一部《安家》，曝光了多少买房套路？
最近，朋友圈被电视剧《安家》刷屏。
电视剧讲述了房产中介工作的日常以及购房者的心态，从硬核销售“跑道房、到“饥饿”营销，把中介的“手段”展现得淋漓尽致。
再从购房者看房、全款和贷款买房、房产证加不加儿媳妇名字等问题，将现实买房中遇到的问题一一展现。
有人吐槽剧情夸张，不贴近现实；有人则表示过于真实，引起共鸣。
但艺术来源于生活。
虽然剧情被夸张化，不能不承认购房者在买房的这件事上，的确会遇到很多问题而且常常被“套路”。
今天南方楼事从《安家》节选几个中介的套路以及购房遇到的问题剧情，给大家分析分析这些“坑”怎么躲。
MON
01
“户型的‘坑’怎么躲？”
《安家》在刚开播的前两集，便因为两个户型备受吐槽。一个是“跑道房”，一个是三代同堂的一房一厅。
首先是“跑道房”。房似锦一出场，便把老业务员受众一套10年没有卖出去的奇葩户型卖出去了。
这户型奇葩在，虽然是两房，但另外一个房间是被独立在外的，并且没有卫生间、没有窗。
也就是说回房间要出自家大门，并且穿过一条长廊。半夜想上厕所，一样得“回家”。
而房似锦卖出这套房子只用了两个步骤。
一是邀请宫蓓蓓看房前，自行将这套房子重新装修。
二是讲了一个“动人”的故事——天窗可以看星星，最后购房者买下。
其次就是60多平的一房一厅。女主角仅带看一次，并找“托”制造房子很抢手的假象，便把房子成功卖给包子铺的严叔夫妇。
如果房子只是夫妻俩住绰绰有余，但剧情交代，这一房一厅除了严叔夫妇，还有儿子、媳妇以及未出生的孩子。
原业主也是一家五口，他们如何在这60多平的房子蜗居呢？
答案是睡沙发、打地铺，办公区是厕所。
中介用精心布置的场景，和他们的花言巧语，让两个家庭成功“入坑”。
剧里一直在强调，“跑道户型”十年都没有卖出去，那么这对夫妻在未来又如何找到接盘侠呢？
还有60多平的一房一厅，年迈的双亲在外打拼到家后，还要打地铺休息，这样的家庭生活真的会幸福吗？
拆招大法
在买房选户型这件事上，购房者应该怎么选？
南方楼事给出几点建议。
一．在买房之前，购房者应该结合自身的情况，确定自己的需求。比如买多少平，几房几厅等，几楼等问题。而不是像严叔夫妻，本身对房子没有太多概念，看到房子很“抢手”便匆忙买下。
二．一定要避开奇葩户型，否则未来大概率会很难出售。千万不要像剧里的宫蓓蓓，被中介虚构的表象所迷惑。
我们且不考虑有没有卫生间，单是考虑未来换房子的时候，哪个接盘侠会接手？这可是10年都没有卖出去的房子，大家都不傻。
三．中介的话不是不能信，而是建议购房者应该全面了解，有自身的判断。而不是中介说什么就是什么，甚至可以在选不同的时间段考察房子的采光通风等问题。
如果结合到当下的疫情，购房者在选户型的时候更应注意以下两点：
1.买功能空间齐全的房子。这次疫情大家宅在这么长时间，会发现厨房小、客厅小、没有活动空间等问题。
2. 多去考察楼盘，每个细节都至关重要。比如房子的朝向通风、居住密度如何，楼栋设计是否合理等。
这次疫情的传染，从每一户窗户之间的空气流动、排水管的缝隙、密闭电梯等每一项因素，都起到了潜移默化的影响。
MON
02
“全款买房还是贷款买房？”
电视剧里严叔揣着全部的身家到中介门店签合同，表示要全款付款。
当店长徐文昌提醒严叔，可以换成部分商贷，却遭严叔拒绝。
徐文昌表示，首付款严叔夫妻付，剩下的贷款，由儿子儿媳来还，余下的钱可以用来投资。
房似锦很配合的给严叔算了一笔账。
按50%的首付和50%贷款来算，需要贷款160万，等额本息还款总利息为145万多，等额本金还款总利息将近120万。
按最低总利息120万来算，严叔夫妻一个包子卖1.5元，卖80万个包子才能赚够。
当严叔听到要多还100多万的利息后，表示太多，不划算。
徐文昌解释，现在利息看起来是多，但加上通货膨胀，一点都不多。
