商品房买卖合同解除权除斥期间经过后，购房人应当如何救济？
商品房买卖合同解除权除斥期间经过后，购房人应当如何救济？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（下称：《商品房买卖合同解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
依据该规定，商品房出卖人迟延交付房屋，导致买受人依约或依法享有合同解除权后，在出卖人没有催告的情况下，买受人行使解除权的期限只有一年。而且这一年还是除斥期间，当事人自己完全没有能力中止、中断、延长该期间。在实践中，尤其在预售商品房的情形下，很多善良的购房者很容易被开发商拖过这一年的解除权行使期间。一年的除斥期间经过之后，依据上述司法解释的规定，购房者就不能请求解除合同了。
而在这类案件中，涉案房屋所在的建设工程往往都还没有完成竣工验收，甚至施工停滞。这就导致购房者处于既不能解除合同、退回购房款，也不能取得所购房屋的两难境地。此外，对办理了按揭贷款的购房者而言，往往还要继续向银行还贷。这对广大购房者而言是非常不公平的。如果此时购房者坚决要求解除合同，而开发商坚决不同意，那么，购房者该如何维权呢？笔者在此提供给购房者们一些思路以供参考。
一、以解除权行使期限条款为无效格式条款为由，请求法院认定该条款无效。
（1）符合格式条款的基本定义。
根据《合同法》三十九条第二款的规定，格式条款是一方为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款。也即，在判断此类解除权行使期限条款是否属于格式条款时，可以从该条款是否属于提供合同一方为重复使用单方预先订立的以及在合同订立时双方是否有协商修改的余地这两个方面着手认定。就商品房买卖合同而言，大多数商品房买卖合同无疑满足这两个方面的条件，属于格式合同或者格式条款。实践中，开发商就其开发出售的商品房项目会针对项目实际情况提前拟定好商品房预售合同或者商品房买卖合同，这些提前拟定好的合同除了因面积、楼层、户型等因素影响的价格条款外，其他的合同条款如交付时间、违约责任等均系开发商单方确定且内容一致的模板条款。同时，上文已有提到，通常开发商相对于购房者而言在专业性、信息的掌控度和交易地位等方面均处于优势地位。因此就具体合同条款而言，在开发商未能尽到合理提示义务下，购房者往往无法发现其中限制其权利或者加重其责任的条款。即使发现了，购房者就此类条款也根本不存在讨价还价的余地，要么接受要么走人。因此，在认定解除权行使期限条款效力前，应先从上述两个方面入手，综合交易地位、信息掌控度、专业性等因素判断该条款是否属于格式条款。
（2）符合无效格式条款的情形
在认定此类条款属于格式条款后，需要进一步判断此类条款是否符合无效格式条款的情形以及是否存在其他导致条款无效的情形。根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，导致格式条款无效或者可撤销的情形主要包括提供格式条款的一方未能就限制或者免除其责任的条款尽到合理提示说明义务、格式条款存在免除提供一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形以及存在《合同法》第五十二条以及第五十三条的情形。就商品房买卖合同而言，从上述法院判决中可以看出，法院认定解除权行使期限条款属于无效格式条款主要援引的是《合同法》第三十九条以及第四十条中提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任以及排除对方主要权利的规定，而很少以《合同法》第五十二条、第五十三条的规定认定格式条款无效。因此，提供格式合同的一方是否尽到了合理的提示说明义务，格式条款本身是否合理是我们判断解除权行使期限条款效力的关键。从上述判例中可以看出，提供格式条款的一方就解除权行使期限的条款是否以加粗加大、标有下划线或者留有空白让购房者再次确认等方式尽到了合理提示说明义务，解除权行使期限是否合理、是否留有足够的时间供双方有协商或由一方行使解除权，解除权行使期限是否对等，是否适用于交易双方等内容均是法院判断此类条款效力的因素。因此，在认定解除权行使期限条款构成格式条款的基础上，需要结合具体案件事实，从多个方面就此类条款是否属于无效格式条款进行判断，得出最终结论。
