碧万恒齐聚长租公寓，谁会是赢家？
内容提要
REITs政策细则出台，房企纷纷加快布局。目前，碧桂园、万科、恒大三大房企皆已入局，其中碧桂园和恒大已经发行或即将发行REITs，万科虽入局较早，但仅发行过类REITs的产品，尚未发行过真正意义上的REITs。不过，业内人士表示，REITs并不能解决长租领域盈利难的根本问题，未来还需要各大房企再行突破。
5月2日，随着中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理，长租公寓市场正式集齐万科、碧桂园、恒大这三张王牌。
至此，在商品房销售战场之外，万科、碧桂园和恒大将在长租公寓这一新战场上再次短兵相接。
资料显示，中国恒大此次拟发行的租赁证券化产品金额为100亿元，与碧桂园3个月前发行的REITs产品规模相同。
而另一在长租公寓领域里已耕耘三年有余的万科，对碧桂园和恒大迅速拥抱的REITs项目提不起兴致。
作为最早一批进入长租领域的房企之一，万科无疑是目前长租领域的龙头。
截至3月底，定位于集中式青年公寓的万科泊寓已经进入29座城市，共获取房间数10.3万间。其中，96个项目、逾3.1万间房已经开业。
然而，已逐渐形成规模效应的万科，却对当下大热的REITs项目并不"感冒"。
早在2015年7月，万科曾发行过“鹏华前海万科REITs”，其以公募基金作为发行载体，单个投资者认购门槛仅为10万元，在深交所挂牌后二级市场最低份额仅为1万元，流动性实现重大突破。
但业内人士普遍认为，“鹏华前海万科REITs”并不是真正意义上的REITs，因为其并未真正持有底层物业资产，其标的“前海企业公馆”为BOT（Build-Operate-Transfer）项目，万科仅拥有8年经营权。
与万科同样选择“背朝REITs”布局长租公寓的典型房企还有龙湖。
3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，该债券票面利率5.6%。
而此债券主要靠龙湖集团主体信用背书，非资产本身。龙湖也曾明确表示，未来偿还该债券的资金来源主要为公司日常经营所产生的现金流。
对于为何不选择发行REITs项目，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾向媒体表示，龙湖集团本身可以融到更大规模、成本更低廉的资金，冠寓没有必要采用这种融资方式。万科长租公寓相关负责人亦有类似表态。
另一边，以保利、碧桂园、恒大等为代表的房企，则纷纷抢发REITs产品。
3月13日，“保利地产-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行，系国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元。
其以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率为5.5%，创近期发行同类产品最低。
随着住房租赁资产证券化操作性文件的出台，国内租赁住房REITs进入“爆发”状态。
4月27日， 国内规模最大的住房租赁REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期实现发行，首发规模17.17亿元，距该产品获批尚不到3个月。
该产品以碧桂园位于北京、上海和厦门三地的租赁住房物业为底层资产，发行利率为5.75%。
5月2日，恒大的百亿级“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理。
然而，中原地产首席分析师张大伟指出，REITs并不能解决长租公寓项目盈利难的问题，因为租金的年收益率在多数情况下仍然低于资金成本，资产证券化带来融资只能是企业贴息。
高和资本的一份报告指出，美国成熟市场的物业收益率为3%-5%，而融资成本仅有3%左右。目前国内的现状是一线城市物业净收益率4%，负债成本为5%-6.5%；二线城市物业净收益率6%左右，但负债成本高至6%-10%。
无论是像万科一样“背朝REITs”发展，还是如恒大、碧桂园一般，把REITs视为长租领域内的一颗“加速丸”，目前看来都没有解决长租领域难盈利的根本问题。
在中国指数研究院企业研究总监蒋云峰看来，如果以静态的眼光来看，目前各种住房租赁市场的证券化的确很难补齐企业投入的成本，但若从动态发展的角度出发，每年租金上浮5%-6%左右，就能够解决盈利难的问题。
“要做到租金每年有5%-6%的上浮，企业可以从两处着手。一方面，从提升长租公寓的服务水平和物业管理水平着手，增加产品溢价以带动租金上涨；另一方面，可以考虑多种业态经营，如在长租公寓产品里同时融入教育、养老等高溢价服务，这样就可以获取新的收入来源，弥补租金收入的不足。”蒋云峰对记者表示。
上海泊寓相关负责人对记者表示，除了青年公寓泊寓，上海万科还计划推出服务式公寓以及家庭式公寓。
碧桂园有关方面对记者透露，5月5日，碧桂园长租公寓将在东莞两店齐开，届时会与小米有品首次达成深度战略合作。
这是继万科泊寓联手网易严选后，又一家龙头房企长租跨界合作新零售。
此外，碧桂园集团长租经营管理部总经理杨鹏对《国际金融报》记者表示，未来碧桂园想要打造长租城市，这是碧桂园结合新时代的消费需求，在全球范围内首次提出的概念，通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源打通上下产业链，引进零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源来打造具有自身特色的长租产品。
可见，入局长租领域的房企，都在想尽办法提升产品溢价。
蒋云峰认为，长租公寓租金水平高于租房市场的平均租金水平这一点，有其存在的合理性。
“毕竟从企业角度出发，如何算好一笔‘经济账’才是关键。”蒋云峰说。