最高法判例：为规避限购政策，订立的“借名买房”合同无效！
基本案情
裁判要点
01
徐某某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某某与曾某某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
01
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
01
借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。
“借名买房”合同若被认定无效，由此将带来哪些法律风险？
随着房价的涨幅，借名人可能面临出名人将房产占为己有的风险。而若没有有效的代持协议，则此时的风险则将无法把控。
出名人自身有债务危机，其债权人有权对其名下的财产主张权利，包括出名人所代持的房产。此时借名人将处于被动局面。
出名人一旦面临婚姻变故或者是人身风险的时候，其财产也就面临被分割与被继承的风险，而被代持的房产往往极易纠缠不清。
不管是“借名人”还是“出名人”都应当认识了解“借名买房”的风险性。尤其对于借名人来说，如果一味抱有侥幸心理，企图钻政策空子，一旦出现纠纷，将面临难以通过司法途径维权的现实可能。
中国政法大学民商法学硕士，中国政法大学不动产法律与金融研究员，浙江大学跨实务研究导师。
北京兰台（杭州）律师事务所