最高法院:注意了!抵押物登记不清晰,不能对抵押物申请执行?|保全与执行
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不动产抵押登记簿抵押物记载不清晰，抵押权不能有效设立，“抵押权人”无权申请执行“抵押物”
延伸阅读
阅读提示：市场经济条件下，以不动产、在建工程或者其上权利设定抵押已经成为商事主体的主要融资手段。尤其在以在建工程设定抵押的情况下，往往抵押财产在设定抵押之时不能具体化，仅能就大概面积、建设项目位置、抵押人、抵押权人、担保债权额度特定，加之交易主体，包括登记机构对于不动产登记簿记载事项必须特定要求的忽略，极易抵押权不能设定的法律风险。更是有不少人认为，只要就包括特定不动产的不特定范围办理抵押登记，就能对不特定范围内的特定不动产享有抵押权。本文通过分析最高法院一则案例，提示读者朋友们办理不动产抵押登记时应该注意的主要内容，最大程度控制交易风险。
裁判要旨
案情简介
1. 2010年3月，普瑞铭公司向聚鼎公司借款，并将其名下不动产（包括诉争商铺）为聚鼎公司办理抵押登记，但不动产抵押登记簿上仅记载抵押房屋的面积和大概位置，未具体到某一特定房屋。某公证处根据两公司签订的抵押合同，为聚鼎公司签发债权公证书。
2. 因普瑞铭公司届期未清偿借款，聚鼎公司向新疆克拉玛依中院申请执行，查封了抵押不动产（包括诉争商铺）。
3. 2014年6月，案外人杨新建以其系案涉商铺所有权人为由提起执行异议，新疆克拉玛依中院裁定中止执行。聚鼎公司提起执行异议之诉，要求继续执行。
4. 新疆克拉玛依中院一审认为，案外人杨新建作为房屋无过错买受人，有权排除聚鼎公司作为抵押权人的强制执行，判决驳回聚鼎公司诉讼请求。聚鼎公司上诉至新疆高院。
5. 2016年12月，新疆高院二审认为，案外人杨新建对诉争房屋的物权期待权有权排除执行，驳回聚鼎公司上诉，维持原判。聚鼎公司向最高法院申请再审。
6. 2017年12月，最高法院裁定驳回聚鼎公司再审申请。
裁判要点及思路
本案争议焦点为：聚鼎典当公司对诉争商铺是否享有抵押权，能否对抗案外人杨新建的权利。本案中，之所以讨论聚鼎公司对诉争房屋是否享有抵押权，是因为这一问题的结论直接影响到案外人杨新建能否基于无过错买受人身份取得对诉争房屋的物权期待权，并以此排除抵押权人的强制执行。对此，最高人民法院认为：
首先，房地产抵押登记簿未明确记载抵押对象包括诉争商铺。房地产抵押登记簿仅仅记载“序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。”从上述内容看，诉争“芙蓉花园第58-25号商铺”并没有明确登记为抵押财产。
其次，房地产抵押登记簿未明确记载抵押对象不能有效设立抵押权。即使诉争商铺在2220.01㎡、白区芙蓉1-2栋（30间）范围内，也未有效设立抵押权。根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准，必须具体、特定、明确。具体、特定的标准，以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。在抵押权未按照规定向社会明确公示的情况下，抵押权未依法设立，不能对抗第三人，由此产生的风险应由聚鼎典当公司承担。
最后，因案外人杨新建购买诉争商铺时，不存在有效抵押，其满足无过错人身份有权排除执行。诉争房屋案外人杨新建购买的案涉商铺在法律上应当认为没有被抵押登记，诉争商铺不属于抵押财产，杨新建购买行为应视为无过错。既然聚鼎公司不是该商铺的抵押权人，其就不享有优先于无过错买受人杨新建对该商铺享有的权利，在买受人杨新建申请排除执行的情况下，无权申请执行案涉商铺。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
在执行程序中，涉及抵押权人申请执行的纠纷案件中，容易产生争议之处主要有两方面：一是抵押权成立与否，二是抵押权行使问题。本文结合司法实践中存在的争议焦点问题，总结以下四点经验并给出两点建议：
一、不动产抵押登记簿对抵押物记载不清晰、不具体的，无法设定抵押权。物权，系以“物”为其客体，体现权利人对特定物的控制与支配关系。物权的客体原则上为“物”，而且须为特定之物，这就是学理上讲的“物权客体特定原则”，是我国物权法的一项基本原则。如果物的客体边界不明，则无法将特定物归属于特定主体，特定主体无法支配特定的物，物权也就无从行使。那么，法律便无法对物的归属和利用建立一定的秩序，也就无法发挥定分（包括纷）止争的基本功能。需要注意的是，物权法上规定的浮动抵押，虽在一定程度上突破了物权客体特定的原则，但是物权法第196条同时规定了抵押财产确定方法，至少可以确定抵押权在某一时点对特定抵押物享有抵押权，因此，浮动抵押并不能动摇物权客体特定的这一基本原则。
二、在不动产上设定抵押权，必须通过签订抵押合同和办理抵押登记完成。抵押权，除因继承等原因可依法律行为以外的原因取得外，设立抵押权需要通过当事人签订抵押合同并辅之办理抵押登记完成。在抵押权设定上，我国物权法兼采登记要件生效主义与登记对抗主义。根据物权法第185条规定，抵押合同须通过书面形式订立。其中，针对不动产之上设定抵押权，采取登记生效主义，根据物权法第187条规定，凡在不动产及相应权利之上设定抵押，抵押权自登记时设立。
三、即使抵押权被转让，债务人不履行到期债务时，不动产抵押权人也有权申请拍卖、变卖抵押物，受让人无权排除执行。抵押权的权利内容之一，即为变价处分权。债务人不履行到期债务致使被担保的债权未获清偿时，抵押权人有权利申请法院强制执行抵押物，对其变价。此时，抵押人不得以其所有权为由排除执行。同样，受物权对世效力的特性决定，抵押权作为物权，一经成立，就成为抵押权人对特定抵押物的支配权，而无需考虑抵押物现实归属情况，抵押权人有权追及抵押物的所在，直接支配该物。
