猎盘 | 这个“荒无人烟”的楼盘，缘何单价高达8万元？
本期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 华发四季
项目综合评分：★★★★★★✩✩✩✩
楼盘简介
楼盘名：华发四季
均价：6万元-8万元/平方米
板块：张江镇
综合评分：6星
8月的上海，对于房地产商而言，是个收获的季节。
这个月，上到黄浦、静安内环5000万元的豪宅，下到金山、长兴岛等地200万元起的刚需房，据《国际金融报》记者不完全统计，上海的新房市场平均以每天新开约1.2个楼盘，300余套房源入市的速度进行着……
图片来源：房姐地产观
不过，相较于即将到来的“金九银十”而言，这些都不算什么。因为这才8月底，即将认筹或开盘，以及已经确定认筹时间的楼盘，就已经多得让人眼花缭乱。
由于限价、限购政策持续发力，并且短时间内并无松动的可能，因此购房者反而有更加充足的时间精挑细选一番，说不定下一个龙湖天璞之类的爆款就让自己收入囊中了呢？
而反观开发商这边，大多楼盘的销售情况并不如想象中那么火爆。根据摇号公示结果，8月已开盘的22个楼盘中，超过半数的认筹率都不足50%。
因此，开发商无疑也是“压力山大”，一边是市场“不买账”，不带点“网红气质”的楼盘都不好意思推出来，后期去化困难，另一边却仍要面对销售季业绩指标的高压，不得不推。
珠海华发实业股份有限公司（下称“华发”）即是其中一员。
8月9日，华发推出了号称东外滩配套最好的新盘——华发公馆，然而群众的眼睛是雪亮的，华发公馆的认筹情况并不乐观，仅有1:0.59，“神户型”的招牌并没有掩盖其小区环境一般、性价比不高等缺点。
时隔不到两周，位于张江板块的华发四季也开始认筹，拟加推新一批房源，均价6.5万元/平方米（案场销售提供）。
性价比究竟如何，下面记者就分享一下自己的实探经历，以飨读者。
在看下文之前，首先要说明一件事情：这里说的张江板块并非张江高科，前者指的是张江镇，后者指张江高科技园区，完全是两个概念。
有“镇”的地方就有“乡下”，相较于张江高科，这里无疑就是“乡下”了。
记者在案场附近逛了一圈发现，除了案场南侧的另一个新盘——三湘海尚，以及东侧正在施工建设的公寓楼有些许人烟之外，就只剩下紧邻案场西侧度假区高架上川流不息的汽车了。
此外，记者以自身“饿狠狠”的教训提醒各位购房者，一定要吃过饭再来看盘。因为周边连一家面馆都没有，更不要提菜场、超市、商场等配套了。
不过，根据浦东新区规划和土地管理局官网公示的重点区域规划，这里正是在规划中的“张江科学城”涵盖范围之内。
规划公告显示，张江科学城总面积约94平方公里，为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展，外扩形成的衔接范围，总面积约191平方公里，目标是成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心。
但如此大规模的工程，又岂是一朝一夕可以完成的，值不值得买，主要看业主能不能经得住时间和施工噪音的“考验”了。
张江现实版（项目对面实拍）
VS
规划版（来自浦东规土局）
华发四季本次拟加推的房源包括两栋89-117平方米三房的高层公寓，以及四栋118-149平方米三、四房的花园洋房，单价从6万元至8万元不等，均为精装修交付。
整体而言，小面积单价高于大面积，洋房的单价高于公寓，此外，楼层越高、单价也越贵（公寓顶楼除外）。
公寓方面，户型布局基本上是方方正正，南北通透，但公寓的每个卧室，进深都很浅。
以最大的117平方米户型为例，目测最大的主卧进深3米左右，次卧则更小，样板间也只能摆放一张1.2米宽的小床，才会显得不那么拥挤。面积越小的户型，卧室面积也越小。与此同时，除了主卧之外，其他卧室都没有衣柜，也没有预留放衣柜的地方。
不过，这也是紧凑型户型的无奈之举，毕竟89平方米做成3房已经不易。
下面重点来谈谈花园洋房，这也是本期开盘最贵的产品，单价最高达到8万元/平方米，总价1100余万元。
花园洋房能卖到如此高的单价，一个重要的原因便是“赠送面积”较大。
一楼为131平方米和149平方米两个户型，除了相差一个房间外，几乎对称，均赠送南北双花园（边套可以连通起来）和朝南、三开间、超大地下室。而且地下室两个房间都带有朝南的采光井，采光井位置就在一楼附赠的花园中。
有趣的是，目前室内并没有通往地下室的路，而是在入户门旁边留了一个单独的L形通道，没铺设地板，而是水泥地面。销售人员表示，赠送的地下室通道暂时还不能打通，需要等到交付之后，自行把地板砸开，再做个楼梯直通地下室，方可使用。
目前地下室只能通过消防通道，走楼梯进入，为毛坯交付。
而顶楼则为149平方米的复式，主卧单独在楼上，而且附赠一个朝北的超大露台，舒适度和私密性都十分不错。
至于其他楼层，因为外立面美观的需要，几乎每层的户型都不尽相同，有些也会赠送小面积的朝北露台。
该洋房也同样存在缺点，首先洋房的厨房面积与高层公寓几乎一样，在大面积户型中显得有些“小气”；其次，由于整体上洋房处于高层公寓的“包围之中”，视野上有所遮挡，但欣赏小区内景观还是不错的。
关于“赠送面积”的优缺点，前面一期已经写过，这里不再赘述。而针对“赠送面积”是否合规的问题，当时记者致电上海市房地产交易热线，对方表示，具体情况如何还需要城建部门具体执法人员实地勘察后才能得出结论。
华发四季赠送的地下室是否合规，虽然“执法人员”还未有检验结果，不过相信各位读者心中自有答案，“封死通道”的操作也绝不止这一例，这份“收益”与风险是否相当，还需要购房者自行决断。