（原创）第三只眼睛看业委会的现在和未来2

 当强势的第一届小区物业公司遭遇大部分业主的反感后会发生一些变化，比如有的业主拒绝交纳小区物业管费，有的业主因不满小区收费停放非小区的车辆而把自己的车子堵住道路，有的业主不满物业小区把公共房间出租给外来的经营户深夜经营饭店和麻将馆影响周边居民休息而用锁反锁子夜赌徒，造成保安和经营户报警，给辖区派出所造成繁重的出警压力，致此街道综合治理办公室会协调社区主任和书记，建立第一届业委会的天时地利水到聚成（社区业主意见领袖和一批热心公益的业主同时出现）。

跑楼和跑票选举过程暂且不谈（以后有机会专门篇章来谈），无论用原居民小组长来启动选举，还是用业主楼长来启动都可以，或者委托第三方社会公益组织也可以（选择通过正常年检的社会公益组织），也可以让有参与小区业委会治理经验的律师参加（非小区住户律师参加更好，相对客观理性公正），首届业委会成立后的第一件事往往是查账，查小区的真实家底，比如所有门面房的收入，所有非小区停车费用的去向，维修基金的使用，大型设备的保修，广告收入的分配等等，如此一来老物业公司一定讲不清，也不可能拿出所有收入和支出的明细账（指承包小区物业管理过去几年账目），该小区老物业管理公司自然出局，第一届业委会开始招投标新物业管理公司。

       当下的中国优良物业管理公司有三大类，第一类北京模式，由于北京是首都，各个小区都有高人居住（比如重要部门的官员和官员的家属），通过强势的街道管理，北京的物业管理公司比较规范，小区业主也比较认可，北方很多小区的管理模式是复制北京的，它的运行模式是从上到下的统一行动模式。

        第二种模式是南方深圳的管家式物业管理模式，他最早是学香港的物业管理模式，而香港是学英国的管家管理模式。

 第三种模式是上海的金钥匙管理模式，起源于上海成熟的宾馆服务模式，这种管理模式把住宅小区当成宾馆和会所来管理和做贴心服务。

          由于有的住宅小区面积小和住户少，即使公开招投标也不一定有几家良好的物业公司来参加投标，当然总会有一家来参加，于是第二届物业公司入场，新的第一届业委会行驶业主权利，小区治理进入第二季。

          由于矛盾的普遍性和复杂性，新物业公司进来后依然跟业主会发生矛盾，业委会成员跟普通业主也有持续不断的纠纷，业委会成员之间也可能意见不统一，物业管理公司经理和保安队长也可能不是铁板一块，社区主任跟新的业委会也处于磨合的阶段，这时候业委会成员和部分业主的诉求可能完全不在一个频道，小区的治理貌似进入了新的循环模式，过程和阶段性结局依然有不确定性。

           如果您已经看到这里，方便的话帮我转发一下，老城将继续就小区业委会这个话题往深处谈，谢谢您读老城这二篇乏味的短文。