四、第三人提供抵押担保时，抵押物不足以清偿债务的，抵押人无权要求抵押人继续履行债务。抵押权，是债务人或第三人向债权人提供一定财产以担保债务履行，债权人在债务人不履行债务时就抵押物变价或者优先受偿的权利，实质为抵押权人对于抵押物的权利，抵押合同是设立抵押权的法律行为，并非抵押人与抵押权人之间的债权债务关系。因此，如果债务人为抵押人，因债务人与抵押权人之间除了就其物提供担保的权利，还存在债权债务关系，在抵押物价值不能清偿债务时，抵押权人有权基于债权债务关系继续要求债务人履行债务。但是，在第三人提供抵押担保的情况下，由于第三人与抵押权人之间并不存在债权债务关系，仅存在担保关系，因此，抵押人对抵押权人的责任，仅以抵押物价值为限。当抵押物价值不能完全清偿债务时，抵押权人无权要求该第三人继续清偿债务。
五、本所律师建议：
1. 对于购房者而言：购买房屋时，无论是在建工程，还是具有产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认准备购买的房屋是否存在抵押登记之后再决定是否购买；
2. 对于抵押权人而言：在债务人就名下不动产或者在建工程为其办理抵押登记时，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。否则，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，也不实际享有抵押权。
相关法律规定
1. 《物权法》（自2021年1月1日起废止）
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2. 《民法典》（自2021年1月1日起施行）
第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
法院判决
以下为最高人民法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-25号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-25号商铺登记为抵押财产，因此，杨新建即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该房屋是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。
之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。其三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对杨新建而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，杨新建就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。
案件来源
《新疆聚鼎典当有限责任公司、杨新建申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申2253号】
延伸阅读
1. 不动产登记机构出具的不动产登记簿是唯一、合法的不动产抵押登记形式，除此之外的形式均不是合法有效的登记介质，不能有效设定不动产抵押权。
案例1：《甘肃广盛房地产开发有限公司、吴兆荣再审审查与审判监督民事裁定书》【（2020）最高法民再57号】
最高法院认为，根据已查明的事实，吴兆荣与黄培胜于2017年1月12日到民勤县不动产登记事务中心办理登记，该登记机构工作人员在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》中黄培胜12-115-A-（9-10）一栏载明：“抵吴兆荣2017.1.12”。吴兆荣据此主张其就案涉房产的抵押权已完成登记。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《不动产登记暂行条例》第九条规定：“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”第八条规定……”由此可知，《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》不是民勤县不动产登记事务中心的不动产登记簿，在形式和内容上均不符合规定，不是合法有效的登记介质，民勤县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权。
2. 抵押人未办理抵押登记手续，违反《担保法》第四十一条规定，致抵押担保无效，抵押权人有权要求抵押人依据约定承担违约责任。
案例2：《广东省汕头经济特区房地产开发总公司与青海永丰实业(集团)有限公司转让合同纠纷案》【（2012）民二终字第41号】
最高法院认为，关于青海永丰公司未按合同约定办理抵押登记手续，是否应当再行给付违约金问题。转让合同约定：“如受让方未按约办妥抵押登记手续，每逾期一日，受让方应按约定的第二期及尾期应付产权转让价款总额的2‰支付违约金；出让方如在合同双方约定时间内不移交相关产权权属证书，每逾期一日按合同总价款的0.5‰向受让方支付违约金。”上述约定系用华侨大厦部分资产作为抵押以担保债务履行的担保条款，是相对独立的条款，可以视为双方之间担保法律关系的成立。由于青海永丰公司未办理抵押登记手续，违反《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，致抵押担保无效。其应当承担相应的违约责任。故本案担保条款关于违约金的约定，并非对转让合同付款违约金的重复约定，该条款应予履行。
