楼上漏水楼下遭殃，邻里恩怨苦不堪言

自家房屋多处漏水

影响正常居住

楼上业主却百般推诿

不同意进行维修

楼下业主该怎么维权？

基本案情

杨某夫妇与曾某夫妇均居住于某小区同栋楼房内。杨某夫妇为1402房业主，曾某夫妇为1502房业主。

自2018年8月起，1402房的主卧卫生间及次卧卫生间的天花板、墙面等均出现不同程度的漏水问题，杨某夫妇曾多次向物业公司反映。

物业公司查看后，发现确有渗漏，多次协调杨某夫妇及曾某夫妇解决漏水问题。但由于曾某夫妇不愿配合维修，1402房的漏水问题始终未能解决。

2019年4月，为保全证据，杨某夫妇对1402房的漏水状况进行公证。2019年5月，杨某夫妇向广州市越秀区人民法院提起诉讼，主张1502房业主做好防水堵漏措施直至不再漏水，并对1402房因漏水而损坏的位置进行修复，承担1402房的公证费用。

在案件审理过程中，杨某夫妇申请对1402房卫生间天花板及墙面的漏水原因进行鉴定，一审法院委托专业鉴定机构进行鉴定。

鉴定结论为：

（1）1502房次卧卫生间排污管与沉箱连接处不严密，致1502房污水渗流至1402房次卧卫生间顶板。

（2）1502房主卧卫生间的公共落水管井漏水，致水渗流至1402房主卧卫生间顶板，如需排除1502房主卧卫生间沉箱内防水层的问题，需打开1502房主卧卫生间的防水层进行进一步鉴定，但被1502房业主拒绝。

裁判结果

越秀法院经审理后判决：曾某夫妇对1502房的主卧及次卧卫生间进行维修直至不再漏水；对1402房主卧及次卧卫生间的顶板因渗漏造成的损坏予以修复；承担1402房业主的在本案中所花费的公证费及鉴定费。

曾某夫妇对此不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审审理后，判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一、1402房出现渗水问题是否由1502房所导致？

根据杨某夫妇提交的证据，可以认定1402房存在渗漏水的事实。而1402房渗漏水是否系1502房所致及其产生的原因，属于需要鉴定的专门性问题。

一审法院根据1402房业主杨某夫妇的申请对该问题委托鉴定，受委托的鉴定机构具备相应的鉴定资质，进行该次鉴定的鉴定人员具有相关的鉴定资格，鉴定人员在双方当事人的见证下进行了现场勘查、实物检测，并根据《住宅室内装饰装修管理办法》等作出鉴定意见，鉴定程序合法。

1502房业主不服前述鉴定结论，但并未提出足以推翻的证据，故鉴定结论可以作为认定案件事实的证据。

根据鉴定结论第（1）条可知，1402房次卧卫生间顶板受损系因1502房次卧卫生间漏水所致。

*图片来源于网络（与本案无关）

根据鉴定结论第（2）条，需打开防水层进行鉴定。但在案件审理过程中，曾某夫妇作为1502房业主，明确表示拒绝打开沉箱对漏水原因做进一步鉴定，导致无法进一步查清1502房主卧卫生间漏水与1402房主卧卫生间受损的因果关系。对此，应由1502房业主承担举证不能的后果，即认定1402房主卧卫生间的漏水是由1502房主卧卫生间漏水所造成的。

综上，可以认定1402房主卧卫生间、次卧卫生间顶板受损系因1502房主卧卫生间、次卧卫生间漏水所致。

二、曾某夫妇是否存在过错，是否应承担民事责任？

根据《中华人民共和国民法典》中对建筑物的专有部分所有权的规定可知，业主对于其享有所有权的房屋，应当进行管理，此种管理既是法定权利，也是法定义务。

在本案中，曾某夫妇对其享有所有权的1502房负有法定管理义务，应保证不侵害相邻各方的合法权利。根据鉴定结论，能够认定1402房的渗漏水问题是由1502房所导致的。因此，曾某夫妇作为1502房的所有权人，应对导致1402房的渗漏水问题承担维修管理义务并赔偿因渗漏水给1402房造成的损失。

三、曾某夫妇能否以已超过卫生间的防渗漏工程保修期限主张无法履行维修义务？

在审理过程中，曾某夫妇提出，有防水要求的卫生间的防渗漏工程的保修期仅为5年，故无法保证1502房永远不漏水。对此，法院认为，房屋防渗漏工程的保修期有期限，但业主对其房屋的法定管理义务没有期限。只要曾某夫妇是1502房的所有权人，其始终对1502房负有法定管理义务。因此，曾某夫妇依法应当对现在1502房出现的渗漏水问题承担维修管理义务，其不能以防渗漏工程的保修期有期限为由而主张不履行维修义务。

法官提醒

随着城市化进程的加快，越来越多的居民住进高楼大厦。但随此而来，因房屋漏水引发邻里纠纷的状况也不断增加。居住的房屋出现漏水情况，应该怎么维权？如何把损失降到最低？

对此，法官提供以下维权锦囊：

首先，应当保护现场，并进行证据固定，通过拍照、录音录像、公证等方式收集证据。

其次，可以通过小区的物业公司、居委会或者街道，与楼上的邻居进行协商、调解。

最后，若协商不成，建议积极维权，可以通过与楼上邻居达成仲裁协议后选择仲裁机构进行仲裁，或直接向法院提起诉讼，切实维护自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百三十二条物权受到侵害，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第二百三十六条妨害物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。

第二百三十七条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百三十九条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百八十八条不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

广州案例第124期

来源 | 广州中院新媒体工作室

素 材 | 涉外庭

通讯员 | 郑育婷 俞颖

责 编 | 钟远东

编 辑 | 戴晶娜