郑州房租持续下跌，是什么力量在阻击租房市场？
房价，房租冰火两重天。
✍️ 撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
上周末，郑州主城8个项目扎堆开盘，开盘数据给购房者又打了一剂强心针。
康桥美庐湾去化100%、富田九鼎公馆去化96%、中海湖滨世家去化90%、亚新美好书苑去化87%......共计推出1568套房源，瞬间消化了1303套，整体去化率83%以上。
瀚海航城售楼部门前排长龙的照片流出，郑州楼市再一次被点燃。
©网上流出航城排队照片
与销售市场截然不同的是，郑州租房市场的表现格外冷清，和郑州炎热的天气对比鲜明，和郑州火爆的楼市简直是冰火两重天。
甚至有媒体曝出，截至目前，郑州租金已经连跌了14个月。
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追溯郑州
房租的涨跌历史
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郑州房租的上涨伴随轰轰烈烈的城中村改造一路走来，甚至一路高歌。
根据相关数据，2003年至今这16年，郑州已经拆除了600多个城中村，如今四环内已经难觅城中村的身影了。
©远去的城中村
有业内人士坦言，城市改造，直接导致房价和房租的飙升。
郑州房租的吸血上涨，始于2016年，这一年，不仅郑州房价发疯似的飙升，郑州三环内陈砦、庙里等最后的城中村也迅速消逝。数十万郑漂被迫收拾行囊，搬离曾经通道狭窄、环境脏乱、设施匮乏但生活成本廉价的落脚地，500块钱就能租住一个月的城中村生活成了过去式。
这批人要付比之前高出几倍的租金搬到主城的小区里，为了降低生活成本，甚至需要跟别人合租，平摊水电气费、物业费，公用一个厨房、卫生间等设施。
一瞬间，房源供应量减少，需求大增，包括过去生活滋润、不愁房子租不出去的房东，都沦为新的求租者，一房难求，导致租金飙升，甚至有的人被撵到了平原新区。
©情怀之后终要让梦想落脚
2018年，郑州租房市场开始转向。
下面是我两个朋友的亲身经历。
“我前段时间想出手一套67.5m²的老房子，当时有个买家出价60万，我嫌太便宜了，没卖，之后再也没有买家问过，60万也难卖了，租不出去也卖不出去，很发愁。”
“我的房子在桐柏路陇海路附近，地铁5号线这儿有一站，本以为5号线开通了会很好租，没想到一直租不出去，连看房的人都没有。”
宁愿把牛奶倒掉，也不愿降价卖掉的，是资本家。宁愿空租，也不愿降租的，亦是那种手握几十套房，或资产千万级以上的大房东。
无独有偶，我们小区业主群里有个土豪，郑州东南西北有好几套房子，他对郑州租房市场也很忧虑：“我五龙新城的精装三房，2000块钱都租不出去，郑东新区那套140m²的精装房，以前租一万，现在只能租七千，目前这个租户如果走了的话，估计七千也租不到了。”
©数据来源诸葛找房数据研究中心
这两年郑州租房市场降温明显，房租比着过去降得厉害，两房降价二三百很常见，三房降价一千左右的也不少，而且房租降了也很难找到租客。
现在的中介也不走心，大量有利可图的新房刺激，不少中介已经放弃租赁业务了，这反倒成就了安居客、链家、58同城等网站流量持续的走高。
根据中国房价行情网的数据显示，过去一年，只有2018年11月郑州租金有一个小高峰，呈现需求量大于供给量的情况，此外的11个月，都是供大于求的局面。
©近一年市场供需概况
显而易见，这反应供求决定价格的原理，供不应求的时候租金最高，供大于求，市场自然会主动适当地降价。
房租下跌，说明很多人手里有房，出于保值心理，既不愿卖出，也不想闲置，所以不惜低价出租。这种现象至少说明一部分人手里有空闲房，本身也并不缺房住。
房租是刚需，体现出来的是居住属性，是市场最直接的反应。
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是谁在阻击
租房市场
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从2017年底，郑州租房市场才从疯狂的涨租潮里解脱出来，慢慢恢复平静，直到现在变得冷清，总结起来，主要有以下几个原因。
2016年被高房租逼走了一部分人。有的转战北上广深等大城市，有的则迫于无奈回到老家。
