争讼十多年，车位到底是谁的
买来用了十多年的人防工程车位，却被法院拍卖给了他人，广州市海珠区天汇大厦小区数十名业主遇上了这样的糟心事。
业主们向本刊记者反映，他们已支付合理对价，合法占有、使用该批车位长达多年，事实上已依照当年的法律法规取得了车位的全部权利。但因案涉车位为人防性质以及开发商本身的历史遗留问题等客观原因，他们一直未能办理案涉车位的权证登记手续。就这样，在小区开发商被股东申请清算时，车位被认定为开发商的资产，进而被拍卖处置。
目前，许多业主已向法院起诉，要求认定清算拍卖行为无效。他们认为，在上述清算以及资产拍卖等过程中，存在多处疑点，相关当事方存在故意侵害业主权利的嫌疑。为解开疑团，还原真相，日前，本刊记者在广州进行了实地采访。
法院认定业主享有车位使用权
事情要从1993年说起，彼时，广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住建公司）与一家港资公司合资成立了广州天汇房地产发展有限公司（以下简称天汇公司）。次年，天汇公司在广州市海珠区江南东路开发建设天汇大厦楼盘。
天汇大厦
天汇大厦地下负一、负二层合计5400多平方米为人防工程，所有权初始登记在开发商天汇公司名下。根据当年的人防法，人防工程“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因此，天汇公司将上述人防工程划分为104个车位，先后转让给了众多业主，以实现收益。
根据当时的法律法规，这类车位可以转让使用权，但不能办理产权过户手续，因此，业主在“购买”车位时，签订的都是车位使用权转让协议，并约定使用期限为40年（自1994年起计算）。在业主看来，40年的使用期限与土地使用权年限是一致的，买卖双方的真实意思就是永久转让。实际上，部分转让协议还进一步明确约定：40年使用权期满后，车位仍归买方所有，但需由买方按国家政策交付规定的费用。
业主杨卫红告诉本刊记者，目前业主手里的车位有一手的，也有二手的。为了保证车位转让协议书的效力，都由相关部门做了公证或见证。业主依协议支付了价款，取得了车位的使用权，或自用或出租，在多年内都相安无事。
2009年8月，从化市法院的一则公告打破了小区的宁静。公告称：天汇大厦地下负一、负二层104个车位已被法院查封，即将被拍卖。原来，在天汇公司经营后期，港资股东离奇失踪，既是公司股东又是承建方的住建公司为了讨要工程款，将天汇公司告上了法庭。广州中院于2006年6月判令天汇公司支付住建公司工程款及相关违约金1125余万元。判决生效后，住建公司以债权人身份申请强制执行，广州中院指定从化市法院执行。
对此，众业主经多方咨询后认为，自己已经作为善意第三人，依法取得了案涉车位的使用权，车位不能再被当作天汇公司的资产拍卖执行。他们委托湖南银剑律师事务所熊春喜律师帮忙打官司，希望通过法律途径解决争议，维护权益。后来，业主将此过程称为围绕该批车位维权的第一回合。
熊律师接受本刊记者采访时表示，人防工程所有权归国家所有，所有权初始登记在开发商名下不等于就是开发商的财产，其实质是开发商代国家持有。业主受让案涉车位后，人防工程的性质并没有改变，只是从开发商代持变更为业主代持。
熊律师代理业主提起执行异议之诉后，2011年1月，从化法院审理后认为，天汇公司、案外人与各业主之间就案涉车位签订的转让协议书，无论一手还是二手均为有效，从而判决各业主享有案涉车位的使用权。住建公司不服，提起上诉。同年11月，广州中院驳回上诉，维持原判。随后，法院解除了对案涉车位的查封。
熊律师指出，根据一、二审判决书主文，业主获得的车位使用权期限是根据各自受让人防工程车位的使用权协议书确定的，期限长达40年乃至40年以上，从这个角度看，业主打赢了官司。但由于案涉车位初始登记在天汇公司名下，法院据此认定天汇公司仍是该批车位的所有权人，所以，业主的官司赢得并不彻底。在熊律师看来，这一矛盾是相关法律法规对人防性质车位权属的规定存在疏漏所致。
住建公司显然也注意到了这种矛盾，其在上诉状中称，判决书赋予业主的“是一个无年限限制的使用权”，各业主“未经登记的使用权事实上包括了其对车位永久的占有、使用、收益权和对车位使用权的处分等权限，即该使用权已经具备了所有权所有的四项权能，并导致所有权人除了拥有所有权这个空壳外，无任何实质权利可行使”。
法院的这一判决，为后来的故事埋下了伏笔。
车位被作为开发商资产处置
杨卫红告诉本刊记者，2013年5月，业主们又看到天汇大厦公告栏贴出通知，告知海珠区法院受理了天汇公司清算案，要求业主向清算组申报债权。本刊记者经采访了解到，2011年4月，住建公司又以天汇公司股东的身份，向广州市海珠区法院提出对天汇公司清算的申请。2013年1月，前述车位权属纠纷官司审结后，海珠区法院依住建公司的申请查封了案涉车位，并指定由致同会计师事务所、广东踔厉律师事务所以及住建公司三家单位组成清算组，处理天汇公司清算事宜。
