澳洲租金猛于虎！在惩罚不买房吗？低收入人群被无家可归
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前言
租金一直在涨，低收入意味着无家可归
霍巴特租金逼近墨尔本
租金收益率
前言
澳大利亚房产研究机构CoreLogic发布的最新数据显示，尽管房价持续下跌，但是租金却不降反增。
今年一季度，澳大利亚整体住房租金价格增长1%。首府城市和非首府地区的中位周租金分别录得465澳元和378澳元。
就首府城市而言，今年一季度，除达尔文住房租金价格录得下跌外，其他所首府城市租金均录得上涨。
其中，霍巴特租金涨幅位居全澳首位。今年一季度，霍巴特中位周租金环比和同比分别上涨3.6%和5.4%，达到435澳元。
尽管，近几个月，悉尼中位周租金持续下跌，但仍然是全澳租金最贵的首府城市，录得582澳元。相比之下，珀斯中位周租金相对最便宜，录得385澳元。
CoreLogic研究分析师Cameron Kusher表示：“经季节性调整，今年一季度的租金涨幅为去年一季度以来的最高水平。”
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租金一直在涨，低收入意味着无家可归
一直以来，澳大利亚媒体有关各种租房奇葩故事并不鲜见。在租房可负担性问题日趋严重的今天，很多人对此已经见怪不怪。
例如，有人租住在后院的帐篷中；一大家子挤在微型公寓中等等。
Flevell是一名19岁的女孩，目前在墨尔本从事服务生和兼职模特的工作。在中位周租金高达454澳元的墨尔本，她只能选择租住在Flemington一处房产后院的帐篷中，而就是这顶帐篷，她也需要支付每周100澳元的租金。
尽管房价出现下跌，但是买不起房，租不起的房、无家可归人士只增不减。
澳洲社会福利慈善组织Anglicare发布的最新租房可负担性报告显示，租户所面临的挑战和问题日趋加剧。
在报告制定过程中，Anglicare对超过67,000户出租房产进行了走访调研。据统计，对于领取“残疾人救济金（Disability Support Pension）”的租客，可负担的出租物业仅485处。对于领取“新开始津贴 ”(Newstart Allowance)的单亲家庭，仅180处出租物业是可负担的。领取养老金津贴的租客相对稍微好一点，但是也仅仅是833处出租物业处于可负担水平内。
没有最糟，只有更糟！调研结果显示，在悉尼、堪培拉、墨尔本和珀斯，对于领取“新开始津贴 ”（Newstart Allowance）或“青年津贴（Youth Allowance）”的人群而言，可负担的出租物业几乎为零。
这种情况导致很多人陷入了绝望的境地。据统计，悉尼公寓的周中位租金已经攀升至585澳元；相比之下，在公平工作委员会上调最低薪资标准后，当地最低工资也不过719.2 澳元每周。
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CoreLogic：澳大利亚一季度租金表现
2019年3月，全澳范围内，租金较上月环比增长0.3%，录得436澳元/周。今年一季度，租金则上涨1.0%，为2018年一季度以来表现最为强劲的一个季度。
其中，首府城市和非首府地区租金一季度分别上涨0.9%和1.1%，录得465澳元/周和378澳元/周。
2019年3月，八大首府城市中，达尔文和堪培拉租金较上月出现下滑，悉尼持平，其他首府城市均录得上涨。今年一季度，环比而言，除达尔文租金下跌0.3%外，其他首府城市租金均录得上涨。
值得一提的是，尽管近几个月悉尼租金有所下跌，但是依旧是全澳租房最贵的首府城市，中位周租金为582澳元，比排在第二名的堪培拉（550澳元/周）高出了32澳元。
一季度租金环比上涨的城市分别为悉尼（涨0.3%）、墨尔本（涨1.0%）、布里斯班（涨0.8%）、阿德莱德（涨0.8%）、珀斯（涨1.8%）、霍巴特（涨3.6%）、以及堪培拉（涨1.5%）。
同比而言（年率），今年一季度全澳整体租金较去年同期增长0.4%，为2005年以来的最低水平。其中，租金同比增速于2017年7月和8月达到峰值，为3.0%，随后逐步放缓。
值得一提的是，非首府地区租金增速表现明显好于非首府城市。截至2019年3月的一年内，首府城市整体租金下跌了0.1%，而非首府地区的整体租金则上涨了1.8%。
截至2019年3月的一年内，租金下跌的城市包括悉尼（跌3.1%）和达尔文（跌5.7%）。同期租金上涨的城市则包括：墨尔本（涨2.1%）、布里斯班（涨1.4%）、阿德莱德（涨1.2%）、珀斯（涨2.1%）、霍巴特（涨5.4%）和堪培拉（涨3.6%）。
除布里斯班和珀斯外，所有首府城市租金同比增速较前值出现放缓。悉尼租金年率创历史最低水平，珀斯租金年率则为2013年7月以来的最高水平。
数据表明，首府城市租金增速放缓幅度较非首府地区要大。首府城市一季度整体租金增长0.9%，不及2009年以来的一季度表现。非首府地区的租金增长1.1%，较去年同期的1.0%的增速有所加快。
