在西安，什么样的公寓才值得投资？

东方不亮，西方亮。

壹.

2017年9月，面对不断上涨的房价，西安市政府发布红头文件，第一次强有力的限购政策开始正式实施，一部分人失去了在西安买房置业的资格。

不过这次限购似乎并没有浇灭购房者的热情，2019年6月，西安市有关部门再次发布红头文件，被称为“西安史上最严”的限购政策出台，再次提高了买房门槛。

▲图源网络

在研究限购政策的时候发现：产权性质为“商业型”的公寓一直不在限购的范围之内。

在中国人的传统观念中，公寓因为属性、设计和物业服务等原因，此前一直被置业者忽略。

这次因为限购政策的影响，很多投资者或者暂时没有购房资格的人将目光转向了公寓，颇有点“东方不亮西方亮”的意思。

▲图源网络

开发商的嗅觉是最灵敏的，限购政策出台之后，西安市场上一批中高端公寓项目开始扎堆亮相，典型代表就是莱安中心、尊贵壹方、九树以及刚刚获得“亚洲十大超级豪宅”荣誉的融创·曲江印。

事实上，随着置业理念的日趋成熟，公寓产品在国际以及国内一线城市早已经开始热销，甚至每年评选的世界、亚洲、中国豪宅榜单中，也都不乏顶级公寓的身影。

▲融创·曲江印（效果图）

从伦敦的海德公园一号到纽约曼哈顿的One 57，从泰国的Royal Phuket Marina到中国的深圳湾一号和华润·悦府，这些享誉国内外的豪宅都是公寓产品，但却受到名流和精英阶层的热烈追捧。

时代变了，人的思想也会跟着变。

▲One57实拍（图源网络）

贰.

投资理念的变化再加上限购政策的倒逼，西安的公寓市场也开始日渐繁荣起来，越来越多的开发商赶来分这块蛋糕，购房者也看的眼花缭乱。

很多持币观望的朋友都会担心一个问题：公寓到底有没有投资价值？

答案是肯定的！

▲公寓实拍（图·世园大观 | 融创管理）

但是和投资住宅相比，投资公寓的时候要注意的问题更多，闭着眼睛买房的时代都已经过去了，更别说公寓了。如果随便买进，未来出手的时候，绝对不会像买进的时候一样利落。

选择优质的投资对象，资金实力是一方面，专业的判断也非常重要，目前西安市场上大多数公寓都太同质化，投资的价值不大，未来增值的空间也有限，只有“稀缺性”才是投资的王道。

▲公寓实拍（图·世园大观 | 融创管理）

咨询了几位专业的地产投资人士，再加上我的个人理解，买公寓的时候，置业顾问说的再好听也没用，如果不能达到以下几个条件，千万不要出手。

第一是发展规划。一个区域的潜力如何，就看政府对这片区域未来的规划是什么，如果未来5年内都没有具体规划，那你可得谨慎了。

第二是地段价值。买房最重要的就是看地段，公寓作为和住宅相似的不动产，建在什么样的地段上就很重要了，你会买荒郊野外的房子吗？

第三是经济规模。这个不难理解，无论是用来自住还是投资，片区的经济规模越大，公寓本身的潜在价值也就越大，举个简单的例子，同样的房子，在京沪和在西安绝对不是一个价。

第四是区域配套。说了很多次，古人都知道兵马未动粮草先行，对买房来说，就是“配套先行”，配套可以暂时不齐全，但一定要有确定的规划。

第五是品牌价值。同样的公寓，一定要选择有实力的大开发商，最好是行业的佼佼者，他们对品质的要求是相对苛刻的，退一万步讲，即便出了问题，也好解决。

第六是产品价值。其他条件都相似的话，那就看产品本身的价值了，同样的价格和地段，品质好的那个自然更受欢迎，这样的选择题不难做，去现场多看看就明白了。

▲公寓实拍（图·世园大观 | 融创管理）

叁.

