上半年大赚100亿,下半年基本停止拿地,融创究竟是怎么想的?

艳姐说

企业的经营战略,是一个辩证取舍的过程。

有时候,你不得不在“快速成长”与“健康成长”之中做出抉择。有时候,你不得不扪心自问:此时此刻,我是否必须成长?

如果说成长需要梦想和勇气,那么拒绝超出能力的成长似乎需要更大的理智和决断。

房企年中报季,我们透过太多的观点,看到了很多房企的这种可贵的理性。曾经一度以作风强悍为标签的融创,就是很好的例子

01
融创中报的3个新看点
纵观融创的半年报,有几个关键词值得我们留意。
1、复合增长
对于任何一家企业来说,短期看增长率,长期看符合增长率。短期的爆发增长固然漂亮,但复合增长率则是代表一个企业能否持续壮大的指标。
2016-2018年三年期间,融创的合同销售金额复合增长率达75%。这个指标在行业内非常罕见。2019年融创的这种市场优势,仍然保持着惯性。在经历了上半年开局小阳春后又回稳的态势后,融创仍然录得高于行业水平的合同销售增长。
前6月,融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米,合同销售金额约为人民币 2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。细化到月度数据,融创每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间。
上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。2016-2018年,融创的并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%,均处于快速增长通道。
2、毛利率回归
大手笔的并购是融创的一大特色,但并购带来的低毛利资源影响因素,也让融创在一定时间内花费精力来消化。可喜的是,在2019年半年报中,我们能看到这种影响正逐渐消退。
融创前六个月毛利利率较上年同期的24.7%增加了0.5个百分点至25.2%。在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高,报告期内,融创录得毛利润193.5亿,同比增长67.9%。
归属股东应占利润102.9亿,同比增长61.7%。无论毛利润还是净利润增长幅度,融创均在一线房企中名列前茅,盈利能力非常显眼。
3、资本结构优化
截至2019年中期,融创总资产8703.18亿,较上年末增加21%;所有者权益797亿,较上年末增加9%;现金余额1380亿,较上年末增加15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。
近两年,融创一直在强调控制负债率和保持现金流的稳定。上半年,融创在土地市场表现积极,负债率较去年底的59.9%小幅上升到67.3%,但现金及现金等价物依然由去年年底的1202亿元增加到1380亿元。
融创行政总裁汪孟德表示,未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长,且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资,这方面的优势将在很长时间内持续。
资本结构的优化,以及负债率的调控,让融创在保证现金流充足的基础上,放心大胆地去提升市场份额和经营绩效。
02
孙宏斌的“钱地论”

艳姐清晰地记得,融创2018年业绩报告会上,老孙有一个非常经典的“钱地论”,总结下来是这样的:

地也便宜,钱也便宜,这是房地拿地的黄金窗口期;

地便宜,钱贵了的时候,风险不大,因为钱贵的时候不是所有人都有钱,有钱人才能买便宜地;

地贵钱便宜的时候,风险就比较大;

地也贵钱也贵的时候,对市场持悲观态度。

按照“钱地论”老孙也总结了融创拿地发展史,在2016年“地也便宜,钱也便宜”时代,融创抓住了短暂的时间窗口期大规模拿地;随后在2016年10月份到2018年10月份,融创也放缓了投资节奏;随后在2018年10月至今,融创又迅速储备货值,拿了约4800亿货值的地。
中期业绩会上,融创的土储仍然颇具看点,只是这一次,孙宏斌却直言:
“从4月底开始,我们已经基本停止拿地了。”
孙宏斌在22日的发布会上表示,严格控制土地投资,在保持流动性充裕且不影响2019年底及长期杠杆率下降的前提下审慎把握土地机会,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。
在外界眼中,这样一家头部房企发出了强烈的预警信号。
融创是这么说的,我们来看他具体是怎么做的。
今年1-4月,土地市场处于低位,融创所获取的核心城市及区域的土地平均溢价率不算高,仅为21%。随着土地市场攀高,5月后融创仅增持了少量优质土储,来规避拿地风险。
从这个操作手法上来看,融创一直按照孙宏斌的“钱地论”,找准时期,收拳与出拳,这几乎融入了融创的基因和文化之中。
截至中报发布日,融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿,确权土地储备面积2.13亿平方米,货值超过83%位于一二线城市,面积超过60%通过并购方式获取。
而融创土地平均成本仅为4307元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言,可运作的利润空间非常大。
03
融创打出的4张牌
开始有回响
在融创年中报发布的同一天,还有一则消息在朋友圈刷了屏。曾经无人不晓的动漫阿狸,以首席欢乐大使的身份加入融创中国。
这个曾一度暂别互联网动漫舞台中心的卡通形象,是融创文化集完成了对梦之城文化的独家投资,实现了对其战略控股后,获得的这家公司的核心IP。
如果你还觉得融创文化还不够那么形象具体,拿到阿狸这个IP之后,很多事情变得接地气起来了。
这是融创文化投资的一小步,也是融创拓展“地产+”战略的一个缩影。
今年年初,融创中国完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局:作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产,作为“品质生活服务专家”的融创服务,作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅,以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化
这其中,2018年初成立的融创文旅集团,在成功整合了万达文旅团队后,形成了从设计、建造到运营的完整架构。
今年,融创新开业广州、无锡两个文旅城项目,在中报业绩中,文旅城建设及运营收入达到了10.8亿元,同比增长1.4%。
业绩会上,孙宏斌也坦言,“文旅这块时间非常短文旅城业务还处于发展阶段,要给文旅板块时间。”
但即便是短期数据,我们也能从爆发的客流量中一窥融创文旅业务的未来。
今年6月,广州、无锡两大文旅城开业。广州融创茂开业首日客流量达30万人次,开业七周累计客流量达328万人次,开业出租率100%;广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次,收入平均周增长率17%,客流量平均周增长率19%。
无锡融创茂开业首日客流量达25万人次,开业出租率100%;无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次,其中水世界收入平均周增长率57%,累计达1686万元。
相对于同行,融创文旅具有高起点布局、产品区位稀缺的特点,项目大都布局在国内一二线核心城市,无论是人口基础还是交通便捷性,都难再复制。
截至目前,融创文旅目前在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。
可以看得出,文旅将成为融创未来发展的新价值增长点,通过长期投入和运营,文旅的重要意义会在未来逐步显现。
除了文旅板块,融创旗下之文化板块与物业板块各自有着不俗表现,这几个板块之间的偕同效应开始显现出来了。
文化板块制作的内容,可以在文旅项目落地;物业板块接管了大面积的非住项目,有利于提高其业务拓展的能力;地产板块,凭借文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力,提前锁定回报期。
当规模优势和品牌优势在经历市场打磨之后变得愈发强韧之后,整个融创将继续提升精细化管理能力,打造微观商战领域的综合实力。

主编:张艳

责编:耿牧风

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