风向骤转！又一家龙头房企抛弃规模路线，地产下半场如何收场？
艳姐说
地产圈，向来瞬息万变。
这边，一众中小房企们还遵循着规模竞赛的生存法则，在冲击百强、千亿的路上猛踩油门、蒙眼狂奔。
另一边，几家龙头房企却悄然踩了刹车，主动宣布要放缓扩张步伐，不再将规模放在首要位置，“提升利润率”和“降低杠杆”成为新的经营法则。
房企们对于规模的追与不追，在艳姐看来很难分出个是非对错，不过可以预见的是，进入房地产下半场，做大规模已然不是房企的唯一目标。而且，这种分化愈演愈烈。
8月31日，融创中国（1918.HK）发布其2018年半年报。从中报来看，融创也决定慢下来了，未来将从规模的高速增长向“强运营、控投资、降杠杆”转变。
基于融创2018年的业绩中报，艳姐想和大家探讨一下，融创策略转变背后给整个行业的启示，以及在调控不断加码的大背景下，房企如何真正做到“提质控速”。
2018年，融创将全年销售目标定在了4500亿元。
这个数字在行业里依然突出，但相较于融创前些年的进击步伐，显然是一个更加稳健的打法。
融创2016年及2017年全年销售金额及增速：
2016年，1506亿元，同比增长120%
2017年， 3620亿元，同比增长140%
不过，作为一家行业规模第四的房企，降速也不是那么容易的。
2018年上半年，融创实现合同销售金额1915.3亿元，同比增长76%；截至今年前7月，融创合同销售额达2254亿元，已经完成全年4500亿销售任务的50%以上。
考虑到融创以往的推盘节奏，下半年，尤其是四季度，一直是其销售额的高速增长期，因而实现全年既定销售目标还是很有希望。
另外，从下半年的可售货值及上半年的去化率来看。
下半年，融创预计新推251个项目，总在售项目将达369个，可售货值达4912亿元，而且这些项目主要位于核心一、二线城市。
如果按照上半年71%的去化率来推算，下半年销售额或将达到3487亿元，全年目标有可能超额完成；而如果以4500亿元的总额来算，下半年只需达到53%左右的去化率即可完成全年目标。
从这点我们可以看出，融创虽然开启了“稳健”的打法，但其依然有足够的增长实力，未来也可以主动控制增长速度。
而且，从现实来讲，在从实现规模跨越式增长到“强运营、控投资、降杠杆”的转变中，融创也不可能急踩刹车。一方面，其基础规模已经非常庞大，另一方面，其土地储备也相当充足。
与销售额相比，艳姐更看重的数字是盈利指标。
因为，任何一家房企，无论销售额有多高，盈利不足也不过是白忙活一场。
中报显示，2018年上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%，毛利润115.3亿，同比增长251%；归母净利润63.6亿，同比大涨287.7%；归母核心净利润66.1亿，同比大涨292.3%；基本每股盈利1.45元，同比大涨245%。
艳姐翻看2017年的年报发现，去年的核心净利润也达到了259.1%的增速，这个增速在行业里是非常高的，即便在第一梯队中，也非常可观。
由此可见，融创在前几年的规模高速增长以及精准的战略布局之后，已经开始进入净利润收割期。
中报里还有一个盈利指标，艳姐认为非常重要，即，毛利率。
毛利率是一个公司竞争力的表现，但在过去，融创的毛利率并不非常突出，基本维持在行业的正常水平。2018年上半年，融创的毛利率继续回升至24.7%，同比增长2.5个百分点。
毛利率实现回升其实不难理解。
因为在过去几年，融创为了寻求规模的增长，采取并购方式快速获得项目，而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源，这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。
而随着这些项目处理完毕，以及公司运营水平的提升，利润率也将回归正常水平。
如果今年下半年起，融创对规模增速的要求能降下来，艳姐认为，融创的毛利率和净利率在目前的基础上还会有比较可观的回升。
TIPS：对于房企来说，在房地产行业下半场，在追求规模的同时更要关注利润率的增长，以实现高质量的增长。
房企想要发展，土地是非常重要的基础筹码。
不过，如今的地价越来越贵，尤其是一二线城市，一幅地动辄几十亿甚至上百亿。对于房企来说，如果拿错了地，或者遇上了楼市调控，套上个一年半载的，可能需要花很长时间才能缓过气来。
对于规模不再是主要追求目标的融创来说，在拿地上也更加谨慎，据艳姐所知，从2016年10月到现在，融创几乎没有在公开市场上拿地。
这里有两个原因：
一是，控制投资风险。
融创近年来发展的很好，很大程度上源于其对市场的判断一直比较准。在2016年10月时，融创就有两个判断：一，这次宏观调控将超过以往任何时候，当时大家对市场还比较乐观；二，调控持续后，会改变消费预期。
