“政府指导价、三道红线”对房地产带来哪些深远的影响？

01

楔子

最近半年，几大一线城市的房价又开始“疯涨”，市场又出现了过热的现象。所以各地政府按照中央“房住不炒”的方针，又出台了许多补丁政策，希望对能楼市起到“降温”的作用。

北京

2021年1月25日，北京市住建委党组书记、主任做客“市民对话一把手”节目中表示：

打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。其表示，“十三五”期间，北京房地产市场实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。横向对比全国，北京房价保持平稳态势，涨幅在一线城市中属于中下游水平。

2021年北京要继续做好以下几项关键工作：一是要保持调控定力不动摇；二是要因区施策，科学、合理的保持住宅用地的规模，同时优化供给结构，确保将地价和房价稳定在合理区间。总结一下即：坚持“房住不炒”、严查中介炒作楼市、严查违规资金进入楼市、因区施策、加大土地供应。

另外，网上还出现了这样一个承诺书

上海

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）

上海司法拍卖房纳入限购政策范围

深圳

《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）

我今天这篇文章不是针对这些“补丁”的，而是对之前出台的“三道红线”和“政府指导价”做的一些思考。今后房地产市场的发展是否会与良子今天思考的结果一致，留待时间来考证。

02

“三道红线”

2020年8月20日，中国人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈了12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。

“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，标准具体为：

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，

房企的净负债率不得大于100%，

房企的“现金短债比”小于1。

根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理，将于2021年1月1日起全行业推行。

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，有息负债年规模增速不得超过15%。

从上表不难看出：激进的民营企业日子都不好过。而国资背景的房企普遍控制的比较好。

那房地产后市将怎么发展呢？

我想从两个方向谈谈自己的看法。一个是地产商及从业人员，另一个是购房者的角度。

地产商及从业人员

1.地产企业两极分化将更加严重，会有一大波房企出局，而留存的企业将越来越强大。

2.房地产行业的规模不会明显萎缩，可能会略有下降。从原来的“高周转”变成“精耕细作”，总会有一些阵痛。

3.对从业人员的技术要求，人效比越来越高。对单个企业来说，要么减员增效；要么不减员，压指标。让一个人干2-3个人的活，加量不加价。（行里最著名的段子是滨江人均1个亿）

4.地产从业人员也会引来“冰火两重天”。

原来40岁左右的地产人，如果有一技傍身会成为“香饽饽”，而不是整天担心被优化了。因为老板不会和“产奶的牛”过不去，即使你不那么听话，或者听不懂潜台词，都没关系。靠的就是你的专业能力去“省钱”。

而青年近卫军（管培生）的上升通道会变窄。草莽的时代，只要有拼劲就能“成事”；但到了白银时代，讲究的是精细化管理，问管理要效益。试想一个不懂专业，不懂管理，没有经验的年轻人如何和竞争对手PK呢？试错成本太高啦！

购房者

正因为政府监管从严了，所以买房这件事“烂尾”、维权的风险会下降。因为你有了上面那一张风控表，就不会去挑红色企业的房子了。

但是房子的质量大概率不会太好，但看起来还不错。这个留待下个章节来展开。

03

政府指导价

房屋指导价

指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

换句话说,就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

政府对房子销售进行限价，最早可能要追溯到2011年被坊间称为“沪四条”。

《关于加强本市商品住房销售行为监管 严格执行住房限售政策等有关问题的通知》

为进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，加强房地产市场监管，巩固和扩大调控成果，现就加强商品住房销售行为监管、严格执行住房限售政策等有关问题通知如下：

　　 一、加强商品住房销售方案备案审核。各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。

      各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。

　  二、加强商品住房预订行为监管。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
　  各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方（商业网站、战略合作方等）共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。

　  三、继续严格执行住房限售政策。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
　  各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（沪房管规范市〔2011〕2号）规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。

　  四、开展房地产经纪市场专项整治。按照住房城乡建设部、国家发展改革委《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（建房〔2011〕68号）要求，各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为，严格查处各类违法违规行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报市局，由市局汇总后报住房城乡建设部。

重温了10年前的文件，再回顾下十年前的房价，百感交集。再来看看严控销售价格之后，房地产行业的走势，良子的一些判断吧，同样从两个角度看。

地产商

如果你是地产商，在销售价格是恒定的情况下，你将如何做大利润呢？

唯一的办法就是降低成本。

降低成本的方式有很多。

既可以压缩人员成本，让一个人干2个人的活；也可以通过融资成本高低的置换。

但是前者的总额有限，而后者的难度巨大。

所以开发企业大概率会选择建设成本的优化。

建设成本的优化会导致项目的品质不同程度的下降，而品质下降将对销售带来压力。那怎么办呢？

开发商会选择“营造品质感”，去不断挑战购房者对品质要求的底线。

这里我补充一篇关于品质感的文章，帮助大家认识事物的本质。地址：《多数时候，你在为房子的“品质感”埋单！》

购房者

对于购房者来说，很多区域“一二手房价格都是倒挂”的情况下，其实也没必要纠结到底是房子的品质好，还是品质感好的问题了。

如果真是自住需求，那么尽量选品牌美誉度高一点、规模大一点、负债率低一些企业的房子，会相对保险一些。

另外，谁还没个建筑师朋友啊，多方打听一下，提前做好功课也是非常有必要的。而不是一味听信销售的一面之词。

04

结束语

不管是政府指导价，还是“三道红线”，都是政府管理房地产市场的手段之一，不排除还有更严厉的政策。

从“高周转”到“精细化管理”，从超额利润到社会平均利润，房地产行业必将回归“房子是用来给老百姓住的”这个本源。而所有的手段，都是为目标服务的。

在疫情肆虐全球的情况下，“内循环”将成为新常态。而房地产从其规模和在国民经济中所起的作用来看，还是支柱产业。