这从一定程度上反应了租房可负担性问题，尤其是悉尼和墨尔本。
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霍巴特租金逼近墨尔本
Rebecca是霍巴特土生土长的居民，她与她的丈夫育有五个孩子。现在，无家可归的一家人，只能睡在大篷车里。因为车内空间也实在有限，Rebecca17岁的大儿子，只能和行李一起睡在外面。
本来，他们一家人的生活是自已自足，其乐融融的，直到有一天，房东突然将他们从租了三年的房子中赶了出去，因为那栋房子已经高价另租。
为了赶紧给自己的家人找到一个安身之所，Rebecca拼命地看房，做申请。她说：“单说这一周，我已经看了6次房了，截止到今天，我已经做了70次租赁申请，可是这又有什么用呢，到头来还是一无所获，只会收到拒绝的短信…。”
Rebecca不明白，为什么找房子突然变得这么困难，她的丈夫Simon在钓鱼行业有一份全职工作，而在他们的家族里，有着数十年的租赁经验…而现在，一切都变得困难了起来。
看到孩子们居无定所，风餐露宿，Rebecca再一次流泪了。而36岁的Rebecca并不是个例，在这个看上去飞速发展的城市中，成千上万的塔斯马尼亚本地人，被房屋市场拒之门外，甚至无家可归。
在过去，霍巴特是租金最便宜的首府城市，但是伴随近些年房价的快速上涨，霍巴特目前的周租金已经明显高于布里斯班、阿德莱德和珀斯，并且开始向墨尔本靠近。
如上图所示，在过去十年内，霍巴特独栋屋和公寓涨幅分别为44.4%和40.9%，位居全澳首位。
相较于悉尼，墨尔本等国际大都市，霍巴特缓慢的工作生活节奏，相对较低的房价和物价，无不吸引了一大批人迁移至此。
与此同时，旅游业也在迅速发展，仅去年一年，就有120多万名游客来到塔斯马尼亚，为了接纳这日益增长的游客数量，政府放宽了Airbnb等民宿申请的规定。
越来越多的房主发现，比起和租客签订长租合同，短租给游客似乎利润更大，所以当合同到期之后，他们纷纷选择和租客解约。
仅在霍巴特，Airbnb的家庭住房数量就超过了850家，而两年前只有250家。这种“供不应求”的状况所带来的，是租赁市场的全线崩溃。
目前，霍巴特的空置率下降到0.3％，已经成为迄今为止澳大利亚首府城市中最紧张的租赁市场。
而现在，霍巴特的中位周租金已经向墨尔本看齐，对于这个全国收入最低的城市来说，本地低收入者根本就是入不敷出。
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租金收益率
伴随房价的持续下跌，租金收益率由低点开始逐步回升。
截至2019年3月底，全澳范围内的租金收益率录得4.10%，不仅高于去年同期的3.77%，同时也是自2015年6月以来的最高水平。
其中，首府城市租金收益率录得3.84%，高于去年同期的3.49%，为2015年5月以来的最高水平。
非首府地区租金收益率录得5.06%，高于去年同期的4.91%，为2016年11月以来的最高水平。
就各首府城市而言，截至2019年3月底，各地的租金收益率分别为：悉尼（3.48%）、墨尔本（3.65%）、布里斯班（4.55%）、阿德莱德（4.42%）、珀斯（4.25%）、霍巴特（5.08%）、达尔文（5.95%）和堪培拉（4.90%）。
环比而言，八大首府城市今年一季度的租金收益率较前一季度均出现上升。同比而言，除霍巴特持平外，其他首府城市租金收益率同样录得上升。
悉尼和墨尔本是澳洲规模最大的两个住房租赁市场，同时也是投资者需求最大的两个城市。目前，两地的租金收益率仍处于较低水平。这一现象表明两地大量的投资者采用负扣税制度来抵扣应税收入。
鉴于目前两地的租金收益率明显不及其他城市，我们预计在未来，越来越多的投资者或开始寻求其他房价相对更为便宜、具备更大升值潜力和租金收益率更高的地区进行投资。
另外，由于租金增长表现整体好于房价，因此未来一段时间内租金收益率有望进一步攀升，尤其是悉尼和墨尔本。
END
整体而言，租房市场出现进一步分化。悉尼由于在整个租房市场的体量最大，因此当地租金年率的下滑对整个首府城市的租金增长表现所造成的拖累效应比较明显。
另外，悉尼和墨尔本租房市场受投资活动影响较大。近些年来，两地新建公寓（买家主要是投资）的大幅增加，推动租房市场供应上升，继而对租金上涨构成了一定的制约。
鉴于悉尼和墨尔本两地在未来几年内仍有大量住房建成交付，当地租赁市场条件可能会出现进一步放缓，继而对两地的租金上涨构成明显制约。
其他首府城市方面，达尔文的租金已经下跌持续多年，并且丝毫没有企稳回升的迹象。过去一年，布里斯班和珀斯租房市场趋势改变明显，即多年下跌后开始缓慢回升。其他地区虽然租金仍继续上涨，但是增速较一年以前已经放缓。
对于租房可负担性的问题，我们看到在联邦大选即将到来之前，朝野两党都抛出了针对低收入人群的优惠政策，例如高达3000多亿的个税减免计划等。
从目前媒体的表态来看，他们普遍认为新预算案和两党拟议政策是为了讨好选民，为接下来的联邦选举造势。不容否认，在一定程度上而言，这份预算案有这种倾向。但是，这也反映出联邦政府尝试解决各种问题的努力。