买房，早已过了闭着眼都能赚钱的时代

今天一个朋友发来个楼盘，是深圳的小开发商在中山镇区开发的项目。

说准备买这个项目，让我最后把把关。

我问他为什么要买，他说自己资金有限，只能承受一万多块钱的单价，这里比较有前景。

我又问他什么前景，他说南边有个高速，以后开通了到深圳宝安只需要20多分钟，肯定会涨。将来涨了，卖给买不起深圳的深圳人。

我问他是不是中介给他推荐的，他说一个朋友。

最关键的是，这个朋友之前在东莞买了好几套房子，都赚了。

所以，他就相信了而且动心了。

而当我问他更多细节的时候，他已经答不上来，甚至连这条高速走哪里，是不是深中通道延伸线这件事都没有弄太明白。可以说，连最基础的调研都没有做。

而实际这个小区实际是什么样呢？我们先来看看地图：

从区位上看，它既不临市区、又远离现有高速，更不用说未来的深中通道，说八竿子打不着都不算过分。

再放大看卫星图，周围全是荒地，典型的前不着村后不着店。属于民众镇区的郊区，唯一的优势就是临着一条省道，去到火炬开发区开车还不算太难。

楼面在去年调研湾区9城时候，就走过中山的各个镇区，相较于东莞的镇区经济，中山的差距大，且颓势太过明显。

相对情况较好的火炬开发区，人口的流入和活力也并不乐观，这张图是我们在火炬开发区核心区拍到的一个小区：

商铺无人租赁，阳台挂着急售的红条幅。

而这样一个已经有各种配套，更近深中通道的区域，次新二手房也不过一万出头，低的只需要9000多，并且流动性很差。

而此时此刻，花一万三四的价格，去买周围一片荒地，没有任何更高概念的民众新盘，显然不是聪明之选。

即使深中通道通车，约70-100元的单程过桥费，加上上桥前下桥后的各半个小时，去一趟深圳市区至少一个半小时。

根本不可能有好的投资回报，更不会有深圳刚需接盘。

这不是个例，这样的案例我遇到过很多次。只是这次，更为典型，我们把他更明确的写了出来。

那问题到底出在哪？我来给大家捋一捋。

第一，绝大多数人对于过去从房地产上赚到钱这件事，存在错误的认识。

是时代让你赚钱，而不是你自己的选择，更不是你精准的眼光。在过去这个房地产爆发的时代，是有形的手和无形的手，也就是政策和货币推动着房地产的快速升值。

只要你不选择那些所谓的资源枯竭型城市，即使是西北，东北，云贵川，甚至是中部的贫困县，一样都会涨，只是涨多涨少的问题，就算涨的少，你也是赚的。

第二，太相信过去买房赚到过钱的人。

就像今天找我咨询的这个兄弟一样，他和被中介带节奏的人还不一样，他是被身边买房赚到过钱的朋友带了节奏，这个问题跟前边第一个问题有异曲同工之妙，身边的大多数朋友一样是因为时代赚了钱，不见得是因为眼光和选筹调研能力。

当他们的认知不够多不够扎实，前边赚到的钱，最后很可能会成为学费，把之前的利润都平进去甚至亏进去。

第三，太相信一些表面的概念。

比如，粤港澳大湾区，虽然是9城都叫大湾区，但是哪里能发展哪里发展的好，并不是扣上大湾区的头衔就人人平等，各处的产业兴衰，人口流入流出，都会直接跟房产挂钩。而不是只看表面的大湾区光环。

再比如说，楼上案例的深中通道。当我们知道深中通道开通后深圳到中山可以快速通达这个概念后，我们要去深入的认知和了解，这座桥的收费到底能贵到什么程度，这个桥以后会不会出现堵车，你的起点距离上桥口有多远多少红绿灯，而你的目的地和下桥口有多远中间多少红绿灯。

如果没有任何政府减免，正常人是否真的会住在桥的一端去另一端工作，等等等等。

这些深入的东西，远比我们看到的表面概念，对于选房的意义更加重大。

所以，才会出现许许多多人依照过去的所谓购房经验，或者因为听了某个概念，因为身边的某个朋友，买了一个压根没有什么升值或者完全不适合自己的房子。

当下的房地产已过了盲投期，有些房子投了，基本约等于赔钱。

不仅仅是中山，即使是我们一直推荐的南沙，也有类似的楼盘，比如上月爆火的万顷沙“桓太”项目，高达两万三的单价竟然凭着精准强力的营销，开盘即售罄。

而这个项目跟前边那个中山楼盘一样是，炒作走深中通道20分钟到深圳的概念。

3.5公里的地铁距离，结局大概率和中山的某些新盘一样，高位站岗，跑输大盘。

这或许是某些人的命，但我不希望楼面粉丝也同样陷进去，同样沦为这样的命运。

所以，多学习、多调研、多思考，勿跟风、勿冲动、勿赌博。

理解透这18个字，虽然成不了大神，但至少不会被割了韭菜。