商铺已死，死而未僵 | 楼面

前两天，我在写字楼下吃午饭，因为是过了饭点，不巧，听到了饭店老板在给员工开会。
老板说：“我们昨天只卖4300，去掉会员的优惠只剩下4000。卖这么少，主要的问题在于，中午后厨出餐慢，出餐乱。如果你们不想办法改善，那我们所有人都要玩完！”
底下员工默不作声。
我帮老板算了笔账，她那间铺子一天租金要一两千，算下来只是在房子上一个月就要小5万。如果每天只能卖4000元，再算算周末一个月也就卖个10万。也就是说，这个饭店去掉七八个员工的薪水、原材料、杂七杂八的费用，老板怕是基本不剩下什么钱。如果再算上开业前期的加盟装修等等一次性费用，怕是要赔钱。
实体经济不好做的那一刻，注定了商铺也很难像过去那样吃香。
这家店处于深圳一个非常热闹的商务区地铁口，但仍然很难赚钱。你可能会归结为房租贵，但高租金的背后，是商铺的高额投资成本。
我算了算，买这个铺子的老板，即使一天不空的租出去，投资回报率也仅仅不到4%，而这样的铺子，在旁边还空了好几间，更不用更远一点、更偏一点的同期铺子。
所以，我说商铺已死，距离彻底僵掉，可能只差一点点。

商铺实录     

稍微对于房产投资有些观察的人其实都已经发现，很明显那个「一铺养三代」的黄金时代早已过去，「一铺坑三代」的废铁时代却悄悄来临。
即便这样，市面上那些买商铺的「成功学」却是永不断供，比如：
1. 金角银边，买街铺拐角的地方为最佳，买临街商铺也凑合；
2. 买成熟小区、学校周边的商铺，有稳定客源；
3. 交通便利、人流量大的商铺；
4. 买大开发商，有品牌保障；
……
策略万分正确，实际十分无用。
最可恨的是，商铺的销售者还在不断用福利、叠加的方法计算收益，诱惑购房者。
由于【楼面】在深圳，我们就拿深圳南山区的网红华润城商铺为例。
案例：华润城府临街商铺
标签：大开发商、金边银角、交通便利、人流量大、成熟小区
华润城府的临街商铺本身就属于「金边银角」，又是大开发商的手笔，地段更是绝对优势——
南靠深圳最大网红商场万象天地，西南紧挨就业中心南山科技金融城。
地段优势也成就了华润城府的神盘地位，建成五六年之久，二手房交易不断，入住率极高，可谓「熟地」没错。
然而，开发商品牌、大商圈、入住率极高的楼盘等等都没能挽救它的冷清。
中午时分，临街商铺空无一人。
那些饥肠辘辘的打工青年们，正在取外卖，或是取外卖的路上；那些成群结队寻欢作乐的下班青年们，正在华润万象天地的小店里，或是溜达在商场路上。
繁华，只属于街对面，和这里无关。
在百度热力图上，这种状况会看得更清楚：红黄色区域环绕周围，万象天地红火尤甚，而我所在的区域却是一片绿色。
听中介所言，这些商铺目前在某些大业主的手中，价格接近26-30万/m²，而楼上住宅约10万/m²，贵了3倍。
商铺租金大约1000-1200元/m²，如果能顺利招租，租金回报率大约在4%，比如街角位置已经顺利出租给了一家高端酒庄。
但是，看着久未拆封的广告纸，我不禁想着：「金角」是租出去了，那「银边」也能有这样的好运气吗？
除了上述案例之外，深圳还有不少商铺符合那些看似有效的「成功学」论点，但却无一例外的租不出去。
同样是这个片区的大冲花园，楼下商场开业已久，却基本处于空租状态。
▼ 大冲花园楼下商铺
深圳老豪宅区华侨城，里面的商业配套华·生活馆空置了一大半，一楼仅有儿童教育机构和一些卖衣服的小店，二楼基本空着。
▼ 华·生活馆
商铺的超量供应     
过去，商铺投资是有钱人做的事情；现在，商铺投资是炮灰干的事情。
为什么商铺成了一种尴尬的存在呢？这主要是经济学供需关系所决定的。
一般来讲，国际上认为人均商业面积最好在0.8m²-1.2m²之间。
2017年的时候，中国香港的人均商业面积达到1.2m²，此时的商业市场就已经是一个相对饱和的状态。
但是大陆地区却严重超标：
北京人均商业面积达2m²
上海人均商业面积达1.4m²
武汉人均商业面积达3.1m²
苏州人均商业面积达1.38㎡
……
严重超标的背后，几乎可以说是GOV「商业成瘾综合症」惹的祸。
似乎，只要规划好了建好了，就真的会有商业入驻。但是，真有那么多的商业吗？
人流极大的一线城市如此，地多人少的三四线城市更是如此。
至于那些已经做死的商业体，反正开发商最初都卖了出去，死了就死了吧，谁去管你？
所以，你就会在许许多多的城市看到一些，只有一楼稀稀疏疏卖些小东西，楼上连灯和电梯都没有开的所谓综合体。
无需求，无未来！
再说商铺的需求问题。
为什么我们常说，商铺已经变成了一种「有毒资产」，极容易烂在手里呢？
我们说说商铺的转卖情况。还是以深圳为例，2019年上半年数据显示：
深圳二手商业（含商务公寓）共成交1907套，环比下降25.9%，同比下降38.2%；
二手商业成交面积13.8万平，环比下滑16.1%，同比下滑28.1%；
而这两个数据，均是2011年以来各半年度的最低值，人们购买二手商铺的欲望正在逐渐下降。
当然，你也许会问，如果商铺属于经济学范畴，那么它则会有经济周期，会有从衰败转向繁荣的那天。
错！
今时不同往日，《清明上河图》那繁荣的商业盛况只属于原始时代。
如今，商贩们对商铺的需求不再具有粘性。
这一方面，是互联网对实体经济的冲击。
许多商家都会觉得租金太贵，而转为网店，实体经济只会越来越少。与此同时，互联网正在挤占每一个细分市场，就连生鲜也可以一小时到家。
当然，还有另一方面，人口的问题。
人口正在向着一二线城市迁移，而一二线城市并不是处处都兴旺发达，繁荣总集中在那么一小块地方。就像深圳，中心从罗湖，到福田，再到南山，未来会向着前海。
未来，80%的商铺都是炮灰。而另外的20%，注定是肥水不流外人田，掌握在那些大开发商的手里，就像华润万象天地内的商业属于自持的那样。
结     
读到这里，也许你不会赞同这种极端的想法。
但很明显，你在市面上可以找到的「商铺投资成功学」并没有在实操中胜出。
反而，用经济学简单分析，你不难看穿商铺过剩、又没有实际需求的价值本质。
所以，唏嘘长叹吧！商铺已死！
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