（3）《商品房买卖合同》的特殊性
《合同法》第九十五条以及《商品房买卖司法解释》第十五条赋予了合同双方在没有法律规定的情况下，可以自由约定解除权行使期限的权利，这也成为了上述法院认定商品房买卖合同中解除权行使期限条款有效的法律依据。合同是当事人自由的意思表示，在不违反法律规定的前提下，当事人对自身权利义务可以自由约定、处分，裁判者也不得轻易否定合同的效力，法律赋予了合同双方充分的合同自由。在合同自由受到侵害时，法律赋予了受到欺诈的一方撤销权，赋予了利害关系人在合同侵害他人合法权益或者公共利益时确认合同无效的权利。从格式条款的概念中不难看出，格式条款实质上并非是合同双方自由磋商的结果，而是提供格式条款一方单方的意思体现。就商品房买卖合同而言，购房者根本没有就合同条款跟开发商磋商的余地，也即在商品房交易中，购房者并不完全享有与开发商就合同条款进行磋商的合同自由。有鉴于此，《合同法》从格式条款的效力以及格式条款的解释等方面进行了规定，让提供格式条款的一方负担了更多的法律义务和法律责任。因此，可以说《合同法》关于格式条款的规定，也是对当事人合同自由的一种维护和规制，当出现交易双方以格式合同方式签订合同时，自然应当在格式条款法律规则下审视合同条款内容、效力以及条款解释，而不能将其与其他经过自由磋商形成的合同完全适用同样的法律规则。
因此，在商品房买卖合同或保险合同等特定交易背景下，认定解除权行使期限条款的效力不应当仅仅依据《合同法》第九十五条以及《商品房买卖司法解释》第十五条的规定进行判断，而应当首先判断其是否属于格式条款，如果属于格式条款，那么就应当按照格式条款法律规则进行评判，而不能径行以其系当事人自由约定为由适用《合同法》第九十五条和《商品房买卖司法解释》第十五条认定其效力，因为此时合同双方并不完全自由。
二、绕过解除权条款，以开发商履行不能为由请求法院解除合同。
（1）建筑工程未通过竣工验收将导致合同在法律上的不能履行
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另外，《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，尚未通过竣工验收的建筑工程根据法律规定是不能交付使用的。现实中，存在不少已完工但尚未通过竣工验收的建筑工程。将这类工程的房屋事实上交付是有可能的，只是这种交付是违法的。所以，这种由于建筑工程未通过竣工验收导致出卖人不能交付房屋的情形，应属法律上不能履行。
如前所述，未经竣工验收合格的建筑工程依法不能交付使用，因此，买受人不能要求出卖人继续履行交付房屋的合同义务。对此，最高人民法院作出的（2015）民申字第1510号民事裁定书也持相同观点。买受人起诉时涉案建筑工程尚未竣工验收，开发商不能要求继续履行。
（2）合同不能履行的情况下双方均有权解除合同
《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务，在法律上或事实上不能履行的，对方不得要求履行。最高院公报案例《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》的裁判摘要记载：根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，合同已经不具备继续履行条件时，可以允许违约方解除合同。该案例表明，合同已经不具备继续履行条件时，违约方都可以请求解除合同。举重以明轻，同样情况下，没有理由不允许守约方解除合同。
可见，不具备继续履行条件的合同，当事人均可以请求予以解除。在本案中，如前所述，开发商已构成法律上的履行不能，购房者不能要求开发商继续履行。可见，合同已经不具备继续履行的条件。因此，根据合同法第一百一十条的规定和上述公报案例的精神，购房者可以请求法院解除涉案的房屋买卖合同。
（3）购房者以开发商履行不能为由请求解除合同，往往可以获得更高的损失赔偿金。