最后仍然没有劝说成功，严叔夫妻全款买下这60多平的一房一厅。
其实在我们的现实生活中，有不少跟严叔一样的购房者，他们都是老实本份的人，觉得欠人钱不踏实，无债一身轻。
拆招大法
什么是通货膨胀？
我们来看一份1989年的报道，一个大学生想在北京买一套两居室的房子，少说也要6万，每个月存50块钱，存上100年才能买到。
图源 网络
6万块钱在当年是天价，每个月存50已经非常厉害。放在2020年，一个月50块钱根本就不算什么。
我们可以通过表格了解一下我们国家最近十年的通货膨胀情况。
图源 网络
比如2017年的实际通货膨胀率只有1.27%，远远低于最近十年6%，如果后面还能保持2%年的低通货膨胀率。
那么10万块钱一年后的购买力是：100000/（1+2%）=98039元，购买力减少了2000块左右。
这就是通货膨胀，钱会贬值。
看到这里，有人会说，贷款要付利息啊，这也划不来。
我们引用「西安地产裂缝」举的例子来假设：
A和B在2015年同时在一个项目买了总价50万的房子。
A全款买了一套50万；B贷款买了两套，首付20%，两套是20万，利率4.9%，年限30年，月供4245.81元。
到今天，房价翻了一倍。
A投资了50万元赚了50万元{总值100万-投资额50万=收益50万}；
B投资了20万元加4年的月供总和，20万元赚了85万元{总值200万-首付20-总月供支付20万（4245.81元*12个月*4年=20万)-剩余贷款金额75万=85万元}。
A的收益率为100%，B的收益率为212.5%。
要知道B的20万总月供不是一次性付的，是每月4245.81元按月付款的，这相对于A是很大的优势。
仔细想想，B多赚这么多钱，底层逻辑是靠什么？是债务。
可以说，房子是普通人一生中能撬动的最优质的杠杆。
我们再假设，如果剧里严叔愿意贷款买房，余下的钱再买一套房，或者用来理财、投资或扩大门面，是不是就能赚到更多的钱？
如果非要推荐一种购房方式，还是推荐大家贷款买房。
当然，最后大家还是要根据自身的情况去选择。
MON
03
“‘饥饿’营销大法”
剧里房似锦用过两次饥饿营销。第一次是在带严叔夫妻看房的时候，第二次便是被房产销售撬单的时候。
首先是第一次，也是在第三集，把中介带购房者看房的场景完美还原。
房似锦为了让严叔夫妻快速下单，请了“托儿”，制造房子非常抢手的场景。
不懂营销套路的严叔夫妻，看到这么多人想要这套房子，十分害怕下一秒被抢走。
迅速把房似锦叫到门外，表示自己要买，并且是全款。
第二次的饥饿营销，出现在房似锦带一对年轻夫妻看了新房源样板间。
在购房者表示十分喜欢和满意这套房子时，他们“提醒”道，“最近看这套房子的人也挺多的。”
言外之意，就是暗示购房者“你不买，就要被其他人买了。”
现实生活中，很多购房者在中介带看一套房源的时候，会经常遇到其他中介也在带看的情况。
他们最常用说的话是“今天看房的人很多， 有的客户快和房东谈好了”，“房东说有意向购房者，不要带人看房了”，“谁最先交定金，房子就是谁的！”
在这里提醒大家，他们只是在营造一种紧迫感，想在最短时间内让购房者下定。
很多人一起看房，这不全然是巧合，也许是中介刻意安排，只是为了给客户施加心理压力。
拆招大法
作为像严叔这类的房产“小白”，如何辨别销售口中的话是真是假？
南方楼事有以下几点建议。
一，大家在看房的时候，即便非常喜欢也不要表现得过于明显，要适当的说出缺点，才会有议价空间。而且千万不要急于下定，毕竟买房是一辈子的事情，要多看几个楼盘对比，房子不会像中介形容的那么夸张“不买就没了”。
二，看房的时候一定要自己去观察房子的情况，而不是通过别人或中介的嘴里去了解。有时候他们会扬长避短，存在缺点的地方一两句带过。
三，在看房过程中，一定要掌握主动权，去了解自己想知道的事情，不要全程让销售带着你的思路走，掉入他们营造的场景。
