【百闻不如一见】实地探房之——三林篇

环线的老朋友一定看过环二先生对三林中肯的分析,详见《三林,因为平庸而优秀》。
雪莉近期也亲自到三林实地感受了下,城市观感确实非常好,尤其是中外环间的核心居住区。
商品房集中,配套齐全,几个知名小区口碑都很不错。
各方面都不差的宜居板块。
今天雪莉就详细列举三个项目,走进三林。
1. 万科金色雅筑
项目信息卡

建成时间:2008年

体量:56栋,889户

均价:7.2W

车位极其紧张!

红色砖面的外立面,五层的小洋房和十层左右的小高层掩盖在郁郁葱葱的绿化中,万科金色雅筑在外观上透着时尚的英伦风,第一印象很不错。
这是万科在2008年竣工的项目,位于三林的核心居住区。
地段上属于中上水平。
位于11号线三林和三林东站中间的位置,到两个地铁站都有600多米,需要步行一段时间。
商业上到中房金谊广场700米,到新达汇三林800多米,而且两个商场能级不低,能满足日常的购物需求。
医疗上800米处就是三甲医院东方医院南院,要知道整个松江和嘉定区就一个三甲医院,家门口有三甲医院的地方不多了。
教育上不占优势,这也是导致万科价格不算高的原因之一。
对口示范级临沂八村幼儿园、林苑小学和三林中学东校。
其中林苑小学已经被明珠集团托管,未来的教育质量值得期待。
好处是幼儿园和小学都在家门口,方便了家长,幸福了孩子。
小区一面沿河,自身绿化率35%,旁边是三林公园,生活环境舒适。
万科的配套除了没有学区外,已经很齐全了,只是在周围小区的对比下显得离地铁和商业都较远。
但是和上海大部分的项目对比,生活不可谓不方便。
再来看小区内部。
万科最大的两个问题就是质量风波停车位极度紧张
在2009年业主纷纷入住之后,发现了很多质量上的问题,闹过一阵沸沸扬扬的维权风波。
主要就是万科使用了新工艺——装配式工艺。
同层排水,现场组装。
毕竟是很新的工艺方式,难免出现了问题。
入住后有隔音、漏水等问题,尤其是小高层的卫生间在前两年很多都进行了返工。
现在过去了十余年,已经很少再听见业主说有质量问题了。
万科强大的品牌号召力也使得这个项目的价格只高不低。
另一个严重的问题就是停车位太紧张了。
小区体量虽然很小,但是业主大都是中产阶级,家家都有车。
车位比是1:0.4,也没有人车分流,路面的停车位先到先得。
小区车位现在已经高达40万一个,可见车位有多紧张。
现在很多业主把车停在小区外面的断头路池河路上,有被贴条的风险。
优势是小区环境真的很棒,加上使用的是万科物业,生活有保障。
小区户型从69到137都有,刚需改善都有适合的房子,只是现在除了89平的洋房外,其他的房源并不多。
适合对学区要求不高的,想选择洋房改善生活的人群。