业主杨女士在自己购买的车位前
而业主们主张，根据从化法院和广州中院两审判决，他们所拥有的是车位的不设年限的永久使用权，并不是天汇公司的债权。为此，部分业主再次委托熊春喜律师，开始了第二轮维权行动。
熊律师告诉本刊记者，她多次与清算组、法院沟通，并于2013年8月31日起，陆续向清算组、海珠区法院、住建公司等发出《法律意见书》，指出业主购买车位后的多年内，全国并无相关法律法规对人防车位办证问题进行规范，直到2008年《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的出台，才有了可以为人防车位办证的规定，但天汇公司早已于2007年被吊销营业执照，人去楼空。正是这些客观原因，使得业主不能根据新出台的规定，将案涉车位过户到自己名下。因此，案涉车位未办理权属登记是法律法规和历史遗留问题，并非业主自身的过错所致。同时，住建公司作为天汇公司的股东，负有申请清算、处理公司遗留问题、配合业主办证的法定义务。
据熊律师回忆，清算组组长杨先生签收法律意见书后，走访了海珠区规划局、国土局、建设局、不动产中心等单位，得知该104个车位是天汇公司自行划定，存在大小不一、消防通道不规范、无法出具测绘图等遗留问题，从而告知熊律师和业主需等待市级相关政府部门指示后，才能就业主是否能办证及如何办证等一系列问题进行处理。
一晃时间过去了五年多，2018年11月20日，天汇大厦公示栏的一则通知在小区掀起了轩然大波。该通知称，一个名叫古志军的人已通过淘宝司法拍卖将案涉104个车位全部拍下。
古志军接受了本刊记者的采访，他表示自己并未去过天汇大厦，而是在网上看到的拍卖公告。根据拍卖公告，每个车位的拍卖底价不到6万元，另外还有两个商铺是按开发成本估价，每平方米大约只要6000元。古志军认为此价格相当便宜，在评估风险后，便出手拍下。这场拍卖仅古志军一人参与竞价，最终以底价881.58万元成交。2018年5月14日，古志军与清算组签订了《拍卖成交确认书》。
清算案卷显示，本次拍卖是将业主享用40年使用权作为拍卖附加条件，以天汇大厦负一、负二楼层为单位，整层出让的方式进行。但熊春喜对这次“整层拍卖”提出了质疑：整层拍卖应该是扣除车位所占面积后，对剩余部分进行拍卖，但从清算组后期一系列文件可知，所谓的“整层”拍卖，采用的却是“地下一层（37个）停车位、地下二层（67个）停车位”的表述形式，毫无疑问，这是一次性“整体”将案涉104个车位清算处置了。同时，从化法院和广州中院均认定车位转让协议书有效，其中部分协议明确约定40年后车位仍归业主所有，而清算组在拍卖附加条件中，仅注明业主40年的使用权，存在错误解读法院判决、误导不特定公众之嫌。
“如此拍卖，必将给该小区车位的异动造成难以避免的混乱局面。”熊律师向本刊记者表达了她的担忧，她还告诉本刊记者，她曾向法院提过一个在她看来能够实现“双赢”的方案：清算组请示市级政府就规划等问题答复后，配合各个业主分别办证，让业主适当分担规划费用，并自行承担全部转移登记的税费；而剩余的4100平方米人防工程则可以由债权人住建公司行使管理收益权及广告收益权等，以逐步收回工程款债权。不过，她的这个方案最终未被采纳。
2020年11月3日，本刊记者与熊律师一同来到清算组成员单位致同会计师事务所，就相关清算问题咨询时任清算组组长的杨先生。杨先生表示，清算组认定业主享有车位使用权为40年，正是根据广州中院的判决作出的判断；关于整层拍卖的处置方式，只是大家理解不同，清算组并无过错。
业主第三次维权正在进行中
张发是天汇大厦小区原业委会主任，他对本刊记者表示，在海珠区法院受理住建公司清算案时，他曾组织多位业主向清算组交涉，并提出要求：若将来必须要对车位进行拍卖，请清算组务必提前通知天汇大厦的业主。
但是，他们等来的不是拍卖公告，而是拍卖结果。业主们告诉本刊记者，他们十分惊讶、气愤，他们对拍卖程序提出质疑，认为侵犯了本小区全体业主的优先购买权，因为在拍卖前，他们从未在小区任何位置见过拍卖公告。天汇大厦物业管理处经理金女士亦向本刊记者表示：“是没有收到（拍卖通知），我们也没有看到过。”
业主还指出，此次拍卖的标的物除了天汇大厦地下负一、负二层外，还有大厦一楼总面积达500平方米的两个商铺，881.58万元的总拍卖价格显然严重低于市场价。而参与协助办理该案的其他律师从海珠区法院复印清算案卷时，指出案卷未按时间顺序装订，且缺失了评估报告，导致要想通过案卷厘清持续五年之久的清算案到底发生了什么，存在一定的难度。
案涉车位的不动产权证（1）
