看米下锅,龙湖相中江桥板块到底打的什么算盘

临近年末,上海的土地市场因莘庄地王、嘉定江桥地王两幅地块又火了一把。

嘉定江桥地王尤为受到关注,经过110轮的竞拍,14号线江桥段纯住宅地由龙湖以46.5亿夺得,楼面价2.7万/㎡,保守估计,该地块未来保本售价要近4.5万/㎡

业界惊呼,江桥也要变成豪宅区。

4.5万/㎡不贵?

嘉定区自2009年上海楼市价格大爆炸之后,可谓是后起之秀,一条轨交11号线,不知盘活了多少嘉定新城盘。

但是在嘉定与市中心直接接壤的江桥板块,房地产市场表现却一直平平。主要原因有2个:一个是江桥板块在售房源量很少,其二就是目前大家把目光聚集到了11号线沿线。

被忽略的江桥板块事实上才是嘉定、普陀、长宁三区交汇,翻一下嘉定区的行政区域分布图,除了真新以外,江桥是整个嘉定区距离市区最近的板块。

这次龙湖拿下的江桥板块地块,发展潜力巨大,地块靠近在建的地铁14号线站点仅仅几个路口,可以直达真如、静安寺、淮海路、陆家嘴等市中心地带。如开车出行,则更是方便,京沪高速可直达市区,现在还新造了一条直接到虹桥枢纽、国家会展中心的新高架。

我们再来看看江桥板块的目前的房价。江桥板块由曹安路分为南北两个片区,南面靠近大虹桥交通枢纽,而北面则靠近南翔。目前无论是大虹桥还是南翔板块,房价基本在3万元每平米左右,但处在两个热门板块之间的江桥板块,目前价值还处在低位,还未被完全挖掘。

据网易数据统计,江桥板块近半年的成交均价为17127元/平米,而该区域别墅类产品的成交均价为27751元/平米,龙湖本次土地获取折合楼面地价27084元/平方米,保本价4.5万元每平米,按照这样的价格的话,龙湖必须打造豪宅类高端产品才对得起这个价格。

对比江桥板块上北下南的南翔板块和大虹桥板块,都出现了3万元以上的类豪宅中高端产品,而江桥在营造豪宅类产品还是一片空白,此次龙湖拿地也直接将江桥板块的房价带入到4万时代。

看米下锅,龙湖的一二线谋略

作为老牌豪宅教父龙湖的本次拿地,势必和整体战略挂钩。

据龙湖地产2015年半年报显示,在土地储备方面,上半年龙湖凭借充裕的现金、始终坚定的聚焦战略和体系化的城市地图研究,成功购入7幅优质土储,均位于一二线城市,总建筑面积79万平方米,其中有5幅位于北京、上海两大一线城市。

上海作为国际大都市一直是龙湖战略目标城市之一。此次拿地,经过110轮的竞拍,龙湖拿下江桥地块显示出势在必得的决心。

其实,对于开发房企来说,用时间换空间,在一线城市拿地,无疑是未来站稳脚跟的先决条件。看米下锅,无论如何先爬入一线城市门槛,未来才有更多主动权。退一步来说,一线城市资源的储备,超越了传统地段论,面对生与死,留与退的抉择,面粉价值一定赶超白粉价格,只要具备市场话语权与定价权,一切皆有可能。

龙湖的“现在式”

我们看到,龙湖地产于2007年正式进入上海,如今已累计开发项目总量达到10个。

不难看出这些项目都具备了1.位置处在青浦、嘉定、松江等区域 2、项目主要为别墅豪宅,高端公寓,天街系产品。两大特点:

2010.12
青浦滟澜山,均价24447元/㎡
2012..6
松江好望山, 均价28095元/㎡
2014.4
青浦紫都城,均价22000元/㎡
2014.9
青浦紫悦湾 均价23000元/㎡
2015.10
嘉定蔚澜香醍 均价24176元/㎡
2015.10
松江锦宸公馆,22500元/㎡

(数据来源:搜房网)

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