【税法专题】关于土地增值税，你想知道的这里全都有！（含案例）
二、什么情况征土增税
根据《土地增值税暂行条例》：
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
财税字〔1995〕48号：关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动。
三、税率
根据《土地增值税暂行条例》：
土增税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：
即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土增税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项金额。
四、土地增值税清算收入的确认
1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。
房地产评估的计税事项是什么？
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（1） 出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）
第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
五、土地增值税扣除项目额
1.取得土地使用权所支付的金额。
2.房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用。
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
4.旧房及建筑物的评估价格。
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
5.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。
6.财政部规定的其他扣除项目
（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
六、视同销售的情况
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
国税函〔2010〕220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
结论：土地增值税中的视同销售是以所有权转移为标准来确定。
但是对用于投资的，还应注意：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。但凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不得免征土地增值税。企业重组涉及的房地产转移不征收土地增值税（这就是并购中，资产剥离采用分立的节税来源）
上面说的有点绕，简单来说就是：登山哥是一家面粉厂，他要和想要做面粉生意的长跑哥合作，登山哥用旗下的土地和厂房作价入股，这就暂免土增税。但是，如果是房地产企业或者和房地产企业合作开发，那作价入股就要视同销售立即征收土增税。
七、征收管理
1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
3.清算
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
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序号
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减免政策
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减免项目名称
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政策名称
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优惠条款
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1
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改善民生
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对个人销售住房暂免征收土地增值税
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《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 财税〔2008〕137号
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第三条
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2
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改善民生
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转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
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《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 财税〔2008〕24号
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第一条第（三）款
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3
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改善民生
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普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免
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第八条第（一）项
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4
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改善民生
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转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
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《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号
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第二条
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5
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改善民生
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转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
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《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》 财政部 税务总局公告2019年第61号
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第四条
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6
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转制升级
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》 财税〔2013〕53号
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第四条
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7
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转制升级
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》 财税〔2011〕116号
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第二条
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8
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转制升级
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》 财税〔2013〕3号
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第一条
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9
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转制升级
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让CDMA网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》 财税〔2011〕13号
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第九、十、十一条
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10
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支持金融资本市场
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》 财税〔2001〕10号
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11
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支持金融资本市场
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》 财税〔2003〕212号
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第二条第4项、第三条第4项、第四条第4项
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12
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支持金融资本市场
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对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
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《财政部 国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》 财税〔2013〕56号
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第一条
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13
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支持文化教育体育
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对北京冬奥组委、北京冬奥会测试赛赛事组委会赛后再销售物品和出让资产免征土地增值税
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《财政部 税务总局 海关总署关于北京2022年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》 财税〔2017〕60号
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第一条第（八）款
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14
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支持文化教育体育
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对执委会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税
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《财政部 税务总局 海关总署关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》 财税〔2018〕119号
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第一条第（五）项
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15
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支持其他各项事业
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被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
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《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2003〕141号
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第二条第4项
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16
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支持其他各项事业
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普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税
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《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 财税〔2006〕21号
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第一、四条
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17
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支持其他事业
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合作建房自用的土地增值税减免
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《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
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第二条
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18
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支持其他事业
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因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免
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第八条第（二）项
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19
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支持其他事业
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个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税
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《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
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第五条
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