3. 权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的，应以抵押权实际记载于不动产登记簿上的时间作为押登记完成的时间，并以此为基础来确定第三人是否知晓不动产登记权利状况。
案例3：《邹城市和源房地产开发有限责任公司与中国农业银行股份有限公司济宁分行、山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审复查与审判监督民事判决书》【（2013）民提字第97号】
最高法院认为，，在2009年6月11日至济宁市房产管理局实际颁发证书的2010年1月11日期间内，该申请设定抵押登记行为并不能起到对外公示效力。因此，对在此期间内无从知晓该权利设定内容的不特定第三人而言，农行济宁分行与丰泽圆公司的申请行为并不能产生设定抵押权登记的他物权效力。一审、二审法院以权利证书中记载的抵押权“设定日期”是“2009年6月11日”为由，将该日期作为抵押权设定成立时间，既对无从知晓该权利存在的人而言是不公平，也缺乏事实基础和法律依据。和源公司认为农行济宁分行关于在建工程抵押权的确认时间，最早也只能从其实际领取权利证书的2010年1月11日起算的观点，有事实基础，本院予以采信。
4. 外商独资企业可以自行提供对外担保，无需得到外汇局逐笔批准。但是担保人提供对外担保后，应当到所在地的外汇局办理担保登记手续。未登记的，担保合同应认定无效。
案例4：《香港上海汇丰银行有限公司上海分行与景轩大酒店（深圳）有限公司、万轩置业有限公司金融借款合同纠纷二审案》【（2010）民四终字第12号】
最高法院认为，本案所涉担保是景轩公司为万轩置业向汇丰上海分行的借款提供抵押担保，该担保属于《境内机构对外担保管理办法》第二条规定的对外担保。由于景轩公司系外商独资企业，根据国家外汇管理局颁布的《境内机构对外担保管理办法实施细则》第八条第二款规定，外商独资企业可以自行提供对外担保，无需得到外汇局逐笔批准。但《境内机构对外担保管理办法》第十四条第一款明确规定：“担保人提供对外担保后，应当到所在地的外汇局办理担保登记手续。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六条第一项明确规定，未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的，对外担保合同无效。按照上述规定，外商独资企业提供的对外担保虽然不需要逐笔审批，但仍然需要进行登记。未登记的，根据担保法司法解释的相关规定，担保合同仍应认定无效。故上海高院关于“对外担保合同是以批准为生效前提的，而是否办理登记不影响对外担保合同的效力”的观点缺乏法律依据。
5. 另案生效裁判文书已经对抵押权人对抵押财产享有抵押权并有权优先受偿的，法院根据抵押权人申请执行抵押财产，案外人对该执行行为有异议的，应通过审判监督程序审理。
案例5：《孙昌明与江苏威特集团有限公司、盐城经济开发区祥欣农村小额贷款有限公司案外人执行异议纠纷案重审民事裁定书》【（2013）民提字第207号】
最高法院认为，作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径，执行异议之诉针对的是执行行为本身。其核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。但如案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或者其诉讼请求所指向的标的物，与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属于"认为原判决、裁定错误"的情形。本案中，孙昌明在其对执行标的提出的书面异议被裁定驳回后，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审、二审法院亦以此为案由对本案进行了实体审理。但是，盐城中院对包括案涉房产在内的登记在威特公司名下且已经为祥欣公司办理抵押登记的财产采取的执行措施，有该院业已发生法律效力的相关民事判决作为依据，而该生效民事判决确认祥欣公司享有抵押权并有权优先受偿的财产范围亦包括案涉房产。孙昌明在诉讼理由中也明确就祥欣公司与威特公司之间贷款行为以及其抵押权的效力问题提出异议，其所提诉讼请求兹在否定盐城中院前述生效民事判决作为执行依据的合法性，在此情况下，本案应当属于《民事诉讼法》第二百二十七条有关"案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理"的规定情形，孙昌明通过案外人执行异议之诉解决本案争议，没有法律依据。
6. 当事人在新借款合同中约定抵押适用旧借款合同的，与旧借款合同有关的抵押权随着主债权的消灭而消灭。在当事人未就新借款合同约定的抵押物重新办理抵押登记的，与新借款合同中有关的抵押权不成立。
案例6：《中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行与哈尔滨中财房地产开发有限公司金融借款合同纠纷申请再审民事裁定书》【（2016）最高法民申886号】
最高法院认为，首先，抵押权是一种担保物权，具有从属性，抵押权随着主债权的消灭而消灭……本案中，8810号抵押合同担保的主债权系8810号借款合同项下的4150万元借款，因该笔借款已经偿还完毕，该笔债权已消灭，与其相应的担保物权亦应消灭，故原判决认定8810号抵押合同项下的抵押权已经消灭，并非缺乏证据证明，适用法律亦无不当。其次，本案抵押权是否有效设立的问题……本案中，虽然双方当事人均同意用8810号抵押合同的抵押物继续为本案8821号借款合同3500万元进行担保，但双方当事人未对8821号借款合同约定的抵押财产重新登记或变更登记，故原判决认定本案抵押权未有效设立，认定事实清楚，适用法律正确。
本期主编
执行主编 李元元 北京云亭律师事务所