总而言之，在跟中介看房的时候，一定要时刻保持清醒！
MON
04
“房产证加不加儿媳名字？”
“房产证要不要加老婆的名字？房产最后属于谁？”
生活中常听到的问题，也出现在剧中。
严叔夫妻辛苦攒下的钱，给儿子买的婚房。在准备签合同的时候，儿子突然表示说要在房产证上加上女方的名字。
一瞬间，严叔夫妻表情僵住。
万一以后离婚，房产被分割怎么办？相信这是很多父母的顾虑。
何况这是严叔夫妻卖了十几年包子，一块一块攒下来的血汗钱。
拆招大法
但如果遇到这种情况，房产的归属问题怎么回事？
如果像剧中严叔夫妻全额出资，如果房产证除了儿子还加上儿媳妇的名字，便属于夫妻共同财产，一旦离婚有权分割产权。
但是如果只加儿子的名字，那么便拥有所有权。
南方楼事还整理了一份婚前婚后买房房产归属指南，大家可以参考。
（上下滑动查看）：
图源网络 侵删
MON
05
“如何选择优质中介？”
每一套房子的背后，是一个家庭对未来的期许。
他们奋斗一辈子买房，或许是为了子女，或许是为了改善环境，又或许只是为了留在这座城市。
买房这条路，却极为艰难。不是开发商的套路，就是中介的小心思，购房者不过是爬出这个坑，掉到另一个坑。
购房者在跟中介看房的时候，可能会经常遇到下面的“套路”：
▶ 套路一，中介说刚出了一套特别合适的房源，赶紧约定时间看房。到了才发现，只是挂牌价合适，真正的交易价格比挂牌价高出很多。
▶ 套路二，中介带你看房的时候，一般第一套会比较普通，第二套不差，第三套才是好房源。
这不过是他们刻意安排「中差好」的顺序进行，让购房者体验和对比，这样会更倾向第三套。
▶ 套路三，中介对于一些意向较高的购房者，会多带他们在房源的周边多走几遍，让购房者发现房源更多优点。
......
诸如此类的套路，购房者很难看出破绽，中介也因此屡试不爽。
拆招大法
电视剧中，在房似锦把“跑道户型”出售后，许文昌店长反问她“你有考虑到她买了之后，未来要转手给谁吗？”
房似锦则认为这不是她要关心的事情，她只是替客户买到了心仪的房子，而业绩才是最重要的。
当她又把一室一厅卖给严叔一家五口后，徐文昌更是表示“我们赚的不仅是佣金，还有良心。”
房似锦却对徐文昌说道“只不过是个付款方式而已，关良心什么事”。
这样对立的两个观点，十分现实。
而购房者，如何在中介公司林立的街头选择靠谱的中介？
南方楼事认为可以着重从以下三个方面考虑。
资质口碑好的。一般规模大的中介公司资源相对会更加全面，而且监管制度也会更完善。
购房者可以从中介公司的规模、门店数量、新闻广告以及服务案例等，简单分辨这些公司的服务水准。
高素质的中介。好的中介公司会对员工进行统一的培训，员工在上岗前都会进行专业知识的考核。
购房者可以从中介的着装打扮、言行举止、服务态度等细节判断背后的公司是否是合格。
有后续增值服务。一些大型中介公司会对购房者推出房屋增值服务等。
不仅在选房、看房、楼盘分析等方面帮助购房者，在买房之后还会提供房子出租、转贷款等方面的帮助。
或许在现实生活中，不是每一个购房者都能遇到像徐文昌这样的中介。
但我们希望，大家不要遇到像电视剧那样不靠谱的。
电视剧还在更新，购房者与中介的故事还在继续。
就像这部剧的名字一样，串起故事的就是每个购房者想要“安家”的心。
前段时间有一个热门话题叫——“疫情过后你最想做的事是什么？”
有人说，想第一时间去见她。有人说，想去吃热干面。有人说，想带着家人去旅行。
最扎心的一个回复是——“买房子，有个家有张「通行证」。”
可能很多人已经观望很久，这次疫情给了他们明确且坚定的决心要买房。
也祝大家早日买到心仪的房子，安家落户。
而这对夫妻，成功的把上海房价从38万/套看到了380万/套。
图源 网络
不管是十年前的《蜗居》，还是十年后的《安家》，都深刻的在反映社会现实，戳中痛点。
而我们是否也该抓住机会【安家】？