关键数据！重庆楼市的真相是这样的

（图片来源于网络）

我相信大家对当前的行情，是迷茫的。

就像每次你女朋友跟你发脾气，你内心总会嘀咕一句“KAO，大XX又要来了啊！”

但原因其实很可能只是你房子买小了，住久了就变压抑了。

楼市也是，每当行情出现阶段性不确定的时候，有些人就在小区花园里掐一朵花，数花瓣，单数还要涨，双数马上跌。

没房的，希望跌；房多的，希望涨。

不多不少的，干脆就佛系，不管不问了。

这是不对的。

如果不关心楼市，在每一次行情来去之间，站最后一班岗，上错那趟车，被人褥羊毛的人，很可能就是你。

来吧，关注大卫，关注重庆楼市。

前几天，我们统计了7月份全月的新盘情况，今天分享给大家。

在7月份，市场转稳的迹象非常明显。

体现在市场上的表现，有几方面

1）新盘去化率回归合理数值

2）开发商销售压力增加，「请外援」的楼盘急剧增加，并且新房分销商内部，也提高了成交佣金

3）楼盘的分化更加明显，如果要选一个形容词，可以叫「冰火两重天」

4）市场反馈出来的声音是「客户量有所下降」

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数据层面

7月份，我们记录的新增加新房预售套数，超过了133批次，超过18000套！

截止8月初，去化接近11000套

整体去化率61%

相当于每开盘200套，卖了120套。

这其中存在一种现象，有的200套卖了180套，人抢房；有的200套卖了60套，房抢人。

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分段

分段看

在我们记录的133批次新增预售里，有19批次，去化率95%以上，占比14%。

有60批次新盘，去化率超过60%，占比45%。

说明有接近一半的楼盘，还是很好卖的。

而低于30%去化率的楼盘，达到了48批次，占比36%。

相当于有三分之一的新批次的预售，卖的比较惨。

（其中有6个项目0登记，这是因为登记延迟、统计延时等原因，对总体样本量影响不大）

说几个情况，大家好对比

在旺季火爆时，就比如2018年上半年，新房市场整体去化率会超过85%，大部分楼盘开盘清盘，想买房，还得找关系；

在淡季冷却时，就比如2016年上半年，新房市场整体去化率大约会在30-40%，极个别开盘清盘，大部分都有促销折扣，你去买房，不光是货比3家，还能货比30家。

因此，如今的市场，整体超过60%的去化率，可以判断为：

激情暂退却

但温度还在

就像天平，现在大致在「平衡」的状态。

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结构

从新房结构看

完全处于套内面积在90㎡以内的，有31批次，占比约23%

套内130㎡以内的，有63批次，占比约47%

套内150㎡以上的，有17批次，占比约13%

这里面说明了几个情况：

• 其一，市场上的纯刚需新盘，占比并不高

• 其二，改善型新房，逐渐成为了市场主力

• 其三，纯大户型高端改善，数量增多

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典型

这里列举一些去化率比较高的楼盘（截止8月8日的系统显示）

我们看到一些高性价比的别墅、洋房，因为总套数不多，月度去化率非常高。

同样，高层方面，有两类房源

1）价格便宜，热点新区，单价在1-1.4之间的中小户型。例如文旅城、富力城、桃源居、华融现代城、万科四季花城等

2）位置较好，价格相对并不低的网红项目。例如融景城、天誉智慧城、恒大中央广场、恒大轨道时代

3）区域内部，比较稀缺的产品类型。如林语春风、泰山七号等

这三类楼盘，其实也是民间议论比较多的项目。

这里是一些去化率比较低的楼盘（截止8月8日的系统显示）

相对而言，这部分楼盘，也有几个共性：

1）并不是热点区域，或者市场声音比较小的项目。

2）单价和总价都不低，或价值点不够突出的「大户型再改」。例如保利茵梦湖、曲院风荷、庆隆南山高尔夫

3）当月多次开盘，客户量无法短期跟上，导致后面销售的房源去化情况一般。

需要说明的是，楼盘取得预售证以后，是否第一时间开盘销售，或者系统是否及时录入，都会有影响。

上表仅供参考。

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总结

于是，当前重庆楼市，在不讨论二手房的情况下，单纯就新房市场看，7月份，高温褪掉了一些。

回归到“相对更平稳”的市场，要用新闻的话描述，应该叫“稳中有热，总体可控”。

此时，优质的楼盘，你看中的户型，实际上仍然是不好买到的。

而过去受市场恐慌情绪影响，不管任何房子都一抢而空的局面，当然也不复存在。

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