销售不动产增值税实务处理

销售不动产增值税实务处理

2015年10月，A市甲公司在B市取得土地使用权3000万（已办理工业土地使用权证），自行建造厂房及配套建筑物已投入2000万（未办理相关产权证），因市场发生较大变化，未及在B市设立子公司，一直处于闲置状态。

2021年9月，甲公司处置了以上全部土地及相应建筑物，取得转让总收入6000万。假设不考虑其他因素，增值税实务处理分析如下：

财税【2016】36号《附：销售服务、无形资产、不动产注释》第三条第四款规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

1、未取得房屋产权证的，对其永久使用权转让的，按照销售不动产缴纳增值税。

2、假设取得土地使用权价值3000万元，只建设了成本3万元的房屋建筑物，对其一并转让的，是否仍应按照销售不动产计征增值税？

3、假设取得土地3000㎡，只使用100㎡土地建设了房屋建筑物，其余地块均保持取得时状态，对其一并转让的，是否仍应按照销售不动产计征增值税？

暂未见相关文件明确以上成本或实际占地比例对涉税影响问题。

4、假设丁公司为一般纳税人，2016年4月30日前取得土地及地上建筑物3000万元，2017年5月在该土地上自建成本为1000万元的建筑物，一并转让取得价款5000万元，如何计征增值税？

税务总局公告2016年第14号规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1）丁公司能否选择简易计税？

按照14号公告的精神来理解，仅对2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产可选择简易计税，一并转让有2017年自建的房屋，不能选择简易计税。如果允许简易，就会造成17年自建房屋计税的不准确和不公平问题。

2）如果丁公司转让时对2016年4月30日前取得和2017年自建房屋分别作价。可否对2016年4月30日前取得房屋单独选择简易计税？

一要考虑分别作价的公允性问题；二要考虑对2016年4月30日前取得的土地价值如何划分问题，不能将取得时的价款全部在简易计税时扣减；三要考虑在总局没有文件明确的前提下，人为划分的合法性。合理的，不一定就是合法的。

5、向不动产所在地主管税务机关预缴增值税及其附加。

土地上有房屋建筑物的，按照销售不动产缴纳增值税，并依规在不动产所在地预缴增值税及其附加。

土地上无房屋建筑物的，按照销售无形资产缴纳增值税，不需在不动产所在地预缴增值税及其附加。