【雪莉一句话点评】

万科品牌和万科物业,洋房和小高层为主,环境很棒;
有过质量问题,停车位紧张,有车一族慎重。
2. 中房樱桃苑

项目信息卡

建成时间:2006年

体量:32栋,814户

均价:8.3W

三林标杆小区

没去樱桃苑之前,看名字雪莉以为这也是个动迁房。
实际上中房樱桃苑是三林数一数二的标杆项目!
除了价格贵,几乎没有硬伤。
开发商是上海中房置业股份有限公司,2003到2006年是它的高光时刻,获得过很多房地产荣誉。
樱桃苑就是2006年建造的项目。
小区地段自不必说。
出门就是11号线三林东站,到6号线华夏西路站1.3公里,妥妥的双轨交地铁房。
到三林印象城900米,加上小区门口三林路上有丰富的沿街底商,生活非常便利。
樱桃苑的高价有一部分是学区溢价。
对口东方尚博幼儿园、尚博实验小学和上海实验中学
小学和中学属于第三梯队,东方幼儿园是第一梯队幼儿园,尚博是其分校。
三林本身就不是教育重地,这个教育配置已经算三林最好的了。
只是三个学校到樱桃苑1公里以上的距离,上学稍显不便。
樱桃苑的高价最大原因是项目自身品质非常高
日式园林风格的设计,小区绿化率高达62%,非常优秀!
申能物业,管理严格,环境保养的非常好,可以看出物业的尽责。
小区北面临河,有小门可以直接去到河边享受风景。
只是河边没有设置栏杆有点危险,家长们还是小心不要让孩子自己去河边玩。
不仅绿化非常好,小区的其他配置也都很高档。
纯人车分流,车位比能达到1:1.5!
除非家里有三四台车,正常的家庭完全不用担心停车的问题,这是非常大的优势了
一梯一户的设计,私密性很强,但也影响了得房率。
虽然雪莉一直不太认可这样的设计,使得邻里关系越来越单薄,而且独居的人要是遇到危险都无法及时呼救。
当然上海的治安还是非常好的,尤其是小区自身安保做的不错,这种事情应该不会发生。
外立面设计的很时尚,有科技感。
可以看到几乎每家都有超大的阳台和落地窗,加上楼间距也很宽阔,采光完全没有问题。

小区只有100平左右的大两房和130平左右的三房两种户型。
现在均价8万以上,三房基本都要过千万,适合预算高的中产阶级改善住房。

【雪莉一句话点评】
三林标杆小区之一,人车分流,一梯一户,62%的绿化率,对口三梯队的学校。
除了贵没有大的毛病。
3. 金地湾流域

项目信息卡

建成时间:2008—2010年

体量:共4期,1800余户

均价:7-9W不等

产品类型丰富,有沿河大联排

金地湾流域也是三林板块的知名小区之一,金地的品质,共分为三期
从位置上来看,金地是最靠近学校的小区。
和樱桃苑一样对口尚博幼儿园、尚博实验小学和上海实验中学,出门就是学校,学校旁边就是医院。
双轨交汇,11号线和6号线相伴两旁。
商业不便,到两大商场都在1公里之上,而且本身没有多少底商,旁边的金橘新苑楼下倒是有不少餐饮店,比较低端。

好在中环边上的位置,去哪都方便。

二期的位置最差。
尤其是最北面一排14层的高层,直接面向中环路,有很大的噪音和灰尘影响。
有了最后一排炮灰高层的遮挡,里面的花园洋房倒是影响不大。
二期和三期位置靠南,而且沿河,河对面就是三林公园,环境宜人。
金地的产品类型上非常多元化。
一期和三期是大平层和双拼别墅,二期主要是洋房和公寓,刚需到改善,总有一款适合。
小区的绿化率在35%到40%之间,绿化还不错。
但问题是楼栋间距小房子过于密集,尤其是低层的洋房,房间内的采光被遮挡的非常严重。

整体给人非常压抑的感觉,尤其对采光很在意的人,会觉得不舒服。

停车位也是一个很头疼的问题。
拿面积偏小的二期为例,一共980户人家,车位658个,车位比只有1:0.7。
而且小区内的地上车位都是倾斜的,对于停车技术不太好的人有很大考验。
车位围在外围一圈,早晚高峰进出小区会拥堵。
金地的产权车位也被炒到将近50万一个。
还有一个硬伤是89平洋房中间套,卫生间的窗户是通到房间里的,让很多人无法接受。
这是因为当初设计的时候,那个房间是作为入户花园设计的,有一半面积赠送。
后来封起来做成了三房,也就有了这样房型上的硬伤。
金地的品质、物业倒不错,而且有小三房设计,能满足到大部分人的购房需求。
【雪莉一句话点评】
金地的品质,户型设计多样,到学校最近。
硬伤是真的硬:高层公寓靠中环路,房子密集,采光有影响,车位紧张。
除了这三个小区外,附近还有金谊河畔、盛源公寓等不错的项目,而且这里的动迁房也都是2000年后的,品质也还可以。
雪莉还是比较认可这个区域的,生活便利,房子品质不错,双轨相交。

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