之前租房的那批人中，已经有些人买过房子了。有的人咬紧牙关凑钱买了郑州市内的刚需盘，有的人买了郑州黄河以北的平原新区（当年郑州房价八九千一平的时候，平原新区只有四五千），再或者就是买了荥阳、南龙湖、中牟等郑州近郊。哪怕被挤到黄河北的那批人，眼下幸福感也有提升，毕竟房子是自己的，比租房稳定多了。
©有房才有家的观念根深蒂固
郑州四环内大刀阔斧的开建，土地、新房供应量增多，房源增多导致租房市场供大于求。
这两年政府调控严厉，在这个特殊时期，开发商用低首付、首付分期等手段吸引了大批刚需客，动辄首付1万、3万，拉低了购房门槛，对刚需的吸引力很大。2018年，郑州市区商品住宅累计销售约33.2万套；2017年，郑州市商品房销售也30万套左右。
量大了，市场难免会被冲淡。
随着城中村拆迁接近尾声，安置房大批量交付。2018年，安置房网签了9万套，2019年依然有大量安置房会投入租房市场，由于安置房获取的成本低，租金自然也不高，之前1900元只能租个单间的租客，可能更愿意花2300元租一整套安置房。
硬生生的拉低整体租金水平。
©租房市场陷入囚徒困境
公寓也是主力。
2016-2017年，郑州公寓销售约474万方，2018年，公寓销售132万方。尽管公寓后期交易税费高，但面积小总价低，且往往精装交付，省了年轻人不少麻烦，公寓产品始终热销。每年100多万方的公寓入市，大部分也会流入租赁市场，这对郑州房屋的租金也是个不小的压力。
从供求方面来看，郑州目前1/3的城中村回迁，未来安置房还会持续增多，近两年郑州新建商品房和存量房继续增多，公寓的大量供应，房租似乎没有上涨的动力。
©公寓的大量供应纾解了大量年轻群体
在需求方面，按照郑州目前人口自然流入量，很难消化完大量增加的供应量。租金的下跌对投资购房来说不是好事，但是符合中央“房住不炒”的政策。
房租上涨的前提是供不应求，供不应求的前提是有人住，有人住的前提是在郑州工作能养活你和你的房租。现在房租下跌，房子回归居住属性，有助于郑州进一步吸引人口流入，为城市发展带来新的活力。
长期还是要看人口，人口才是需求的根源。
©人口吸引力才是城市发展关键
从2017年以来各地的“抢人大战”和房价、房租变化的关联性可以看出：一个城市的人口净流入量与楼市购买力呈高度正相关。
只要郑州能持续不断吸引人留下，房租就会回暖上涨。
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谁还在支撑
租房市场
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人房两旺的市场局面，往往发生在每个的夏季。
6、7月份，大批怀揣梦想和激情的莘莘学子将步入社会，郑州租房市场会迎来一个旺季。郑州有58所高等院校，每年在校学生达118万人。
根据58英才招聘研究院的调查数据，对毕业生毕业后是否愿意留在大学所在城市进行了调研，重庆、北京、郑州高校的外地生源毕业生留下工作的意愿最强，达到90%以上。
©郑州毕业生有意向留在本地高达90%
2018年，全省共有普通高校毕业生57.3万人，2019年，全省高校毕业生将突破61万人，高校毕业生人数持续增加，部分学生会在毕业前事先租好房子，其余的也将在近两个月踏出校门，开启新的人生旅途，找房子是第一要事。
上个月，郑州各区租金同比、环比全部下跌，这个月已经回暖明显。
短期来看，这些毕业人口会促使房租有一波上涨，长远看也影响房价，因为这些都是将来潜在的购房群体。
©郑州各区县租金对比
大学生租房只是个过渡，家境殷实的毕业之前就直接买房了；有部分根据家庭实际情况的，毕业2年后基本也能买；完全靠自己白手起家，毕业几年或者时间长了最终也能逃离租房。
或早或晚，无论如何也要买套房子，这是在城市立足的根本，哪怕短暂的啃老，或者找亲戚朋友抓借。
随着国家租赁市场的发展，未来租赁市场占据一席之地是大势所趋。不排除有的人会一直租房生活，目前租金低于月供，选择租房的人生活质量相对要高一些，这是租房的动力所在。
租房还是买房，没有对与错，把目光放到5年、10年后，境遇也许就是天壤之别。
©年轻一族不妨将眼光放远一些
目前，我国租赁市场极不成熟，没契约精神，无法律约束，房东随时撵人的情况时有发生，甚至当下的商铺租赁亦是如此。
租房最大缺点是没有归属感，担心房租涨价、催租、提前毁约，这种漂泊感无法消散，眼睁睁看着房价上涨，与人的差距越来越大。现在的房租也许还能当月供，未来就很难说了。
这两年，楼市被那只无形的手控制着，意味着从租客变为房主的机会还在，或许，这就是角色转变的末班车。