基于此，融创始终坚守“不买贵地”的准则。2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创悄然启动内部预警机制，不再参与公开的土地拍卖，避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。
二是，符合标准的土地少。
今年上半年，融创在控制拿地节奏和规模的同时，进一步提高拿地标准。目前，其拿地必须保证IRR（内部收益率）高于 50%，项目净利润率高于15%。
而当下，符合融创标准的土地越来越少，于是其只能更加谨慎，宁缺毋滥。
不过，强调“安全第一位”、减少公开市场拿地的融创并不缺少土地储备。依靠出色的并购能力，2018年上半年，融创土地储备2.31亿平方米，总货值3.29万亿元，其中，绝大部分是通过并购获取。
这种物美价廉的拿地方式也降低了融创的拿地价格，平均土地成本仅为3620元/平方米，为近年来获取土地均价的新低。
值得一提的是，其中超过92%的位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4470元/平方米，比2017年的4728元/平方米进一步下降。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言，可运作的利润空间相当丰厚。
据艳姐了解，基于已拥有充足、高质量的土地储备，融创下半年及未来将坚持上半年的谨慎策略，继续坚持高拿地标准，严格控制土地获取节奏和规模；布局上仍将聚焦一、二线核心城市为主。
TIPS：对于房企来说，在楼市下半场，拿地就是投资，投资就一定要看好看准，合适的就投，不合适的就不投，避免盲目拿地。
在控制投资节奏的同时，融创也在通过持续降低负债规模，优化财务结构防范风险，实现规模、利润与负债的平衡。
业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌这样说，“现在调控进行将近两年，如我当年的判断，调控还在加码，而且用户对房价的预期正在发生改变。因此，在这种形势下，我们需要坚持去杠杆，稳健发展。”
由此可见，降杠杆应该是融创这两三年非常确定的方向。
截至报告期末，融创总资产6699亿，同比上年末的6231亿增长468亿；所有者权益635亿，较上年末的606亿增加29亿。经营规模提升的同时，有息负债持续下降，较上年末减少近百亿，显露出其抵御风险的能力。
未来，依托于强劲的销售增长和买地速度的放缓，以及谨慎的财务政策，艳姐猜测，融创的杠杆率还会进一步的下降，净资产水平则会持续提升。
说到这，艳姐想提一句。其实，大家提到杠杆和负债不用过于担忧，一家房企想要做大规模，大量的项目必然会沉淀大量的资金，进而带来负债的上升，这是很正常的。
但是，当房企到达较高的规模平台后，一旦放慢增速，负债率就会下来，利润会上去。
因此，只要现金流充足，合理的杠杆和负债并没有什么大碍。
中报显示，截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。债务结构上，融创保持长短期的合理比例配置，一年内到期之短期负债及长期负债当期部分仅753亿，现金余额足以覆盖短期债务。
另外，融创布局集中在一、二线核心城市，这些地方的市场供求关系好，加上融创产品做得很好，好卖，所以资产的流动性很好，上半年销售回款1700亿元，回款率近90%，这是控制风险很关键的因素之一。
凭借稳健且有质量的增长，融创也获得了资本市场的认可。
今年5月4日，恒生指数公司正式公布2018年一季度检讨结果，融创中国入选恒生中国（香港上市）25指数，并将于6月4日正式纳入。
恒生中国（香港上市）25指数的成分股主要涵盖大型国企及优质大型蓝筹民营企业，纳入该指数也意味着融创即将入选恒生指数，跻身蓝筹行列。
同时，国际评级机构穆迪也连续两次上调公司评级，由稳定提升至正面。
TIPS：规模扩张的同时也伴随着风险。当下，房企要增强抗风险的意识，积极采取措施调整财务结构，降低净负债率，增强现金回流。
巴菲特有句名言，只有潮水退去，才会知道谁在裸泳。
在楼市行情好的时候，大多数房企都能分到一杯羹，享受市场红利；但只有在行情不好的时候，才能真正检验出一家房企的前瞻性和判断力。
未来房地产会怎么走还不确定，但融创和部分龙头房企的策略转变，让我们在楼市下半场看到了新的方向和思路，艳姐认为，这是很重要的。
END.
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