山西省涉土地和房屋征收行政典型案例（一）
山西省高级人民法院连续数年发布了年度行政审判典型案例。本公众号已将其中涉土地、房屋征收或拆迁的案例整理和筛选出来，拟按年份对各年度山西土地和房屋征收典型案例进行推送。本次推送的是山西省2017年行政审判10大典型案例中涉土地和房屋征收的典型案例。分别是：
一、房屋补偿面积一般是指建筑面积而非使用面积——王某诉高平市人民政府房屋行政征收补偿案；
二、不具有合法交易条件的房屋买受人对房屋征收决定没有诉权——王某等六人诉太原市迎泽区人民政府房屋行政征收案；
王某诉高平市人民政府房屋行政征收补偿案
基本案情
2013年前后，高平市人民政府对王某房屋实施征收。2013年10月，高平市人民政府和高平市北城街道办事处先后印发《高平市房屋征收与安置补偿暂行规定》、《关于丹河张家坡桥至长平桥段城市房屋征收及安置补偿实施方案》（以下分别简称《暂行规定》和《实施方案》）。《实施方案》为选择房屋产权调换的被征收人提供了两种调换方式：（1）按合法建筑面积折算的，庭院式房屋按合法建筑面积1：1.2的标准折算，院内空地面积按10：1的标准折算；（2）按合法占地面积折算的，庭院式房屋按合法占地面积1：1.5的标准折算。2013年10月27日，王某与高平市人民政府委托的两名第三人北城街道办事处、城北社区居委会签订了《房屋征收与安置补偿协议书》，约定采用第（2）种调换方式，王某被征收房屋占地面积为197.1㎡，置换标准为1：1.5，应置换房屋面积为295.65㎡。本协议自签订之日起具有法律效力。2017年2月13日，王某在《选房结果确认书》上签名。因调换面积是否包括公摊面积，双方发生争议，王某诉至法院。
裁判结果
长治市中级人民法院一审认为，从协议的整体内容看，置换的295.65㎡，应认定为包括公摊面积在内更为合理，判决驳回原告王某的诉讼请求。
王某不服一审判决提起上诉。山西省高级人民法院二审认为，王某的安置房面积应当为建筑面积，包括公摊面积。理由如下：（一）《暂行规定》与《实施方案》明确，不管是以货币补偿，还是以产权调换补偿，不管是合法登记房屋的补偿，还是未登记合法房屋的补偿，其面积计算均是采用建筑面积的方式。征收房屋按建筑面积计算，安置房也按建筑面积计算，符合整体解释原则。（二）依据《房产测量规范》的规定，房屋产权面积系指产权主体依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。本案中《房屋征收与安置补偿协议书》中约定的房屋产权面积意思表示明确，不存在两种以上解释。王某签字确认的《选房结果确认书》也明确其所选房屋面积为建筑面积。（三）《物权法》第七十条、第七十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。据此，公摊作为房屋的共有产权部分，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，上诉人无权选择仅置换房屋的专有部分，而放弃共有部分。上诉人的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。
典型意义
本案系房屋征收补偿案件中对补偿协议涉及的房屋产权置换面积发生争议时如何认定的典型案例。根据《物权法》、《房产测量规范》等法律、规范性文件规定及房屋征收补偿、房屋买卖等实务中通常做法，补偿协议中约定的房屋产权面积一般是指建筑面积而非使用面积，除非当事人有特别约定。本案中，当事人在房屋征收补偿协议中对房屋产权置换面积没有作出特别约定，故应当按照协议所依据的文件及相关法律规定认定为建筑面积。
政府房屋行政征收案
基本事实
