城市更新全国领先 佳兆业打造硬核竞争力
在全年房企销售增速明显放缓的步伐下，佳兆业依靠旧改的领先实力更上一层楼
出品 | 每日财报
作者 | 魏文
3月31日，佳兆业披露的财报显示，2019年盈利能力持续向好，总营业收入480亿，同比增长24%，三年复合增长率近40%；毛利138亿，同比24%，毛利率29%，稳居行业高位，可以说再次交出了一份优异成绩单。
对于地产企业尤为重要的资金，在佳兆业也是有了充足的储备。秉承稳健经营原则，保持充裕流动性，佳兆业目前手头现金高达370亿，比去年年初增长了61%。
《每日财报》注意到，得益于盈利能力的提升和现金储备的增长，佳兆业先后获得了国际三大评级机构的信贷评级，穆迪、标普、惠誉分别给予公司 B1、B、B 的发行人评级，展望稳定。而国际信贷评级将有助于公司拓宽融资渠道，进一步提升债券交易的流动性。另有西南证券、安信国际分别给予“买入”、“增持”评级，均看好佳兆业长期发展潜力。
随着地产行业进入整体盘整期，在全年房企销售增速明显放缓的步伐下，佳兆业却更上一层楼，表现出不俗业绩。在《每日财报》看来，佳兆业逆势增长，其背后是公司高瞻远瞩的发展策略和“硬核”竞争力，让其在竞争激烈的旧改行业脱颖而出。
在国家提出“加快推进城镇老旧小区改造”，满足人们城市“美好生活”新业态的趋势下，“旧改之王”佳兆业抓住粤港澳大湾区和深圳示范区新机遇，在“地产+城市更新+产业”三驾马车的带动下，聚焦高质量发展，实现了业绩大幅增长。
根据年报，2019年合约销售额实现881亿，同比增长26%。根据克而瑞、中国指数研究院等权威机构权益金额排名，佳兆业已成功跻身全国销售30强，进一步巩固了行业龙头地位。净利润也是连创新高，2019公司净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元。
佳兆业集团行政总裁麦帆在业绩会上介绍称，尽管受疫情的冲击，但2020年销售目标仍为1000亿元保持不变，体现了公司发展的底气。
不仅如此，2019年，公司净负债率同比下降92个百分点，超预期完成管理层全年降负债的目标。值得注意的是，在持续不断地努力下，佳兆业的负债率水平已经实现了四连降。
佳兆业管理层之所以信心满满，源自公司20年深耕旧改领域的领先优势。
根据年报，目前旧改项目贡献了佳兆业1/3的销售金额和收入。2019年旧改项目合约销售金额334.86亿元，约占总销售金额的38%，2018年为258.53亿元；从旧改项目稳定贡献结转收入来说，2018年为127.07亿元，到2019年上升到了137.07亿元。
对于佳兆业来说，旧改项目极大地驱动了公司的销售以及收入的增长。目前城市更新贡献比率超过三分之一，未来将进一步加强项目转化速度。
根据年报，2019年城市更新团队新投货项目19个，令集团旧改土地储备占地面积同比增长大约33%，总数接近4000万平方米。新拓展项目19个，令项目总个数达147个，旧改项目对应货值约2.5万亿元，这其中大湾区旧改占地面积达99%。粤港澳大湾区在国家战略层面处于高点站位，是房企的必争之地，未来发展潜力巨大。
值得注意的是，佳兆业旧改项目正在走出广东省，走向全国。去年成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目后，又进入香港旧楼市场。2020年初，佳兆业成功收购香港屯门金沙湾旧改项目，该地块是今年香港特区政府首推的用地，位于11号校网内，区内名校林立，有良好的发展前景，该项目有望今年成功转化。
经验丰富的佳兆业，正在复制大湾区旧改经验到长三角，并于长三角市场物色旧改机遇，享受长三角一体化的政策红利，更为香港的土地拓展模式提供新的经验借鉴，有着重要的战略意义。
土地储备是房企的根基，有了充足的储备，公司的后续发展才可持续。近年来，除了旧改渠道，在发展布局上，佳兆业集团通过招拍挂、收并购等多元化渠道补充土储，以大湾区为核心，总体布局辐射长三角、环渤海、华中、华西等国内重点城市群。
截至2019年底，公司在全国48个城市合共拥有176个房地产项目，有近2700万平方米的土地储备（权益比约76%），近80%土储面积位于一线及重点二线城市，大湾区占整体土储的51%，货值约3450亿，占比66%，可以说大湾区市场将成为集团业务增长的新引擎力量；旧改土储约670万平方米，占总土储约25%。
事实上，佳兆业集团长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域，为业绩的爆发奠定坚实的基础。佳兆业董事局主席郭英成表示，集团积极布局一二线核心城市及周边市场，尤其关注大湾区全布局，并且还透露，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35%。
在聚焦主业外，佳兆业也进行了多元化发展。《每日财报》注意到，佳兆业以地产为基础拓展多元产业链，当前形成了“地产+”的新模式，与主业的协同格局初步显现。
2019年，我们注意到同科创集团，孝感佳兆业空港科技城正式发布，打造了大武汉产城标杆。教育方面，与美国劳伦斯伍德米尔学校达成合作，首所共建学校将落地深圳。相信未来集团的新事业将与地产主业务形成更加有的效协同效应。
对于2020年，佳兆业的发展策略概括为：稳增长、调结构、降负债、谋新篇四个方面。首先是全力推进复工复产，新型冠状病毒爆发后，集团除投身抗疫外，也根据国家要求进行复工复产。目前销售案场、施工现场复工率均达到92.3%。
在稳增长方面，集团将加快供货推货，确保销售增长。2020年集团整体的可售资源约1800亿元，可售面积约970万平方米。从推盘时间来看，佳兆业管理层表示主要集中在三四季度。按区域分布，大湾区占55%，长三角占22%。
在海外投资方面，将积极布局香港市场，享受大湾区市场的政策红利以及集团区域竞争市场优势。
在旧改方面，稳步的旧改转化是仍然是重点工作。佳兆业预计2020年会有5个深圳的旧改项目和1个香港的旧楼改造项目纳入集团土储，为集团提供近90万平方米的可售面积；将有6个深圳项目为集团带来120万平方米的可售面积。3到5年还有10个深圳到广州的项目，为集团带来近4700万的货值。长远来说，还有将近3000万平方米的落地。
纵观2019年业绩，得益于佳兆业紧抓消费升级和经济结构转型发展契机，面对复杂多变的的未来，佳兆业将以可持续的高效运营和快速增长的态势，持续成为大湾区市场城市更新的先行者。在地产业务方面，也将继续通过优质的旧改项目供应，为城市旧改产业赋能，为集团销售规模的提升奠定基础。
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