点微不足道的租金，相较于越来越贵的土地价值，其损失不言而喻。那这些损失，农民该如何救济呢？