鉴于海珠区法院种种异常举动，部分业主再次委托熊春喜律师开始了第三次维权行动。熊律师接受委托后，立即组织律师先后向海珠区不动产中心、广州市不动产中心发出《紧急律师函》，指出案涉车位存在权属争议，请求不动产中心暂停为古志军办理不动产权证。不动产中心则回函告知应该通过诉讼解决。
2019年9月9日，熊春喜律师代理业主陆续向法院提起确认古志军与清算组签订的《拍卖成交确认书》无效之诉，并遵循“原告就被告”的原则在越秀区法院立了第一批案件。对此，古志军提出管辖权异议，他认为业主实际上提起的是车位不动产权属之争，应由不动产所在地的海珠区法院审理。后续又有多位业主拟提起诉讼，但由于第一批案件存在管辖异议，他们被越秀区法院立案庭要求暂缓立案。
2019年12月，越秀区法院裁定古志军对管辖权提出的异议成立。业主不服，向广州中院提出上诉，受新冠肺炎疫情影响等原因，直到2020年10月底，越秀区法院才向业主送达广州中院维持管辖权异议的裁定书。但多位业主表示，将委托律师代为提起海珠区法院整体回避的申请。此前被暂缓立案的业主亦向本刊记者表示，他们不会去海珠区法院立案。
在上述过程中，海珠区不动产中心根据海珠区法院下达的协助买受人办证的裁定书，于2020年3月为古志军办理了天汇大厦负一、负二层104本不动产权证。古志军向本刊记者透露，为了使车位达到单个办证的条件，他硬着头皮跑了很多部门，“前后跑了几十趟”，“交税交了五六次”，“不动产中心跑了八次”，路费都花了不少。他还请测绘局重新出具了测绘图，支付测绘费用“两三万元”；此外，他还缴纳了各项税费合计100多万元。
对此，熊春喜律师和多位业主均表示不解，在天汇公司清算期间，他们了解到若要使车位达到单个办证条件，需要补交相关规划设计费用进行重新测绘，并缴纳相关税费，总费用估计要上千万元。面对如此高昂的费用，业主们显然不能承受。然而，让他们感到吃惊的是，古志军只花了100多万元，就拿到了新的测绘图，并办理好了产权证，“差距何以如此悬殊？”
这批车位命运何去何从
由于官司迁延日久，业主们的心态已开始出现分化。其中一部分是持观望态度，在他们看来，毕竟40年的使用期限还未届满，车位目前仍归自己使用，以后的事还是等以后再说。
一部分业主已无意继续抗争。张发曾是业主推举的维权代表之一，然而多年的维权行动已令他深感疲惫。今年10月，他将自己使用多年的车位，从古志军手里以11万元的价格办理了过户登记。张发坦言，当初古志军拍下车位的时候，他也认为疑点重重，可如今，“对方一步步走完流程，把证办下来了，现在打官司有什么用？”考虑到今后的维权难度势必更大，且打官司同样也要花钱，他最终放弃“法律手段”，选择用“经济手段”解决问题。
案涉车位的不动产权证（2）
还有一部分业主则态度坚决，誓将“车位保卫战”进行到底，“自己花真金白银买下的车位，凭什么还要掏一次钱？”业主陈先生怎么也想不通，他对本刊记者表示，别说11万，就是1万，他也不会从古志军手里再买一次！
熊春喜律师受托参与这批人防工程车位维权已近十年，在她看来，根据法律规定，不动产登记属于一种行政确认行为，只要符合上位法规范的条件，在受让车位协议被确认有效前提下，不管时间长短，司法机关不能认为权利人没有登记而丧失权利；同时，登记不是设立权利的程序，登记机关面对物权有争议时，不能单看司法机关的裁定就发证给新的申请登记人，行政机关应有自己独立于司法权的“行政裁量权”，这意味着本案所争议的车位在已有权利人的前提下，即使被查封了也不能被拍卖，被拍卖了也不能被登记，必须重新经过司法程序才能在新旧权利人中确认权利归属。这样才能构成司法权、行政权的相互独立和监督。否则，对老百姓而言，司法程序后，不管有无争议，不动产直接被行政程序加码固定，老百姓的救济措施太难了。
本刊记者经咨询其他法律界人士得知，人防工程是国防工程的重要组成部分，现代人防工程既考虑到战时防空的需要，又考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，具有平战双重功能。由于和平时期较长，人防工程的战时功能的概念渐趋弱化，乃至被忽视。当前，《物权法》对人防工程车位的权属问题也没有明确。近年来，全国各地人防工程车位纠纷并不鲜见，至于车位到底归属于何方，各地的判决各不一样。
熊春喜律师亦表示，关于人防工程车位权属的法律问题争议，既涉及到国防工程的重要性，又牵涉到老百姓的切身利益。她希望更多法律界人士和社会各主体关注人防工程车位的命运，促进对全国各地人防工程平战结合功能涉及的法律法规的落实和完善。
2020年11月2日至5日，应受访单位要求，本刊记者通过电子邮件或快递方式，就天汇大厦车位问题向广州市规划局、越秀区法院、海珠区法院发出采访函。截至发稿，上述单位均未回复。本刊将对该批104个车位的命运持续观察。
记者：陈郁