条件已经说的很清楚了，那么到底什么样的人适合买公寓呢？

首先，肯定是目前资金不足或者处于限购人群之内的人。公寓作为过渡住宅，对这些人来说是不错的选择。

其次，是手头有大量闲置资金的人。投资住宅没资格，投资股市怕被割，存在银行吃利息又不甘心，投资公寓就成为一个优质的选择。

▲公寓实拍（图·世园大观 | 融创管理）

第三，是创业者。为什么这么说？对创业者来说，压缩成本是非常重要的，一个是资金成本，一个是时间成本，二者缺一不可。

相对于高价租写字楼或者办公间，购买公寓虽然第一笔支出比较大，但后续支出相对来说就会少很多，既能住又能办公，而且最后还落个公寓，何乐而不为？

时间成本也很好算，在西安这样的大型城市，每天用在通勤上的时间绝对不会少，这些时间如果放在工作上，能够产生的价值无法估量，而公寓能够让生活和工作无缝衔接。

▲公寓实拍（图·世园大观 | 融创管理）

说到这里，刚好前几天听到一个消息：位于浐灞生态区，由融创管理的世园大观项目，平层公寓开盘半个月就卖了近300套！甚至有的业主出手就是好几套。

这样的市场热度，在西安市场上着实不常见。

▲世园大观 | 融创管理项目效果图

肆.

为什么这么多人选择世园大观项目？

其一是公寓本身的价格优势。公寓的面积一般都比较小，所以总价相对住宅而言也就低很多，进而首付和月供当然也低，有了这“三低”，购房者的压力会小很多。

其二是公寓的用途多变。买到手以后既能自住，用来过度；也可以出租，而且租金比住宅要高；还能够办公，可以注册公司，“宜住、宜租、宜商”，也是公寓的优势。

▲世园大观 | 融创管理样板间实拍

其三就是政策优势。对投资者来说，因为住宅交易有各种各样的限制，就投资本身来说，周期比较长，而公寓并不受限制，自然会受到投资者青睐。

其四还有利率上的优势。购买二套房的时候，首付比例会更高，也不再享受利率上的折扣，但如果第一套是公寓的话，想要换大面积的住宅，首付和利率都是按照首套房来算的。

▲世园大观 | 融创管理样板间实拍

其五就是地段和经济优势。项目位于浐灞生态区的经济金融中心区域，紧邻总部经济园区，周边汇集了世园板块、奥体中心板块、浐河、灞河等生态资源，又有众多知名企业总部入住，未来的发展潜力十分巨大。

▲世园大观 | 融创管理区位图

还有发展规划和配套设施的优势。仅就目前来看，在世园大观南侧的丝路国际创意梦工场和欧亚国际已经开始运转，首次落户中国西北区域的亚马逊也带来了他们的西部云数据中心，西安-亚马逊AWS联合创新中心的招牌也已经挂了出来。

▲世园大观 | 融创管理卫星图及周边实拍

世园大观北侧还有占地1000亩，总建筑面积110万㎡的腾讯双创小镇，预计近两年也会投入运转，这里未来的就业人口估计会是以10万计。

▲腾讯双创小镇规划效果图

可想而知，在之后的几年里，这里很快就会形成一个热闹的商圈，人气也会越来越旺，对投资者来说，回报率自然也是水涨船高。

世园大观二期（毛坯）的交房时间是2021年6月底，一期（带装修）交房时间是2022年6月底，比这几个创业基地稍晚一点，到时候周边的配套将会完善到哪一步，不言而喻。

▲世园大观 | 融创管理周边效果图

最后就是品牌价值和产品本身的优势。世园大观的开发商是陕西乾基房地产开发有限公司，融创受托开发管理，并且会负责之后的物业服务。

融创作为全国一线开发商，其品牌价值无需多言，只看西安市场上融创开发的项目受欢迎的程度就明白了，融创物业也是具备国家一级物业管理资质的公司，在业内深受好评。

▲世园大观 | 融创管理样板间实拍

伍.

2018年，世园大观项目第一次开盘推出loft产品的时候，很多人就已经入手了。

目前项目一期建面38-65㎡的平层公寓仅有1#楼少量房源待售，因为是精装交付，所以对不喜欢自己装修的年轻人十分有吸引力，而且融创的精装品质也值得称道。

▲世园大观 | 融创管理样板间实拍

二期目前在售的是三栋loft产品，层高约为5.45米，建面约55-65㎡，均为7梯27户，毛坯交付，所剩的房源也只有100多套了。

这几年，西安的发展非常迅猛，浐灞区域更是吸引了诸如融创、招商、万科、中海这样的大型央企、私企进驻，如果要投资的话，这种潜力区域的高回报率应该更容易达到。

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