海南省农民建房办事指南

本指南所称的农民建房是指农村村民在其宅基地上建造住宅房屋的建设活动。本指南所称农村宅基地,是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。一、适用范围适用对象：农村村民(具有农村集体经济组织成员资格的人员)。涉及办事事项：农村村民住宅用地审核、乡村建设规划许可、确定农房设计方案、确定房屋四至、农房验收。二、法律依据办事事项法律依据农村村民宅基地审核(含资格审核)1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。2.《海南省农村宅基地管理试点办法》第三章第九条:农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请一处宅基地：（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；（二）因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的；（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的；（四）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的；（五）法律、法规规定的其他情形。对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。3.《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》第二条（一）：明确申请审查程序。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。乡村建设规划许可1.《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条：在乡、村庄规划区内进行乡（镇）企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡（镇）企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。2.《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》第二条（二）：完善审核批准机制。市、县人民政府有关部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导，乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。公布办理流程和要件，明确农业农村、自然资源等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照本省（区、市）有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。3.《海南省村庄规划管理条例》第二十四条：农村村民利用宅基地建设住宅的应当符合村庄规划，并取得乡村建设规划许可证。4.《海南省村庄规划管理条例》第二十五条：利用宅基地建设住宅的，应当经村民委员会同意后，农村村民持宅基地用地批准文件或者宅基地使用证明、建房申请审批表等资料申请乡村建设规划许可证。对符合村庄规划的，由乡镇人民政府在二十个工作日内核发乡村建设规划许可证。确定房屋四至1.《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》第二条（三）：经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。2.《海南省村庄规划管理条例》第二十九条：宅基地使用权人建设住宅前，应当持乡村建设规划许可证和宅基地用地批准文件或者宅基地使用证明等，向乡镇人民政府申请定位放线。农房验收1.《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》第二条（三）：农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。2.《海南省农村宅基地管理试点办法》第十三条农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。三、受理机构乡(镇)人民政府、街道办事处。村集体经济组织或者村民委员会可以为村民提供农村住房建设有关审批、用地和规划核实手续等事项代办服务。四、决定机构乡(镇)人民政府、街道办事处：农村村民住宅用地审核(含资格审核)、乡村建设规划许可、确定房屋四址、农房验收。省自然资源和规划厅、省住房和城乡建设厅：提供一批农村住房通用图集。根据《海南省农村宅基地管理试点办法》规定，乡(镇)人民政府、街道办事处可以受设市、县、区人民政府及其有关部门委托实施相关行政许可。五、申请条件总体要求：申请人应当符合相关资格条件；农村住房建设应当符合国土空间规划(含现行正在实施的各类法定规划)和相关管制要求，科学选址，尽量利用村内原有宅基地、空闲地以及其他存量建设用地、未利用地，不占或尽量少占耕地，不得占用永久基本农田；位于各级自然保护区、国家公园、风景名胜区或者历史文化名镇、名村、传统村落等区域的，应当符合相关保护规划；从严控制农房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建筑高度，严格执行“一户一宅”制度，建新必须拆旧；不得在地质灾害隐患点建房，严格控制地质灾害易发区和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造；涉及占用现状农用地的，由乡镇政府汇总后按批次向市县政府申请办理农转用审批手续；无房户、危房户和符合社会救助条件的申请人，可优先获得批准。确需调整村庄规划的，依据《海南省村庄规划条例》第十七条和《海南省村庄规划编制审批办法》第二十二条优化村庄规划。具体要求：由设市、县、区人民政府及其有关部门结合各地实际制定并公布农民建房申请条件。六、申请材料阶段事项材料名称材料形式材料详细要求农民建房农村宅基地和建房（规划许可）申请表网上办理：申请人在网上提交申请。现场办理：申请人线下提交书面材料，由驻村代办员或乡（镇）人民政府、街道办事处代办服务员代为办理。农民建房审批农村宅基地使用承诺书农户身份证明材料建设工程设计方案或者住宅设计图件（包括电子文件）分家析产协议书（涉及分户的需提供）原旧房拆除或收回的，需提供旧房拆除、旧房交村集体统一管理、旧房调剂给其他村民等证明原件一份（村庄开发边界范围内原址拆旧建新的可不提供证明）现有农村住房的产权证明（已办理宅基地及农房确权登记的需提供）内部共享通过经办机构内部共享获取相关信息。耕地占用税缴款完税证明（涉及占用耕地的需提供）行政处罚决定书、罚没款票据原件或复印件一份（涉及违法用地的需提供）农转用批准材料原件或复印件一份，包括补偿到位证明及相关税费缴清凭证（涉及农用地的需提供）农民建房开工查验确定房屋四至预约申请预约网上办理：登录政务服务网提交预约申请。现场办理：申请人提交预约申请。农民建房验收农房验收预约申请预约网上办理：登录政务服务网提交预约申请。现场办理：申请人提交预约申请。七、申请表式样根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)，结合海南实际，农民建房申请表格分为农村宅基地和建房(规划许可)申请表、农村宅基地使用承诺书。申请表式样详见附件1、附件2。八、申请接收材料齐全后在网上/线下申请。九、办理流程(一)农村村民向户口所在地的村集体经济组织或者村民委员会提出建房书面申请，经村集体经济组织或者村民委员会讨论通过并予以公示。(二)经村集体经济组织或者村民委员会审核同意，并且公示无异议的，向乡(镇)人民政府、街道办事处上报申请材料。(三)市、县人民政府有关部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导，乡(镇)人民政府、街道办事处要积极建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。具体审批工作中，要审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合国土空间用途管控和宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等。符合条件的由乡(镇)人民政府、街道办事处核准农村宅基地和建房(规划许可)审批表(附件3)并向申请人核发农村宅基地批准书(附件4)和乡村建设规划许可证(附件5)。(四)申请人取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证后，应预约申请放样。乡(镇)人民政府、街道办事处收到建房村民的放样申请后，及时组织相关人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。(五)乡(镇)人民政府、街道办事处应当加强对农村住房施工现场的监督巡查。建房村民(或代办员)应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村民委员会告知乡(镇)人民政府、街道办事处。乡(镇)人民政府、街道办事处届时应当派员到场监督并形成记录。(六)农户建房完工后，乡(镇)人民政府、街道办事处组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》(附件6)。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。(七)乡(镇)人民政府、街道办事处负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。十、流程图详见附件7-1、7-2。十一、办理方式材料齐全受理后办理。十二、办结时限自受理之日起至核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，合计不超过30个工作日。十三、收费依据及标准不收费。十四、行政相对人权利和义务(一)符合法定条件、标准的，申请人有依法取得行政许可的平等权利，行政机关不得歧视。(二)行政机关依法作出不予行政许可书面决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。(三)行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。(四)申请人申请行政许可，应当如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。十五、咨询途径村集体经济组织、村民委员会，乡(镇)人民政府、街道办事处。十六、监督投诉渠道设市、县、区、乡(镇)人民政府，属地农业农村、自然资源、建设行政执法主管部门。法律事务委托代理，请联系田瑞瑞律师：15308976950（微信同步）。