【头等仓图解地产开发】一文读懂土地类型、使用年限、出让方式和地产开发的全流程
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一个24000平米的单层标准库，从动工到建成平均仅需8个月的时间，从取得土地到竣工平均12个月左右。物流地产项目的开发建设，最艰难的从来不是资金或者技术问题，而在于拿地。
物流仓储用地供不应求、审批严格的特征，使得越来越多的人聚焦在土地性质、拿地流程上。
物流仓储用地与工业用地的关系如何？土地性质分为哪几种？使用年限分别多长？
土地出让类型有哪些？相互之间的区别何在？
地产开发有哪些流程，需要取得哪些证明？
本期头等仓将通过查阅相关政策文件，回答上述与“土地”密切相关的几大问题，以供大家参考。本文为原创，转载请保留所有“头等仓”字样。
本文参考文献：
《中华人民共和国土地管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《城乡用地分类与规划建设用地标准GB50137（修订）》
《房地产专业基础知识》（来源网络，如有侵权请联系协商）
*以上文件均可通过公众号【头等仓TOODC】后台回复关键词【土地】免费下载。
一、土地主要分类、定义、使用年限
土地分类是一个很泛的说法，在所有的地产投资中，通常行业默认的仅讨论【城市建设用地】，并且分为以下4大类，分别是：商业用地（商服）、工业用地（工业仓储用地）、住宅用地、综合类及其他类用地。
但是严格来说，随着管理的精细化及土地类型发展的多样化，为了更好地区分不同土地的用途，在现行的土地相关的管理文件中，将城市建设用地划分出9大类、36中类、47小类。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，具体9大分类及土地使用权出让年限如下：
简单来说城市建设用地的使用权出让年限为：
居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他一律50年。
看了2种分类，大家可能会觉得奇怪，行业默认的分类中物流仓储用地与工业用地合称工业用地，但是现行的诸多文件中工业用地与物流仓储用地为单独的2个分类，造成这种现象的原因是什么？
过去都是工业用地，后来逐步有区分。工业用地里面主要是厂房，也可以建一些自用的仓库。纯粹的仓储用地就只能纯粹建仓储物流仓库。
全国大多数地方还是不分那么清楚的，拿地时候和政府谈好即可。只是在趋势上，大部分城市的土地的管理逐步在细化、规范化。
根据国家土地管理相关规定（如2018《城乡用地分类与规划建设用地标准GB50137（修订）》的条文说明，3.2.1中的现状分类对照表内），工业用地包括仓储用地。
所以，仓储用地肯定是工业用地性质。但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用地，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。
但是不论是工业用地性质还是综合用地性质，土地使用权出让年限均为50年，唯一不同的是产证上土地用途和审批报建时各地政府流程不一样。
二、土地出让制度、区别
首先明确几点：
城市土地均为【国有土地】，农村土地均为【集体土地】。国有土地使用权转让，均是针对城市土地。
土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断，土地使用权二级/三级市场由原划拨、承租土地使用权人协议出让。
对于所有通过出让方式取得使用权的土地，土地使用者始终只有土地使用权，而没有所有权，所有权始终是国家/集体所有。
工业地产属于经营性用地，拿地流程、开发流程与住宅地产类似，流程上区别仅在于，工业地产项目的开发不需要《商品房销售（预售）许可证》，工业地产项目如果要销售只能以整体的资产转让或买卖公司、股权转让的形式。
国有土地的使用权取得方式分为：划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股和国有土地授权经营等五种方式。
但对于经营性地产开发如房地产、工业地产行业来说，国有土地使用权取得方式主要为土地出让。
其中，土地出让包括土地招标、拍卖、挂牌及协议出让这4种方式。
几种主要的土地使用权取得方式的适用情况及区别：
（注：地产开发投资中不适用承租方式取得土地使用权，因为对于承租的土地，租赁人无法行使处分权，即转让、消费、出售、封存处理等。）
简单来说，非经营性土地的使用权大多以协议、划拨地方式取得，经营性土地的使用权大多以招拍挂出让的方式取得。
提供国有土地招拍挂出让信息的主体为为政府，通过招拍挂取得使用权的土地为一手土地。招拍挂数据通常在各地政府网站上有交易统计，是目前市场上新增土地供应的重要指标。
下图为招标、拍卖、挂牌三种出让形式的适用范围及区别：
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三、地产开发流程与相关资质证明
1、首先明确：
房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等。
房地产开发过程中从政府部门取得的主要的5个证件（这5个证件贯穿整个开发过程）有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。（工业地产不需要该证，有产权证即可）
房地产开发过程中开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、 《施工图》等以及各相关部门的批文。
2、土地使用权出让流程如下：
3、开发房地产项目的流程可分为6个环节：选址→立项→取得土地→规划设计→开工建设→竣工验收。具体每个环节涉及到的人、事、物如下图所示：（文末可下载完整PPT）
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注：工业地产不需要《商品房销售（预售）许可证》，有产权证即可。
总结
1、物流仓储用地与工业用地的关系如何？土地性质分为哪几种？使用年限分别多长？
头等仓答：物流仓储用地属于工业用地；土地性质按照所有制分为国有土地、集体土地，国有土地中的城市建设用地分为9大类、36中类、47小类；城市建设用地中除居住用地使用年限70年、商服用地使用年限40年外，其他类型的土地使用年限均为50年。
2、土地出让类型有哪些？相互之间的区别何在？
头等仓答：土地出让类型分为招标、拍卖、挂牌、协议出让4种，相互之间的区别在于经营性或非经营、政府对土地是否有特殊要求和限制。
3、地产开发有哪些流程，需要取得哪些证明？
头等仓答：地产开发的流程分为选址→立项→取得土地→规划设计→开工建设→竣工验收，需要的证明分别有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》（工业地产不需要此证，有产权证即可）等。