在《商品房买卖合同》中，违约金往往只有合同总价款的5%-10%左右。通常情况下，合同也不会约定其他情形导致合同解除的违约责任。若购房者以逾期交房导致合同目的不能实现为由解除合同，依约只能获得违约金补偿。若购房者以履行不能为由解除合同，由于涉案合同对此没有约定违约责任，购房者就可以依照法定标准请求开发商赔偿利息损失。按照法定标准，购房者请求法院以已付款项为基数，从付款之日起按中国人民银行基准贷款利率和LPR计算利息损失，应当能够获得支持。按照此利息损失计算标准，开发商拖延交房的时间越长，购房者能够获得的损失赔偿数额就越多。因此，以履行不能为由请求解除合同往往更能维护购房者的合法权益。
三、通过行使法定解除权请求解除合同
（1）约定解除权与法定解除权的请求权基础是一致的
首先，通过分析《合同法》第94条对解除权的规定以及《商品房买卖合同解释》第15条第一款的内容可知，本案中双方当事人在合同中约定的解除权与《合同法》第94条规定（主要是第（三）项）的法定解除权，产生的主要事实基础是一致的，即为一方迟延履行主要债务。
在合同约定的解除权消灭后，并不必然导致其法定解除权当然消灭。亦即法定解除权与约定解除权并非是存废之关系，而是互相补充之关系。法定解除权系在当事人未约定合同解除条件时，为当事人解除合同提供补充手段。因此，在商品房买卖合同纠纷中，当满足各自条件时，当事人的约定解除权与法定解除权并存或先后存在的情形均可能出现，比如：合同所约定解除权因逾期形式而消灭后，若出现不可抗力致使不能实现合同目的或者一方当事人明确表示不履行主要债务的，则当事人仍可依据《合同法》第94条的规定主张解除合同。
如广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条规定：合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。该条便明确规定在解除权届满后，守约方仍可按照法定解除权的催告程序从而可能获得解除权。且该条更是直接规定守约方在一定条件下解除权消灭后仍然可以按照合同约定主张解除合同。
（2）约定解除权消灭并不代表法定解除权丧失
设立合同解除权的目的系为了在合同出现约定或者不能达到合同目的之时尽量使当事人摆脱合同束缚。故在处理解除权行使的问题上，应当尽可能为当事人提供充分救济途径，避免合同履行中如前文般出现救济困境和合同履行僵局，将不利于促进社会交易，在一定程度上也会导致资产的闲置甚至浪费。
虽合同所约定解除权因超过除斥期限而消灭，则按常理合同将继续履行。但合同继续履行则仍应以有继续履行的可能或者符合合同目的，即使约定的合同解除权消灭，但是仍符合法定解除权的条件的，亦应能适用法定解除权。
（3）允许购房者行使法定解除权符合立法本意
从《合同法》第94条第（三）项，与《商品房买卖合同解释》第15条第一款来看，在债务人迟延履行主要债务情形下，经催告后在合理期限内仍未履行，是法定解除权产生的前提条件。即只要满足该条件，法定解除权便产生。
有观点认为，无论债权人是否催告，经过合理期限不行使，解除权即告消灭，理由仍是基于解除权的形成权性质，为其设置除斥期间旨在督促解除权人尽快作出决定，尽快消除交易的不稳定性。但是，债权人的催告系法定解除权产生的前提条件之一，无论合同是否规定期限，都必须经过催告才构成迟延，催告的目的是为了表明债权人要求债务人作出履行，且催告仅涉及解除权的产生及其程序问题，与解除权规定期限并无直接关系。
故而，《商品房买卖合同解释》第15条第二款规定，并不能当然地否定守约方在催告后仍按照合同约定或者法定享有解除权。甚至还有观点认为，《商品房买卖合同解释》第15条第二款有关“解除权一年行使期限”的规定，不当限制了当事人解除权的行使，应予废止。该观点认为，依据《合同法》第95条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”这一条文并没有就对方没有催告的情况下，当事人解除权的行使期限作出规定。那么，对该条文应做如下理解：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，对方又没有催告的，当事人可以随时行使解除权，不受时间限制。但《商品房买卖合同解释》第15条第二款却在没有具体法律条文依据的情况下，将商品房买卖合同当事人本可以随时行使的解除权限制在了一年之内。
笔者抛砖引玉，希望能借此话题与各位共同探寻解决路径，以维护广大购房者的合法权益！
（全文完）