1999年至2003年，王某等六人分别与太原昕利轻工机械总厂签订了《门面房购房合同》，购得位于太原市迎泽区郝庄南四街23号房屋各一处，用于居住和经营。该房屋所占土地包含在1998年12月太原市人民政府颁发给太原昕利轻工机械总厂的《国有土地使用证》范围之内，该宗土地性质为国有划拨土地。太原昕利轻工机械总厂分别为王某等六人出具了由自己制作的《房屋所有权证》，除此之外未经相关部门进行房屋及土地登记。2015年4月18日，太原市迎泽区人民政府作出迎政房征决字[2015]2号《太原市迎泽区人民政府房屋拆迁、征收决定》。2015年5月6日，太原市迎泽区郝庄社区居民委员会召集王某等六人并告知要对其购买的太原昕利轻工机械总厂的房屋进行拆迁。王某等六人认为太原市迎泽区人民政府作出的迎政房征决字[2015]2号《太原市迎泽区人民政府房屋拆迁、征收决定》在实体及程序上均违法，诉至法院。
裁判结果
阳泉市中级人民法院一审认为，被诉征收决定主要证据不足，违反法定程序，不具有合法性。遂判决确认太原市迎泽区人民政府2015年4月18日作出的迎政房征决字[2015]2号《太原市迎泽区人民政府房屋拆迁、征收决定》违法；责令被告太原市迎泽区人民政府采取补救措施；驳回原告王某等六人的其他诉讼请求。
太原市迎泽区人民政府不服一审判决提出上诉。山西省高级人民法院二审认为，本案主要争议焦点有两个：一是王某等六人是否是太原市迎泽区人民政府房屋征收行政法律关系中的被征收人。二是太原市迎泽区人民政府作出的征收决定是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。这一条款通过加括号解释的方式，将被征收人确定为房屋所有权人。该《条例》第一条开宗明义指出，为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。由此可见，《条例》的立法初衷和目的是为了保护房屋被征收人的物权利益，根据这一立法目的，参照其他省、市的一些地方性立法，被征收人应当是房屋所有权人，还包括具有物权性质的公有房屋承租人。其他房屋承租人、违法建筑的实际占有人、非法转让的房屋买受人等等都不能成为征收法律关系的被征收人，不具有征收法律法规体系中确定的诉权保护利益。涉案房产虽然有王某等六人分别与第三人太原昕利轻工机械总厂签订的《门面房购房合同》，也支付了相应对价并一直实际占有使用。但是，由于该房屋所占土地属于划拨给第三人的国有土地，划拨土地使用权人对划拨土地使用权的处分受到很大限制，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。而第三人显然不存在该条例第四十五条规定的情形，其转让国有划拨土地及其地上建筑物的行为违反了法律法规的强制性规定，王某等六人至今没有也不可能取得该房产的不动产物权登记。王某等六人不是该房产的合法所有权人，其对该房产主张物权不受法律保护。在房屋征收法律法规体系中也不具有利益保护的请求权基础。其利益纷争应当与第三人通过民事诉讼的途径进行解决。一审法院适用法律错误，应当予以纠正。故裁定撤销一审判决；驳回王某等六人的起诉。
典型意义
本案是国有土地上房屋征收法律关系中房屋被征收人原告主体资格如何确定的典型案例。根据《条例》第二条的规定，房屋征收法律关系中的被征收人是指房屋所有权人。有些地方性立法将具有一定物权性质的公房承租人也视为被征收人，可见，保护房屋被征收人的物权利益是征收法律关系的本质属性。公民、法人或者其他组织是否可以对征收行为提起诉讼也必须符合这一法律关系的本质属性。本案中，王某等六人虽然通过双方合意、支付对价方式实际取得诉争房屋的占有使用权，但由于涉案土地属于第三人的国有划拨土地，第三人违反法律强制性规定擅自将房屋转让给王某等六人，该转让行为不具有合法性，王某等六人没有取得涉案房屋所有权，故不具有对该房屋征收行为提起行政诉讼的原告主体资格。对于该房屋，王某等六人也只能以一般债权人身份向第三人主张权利或者针对房屋强制拆除或赔偿行为另行提起诉讼。
大成（太原）律所土地与工程团队
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