房产赠与子女协议和公证遗嘱哪个效力优先？法院判决来分明

我国继承法规定，继承的方式分为法定继承、遗嘱继承以及遗赠继承。大家都知道，若是存在遗嘱的情况下，优先按照遗嘱继承，特别是存在公证遗嘱的，公证遗嘱的效力高于自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱四种遗嘱。遗嘱继承优先于法定继承，那么公证遗嘱与房产分配协议相抵触的话，哪个效力更高？答案是赠与可撤销，公证遗嘱效力高！下面北京房产继承律师常亮以一个房产继承纠纷的二审上诉案例为大家分析有关规定。

胡某某与仲某某系夫妻关系，共生育子女五人，即长子胡老大、次子胡老二、长女胡老三、次女胡大花、三女胡小花，现均已成年。A房产系1994年胡某某夫妻的房改房，房屋产权登记在胡某某名下，房改房作价24869元，胡老大、胡老二各出资6000元，余款12869元由胡某某夫妻出资。胡老二一直跟随父母居住在该房内。2002年1月15日胡某某去世。2002年5月12日晚胡老大、胡老二、胡老三、胡大花在胡老二住处签订《家庭房产处理协议书》一份，该协议书由案外人刘成利起草，内容为：家父已过世，经母亲同意，兄弟姐妹协商，对两处房产处理达成如下协议：一、村里老宅归胡老大、胡老二兄弟俩所有。所卖款由胡老大、胡老二均分。二、A房产房改时，胡老大出资6000元，胡老二出资6000元，余款全由家父出资，现住房产的权属归胡老大、胡老二均等所有。且必须先满足母亲仲某某居住，待母亲百年之后再行处理，处理时按当时的市场价处理。处理的款项由胡老大、胡老二均分。胡老大与胡老二、胡老三、胡大花签名确认。2008年5月13日，仲某某出车祸，生活不能自理。2008年10月15日，仲某某立公证遗嘱，该房产应属于我的份额以及我应该继承胡某某遗产的份额，在我死后，全部归我的小儿子胡老二一个人继承。2011年2月6日仲某某去世。

一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。胡小花、胡老二、胡老三、胡大花、胡小花均系胡某某与仲某某子女。根据婚姻法、继承法相关规定，子女对父母的遗产享有继承权。A住宅虽登记在胡某某名下，但通过审理可以认定胡某某夫妇、胡老大、胡老二对该房均有投资，故该房产应属于胡某某夫妻、胡老大、胡老二按份共有，《家庭房产处理协议书》对老家房屋及现居住房屋进行分家析产，其中仲某某及三姐妹对应当享有及应当继承的份额，自愿给胡老大及胡老二，该行为应视为赠予行为。后由于胡老大与母亲、姐妹之间因赡养问题，关系恶化，仲某某及姐妹对以前作出的房产处分决定反悔，重新确定意见，自愿将应得份额均给予胡老二。因赠予人在赠予财产转移之前可以撤销赠予，故本案争执的房产权利尚未转移，赠予人有权撤回其赠予，故对仲某某及三姐妹收回原房产处分决定，将应得份额给予胡老二的主张，原审法院予以认可。仲某某以公证遗嘱形式处分A房产，因A房产系胡某某夫妻、胡老大、胡老二按份共有财产，仲某某无权对属于胡老大的部分财产及属于胡某某个人遗产部分进行处分，其无权处分部分应当无效。

二审法院认为，本案被继承财产之一的A房产产权登记在胡某某名下，且在胡某某与仲某某夫妻关系存续期间取得，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十二条等相关规定，该房产应属于胡某某与仲某某夫妻共同财产。本案上诉人胡老二、被上诉人胡老大及原审被告胡老三、胡大花在未取得财产所有人胡某某与仲某某夫妻同意的情况下订立家庭房产处理协议书处分他人财产，应属于无效行为。因被继承人均已死亡，各继承人（除胡小花外）在见证人见证下订立家庭房产处理协议书，说明均已认可上诉人胡老二、被上诉人胡老大曾经在父母购买该房改房时分别出资6000元，参照上述司法解释规定该出资款应当作为上诉人胡老二、被上诉人胡老大给其父母的借款。因上诉人与被上诉人向父母出借该款时未约定利息，现胡某某、仲某某夫妻均已去世，因此在对位于A房产的价值进行继承分割前应先扣除借款本金12000元。虽然上诉人与被上诉人对该被继承房产的原始购房款有争议，但因上诉人与被上诉人均同意按该被继承房产的现有价值继承，且均认可该被继承房产按280000元作价处理，其他继承人对此也未提异议，因此上诉人与被上诉人关于该被继承房产原始购房款的争议并不影响本案遗产价值的确定。据此，二审法院综合认定位于A房产的可继承价值为268000元。因属于仲某某取得的继承遗产份额22333元及属于仲某某的财产134000元按遗嘱全部交由胡老二继承，因此胡老二应得继承款为178667元。

北京知名房产继承律师认为，本案主要涉及分家析产协议，这属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示、没有处分他人财产、不违反法律的强制性或禁止性规定的，就自全体协议人签字时起效。分家析产协议虽然自当事人签字时起就可以生效，但如果分家析产协议中涉及到的家产属不动产或准不动产比如房产、土地、车辆等的，还应当经过产权过户、变更登记后才发生物权变动的效力，如果在分家协议生效后不及时做过户登记，虽然协议生效，但产权不变，原财产所有人(一般是家里的父母)将来反悔不愿再分的，房产等可能仍然归父母所有，分家协议中确定分到的人有可能拿不到房产。