购房120万，拆迁只赔了21万，法院说购房无效！
自己花120万买了一套自建房，拆迁赔偿时却只赔了21万！买房人巨亏，于是将前业主告上法庭，要求法院判定购房无效。法院判了，购房协议还真无效，要求前业主将120万房款返还给买家。
近日，中国文书网披露了北京市大兴区人民法院审理的一起农村房屋买卖合同纠纷案。
据判决书显示，2017年年11月6日，原告谢某和被告钱某签署了《协议书》，约定钱某将其所有的位于北京市大兴区榆垡镇的房屋转让给谢某，约定价格人民币120万元，钱某保证对出售的房基地拥有独立土地使用权，并向原告提供了村委会的证明及原房主的房屋买卖协议书为证，证明房屋及宅基地的合法来源。谢某依约支付了全部合同款项。
2019年，谢某因购买宅院所处地块被列入北京新机场噪声区治理范畴，2019年11月9日，谢某签署补偿协议时，才发现钱某转让的宅院并非合法的宅基地使用权，也不属于合法的建筑物。谢某认为钱某的行为属于严重的欺诈行为，给自己造成了巨大的经济损失。
因此，谢某向法院提起了诉讼，请求确认双方2017年11月6日签署的《协议书》无效，返房款120万元，并自2017年12月8日起至实际支付之日止，按一年期贷款市场报价利率标准支付利息；请求判令被告向原告支付因被告导致合同无效的损失5万元。
对于谢某的指控，钱某辩称，他不同意谢某的全部诉讼请求。钱某认为，自己在转让房屋时，已经告知了权属状况和风险，谢某自愿承担合同无效的风险，因此自己不存在欺诈的情形。现在房屋已被拆除，谢某也领了拆迁款，无权再主张合同无效。钱某还认为谢某即使要求撤销也超过了法律所规定的除斥期间，谢某的行为违背了民事行为最基本的诚信原则。
法院审理后认定，2017年11月6日，钱某（卖方，甲方）与谢某（买方，乙方）在孙某的介绍下签订《协议书》，约定，钱某以120万元的价格将位于北京市大兴区榆垡镇小店街42号院出售给谢某，院落东至孙凤学、西至孙俊田、南至孙小兵、北至大道；甲乙保证对出售的房基地拥有独立土地使用权；如遇国家征地或拆迁，甲方自愿放弃该房基地所产生的一切利益，所有权由乙方行使和享有，拆迁时，甲方需配合乙方办理拆迁相关事宜。……协议落款处由甲、乙双方签字确认，并有钱某按捺手印。同日，钱某出具收条，载明收到购房款120万元。
庭审中，谢雷称其与杨柯共同购买的院落，经询问，谢雷陈述购房时，其与杨柯合伙购买此房屋。
法院认为，谢某提交的村民委员会出具的《证明》以及孙小兵和王浩之间签署的《房屋买卖协议书》一份，证明钱某所转让的房屋属于农村宅基地和房屋以及来源。
钱某对《证明》的真实性认可，但其认为此证明恰恰说明了双方在签署协议交易房屋时已经告知了谢某房屋的原始权属状态，村委会也确认了宅基地土地使用权是王强，谢某应当对房屋的来源是明知的；《房屋买卖协议书》的真实性认可，此协议书是在交易时由其提供给谢某的，同时也说明了房屋确实是经过了几手后，才在王浩手中购买得来的，后转让给谢某的。
庭审中，钱某申请证人孙某出庭作证，孙某称其是双方的中间人，其听说钱某要卖房，谢某和杨柯又想要投资，便询问谢某和杨柯是否要买房，并向二人说明了房屋的来源及投资的风险，谢某和杨柯考虑后决定买房；之后双方签订协议的时候是在孙某经营的饭店内签署的，但是签署现场孙某没有在场。
对此，谢某认可证人陈述的是买卖房屋的过程，但是不认可告知过风险承担，买房时小店村是否拆迁都不清楚。钱某认可证人所述，孙某作为中间人已经和谢某一方说明了相关的风险，并告知了谢某一方房屋的权属。
法院认为，当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，集体土地上房屋的买卖依赖于土地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。
根据庭审查明的事实，钱某和谢某均不属于该村集体经济组织成员，双方买卖行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村土地禁止转让的强制性规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因双方的买卖合同无效，谢某应当返还所购买的院落，钱某应返还谢某、杨柯购房款120万元，杨柯表示由谢某一并主张，其不参与本案诉讼，故钱某应返还谢某上述购房款。
另买卖的院落已经拆迁，已经不具备返还条件，院落及房屋已经转化为拆迁补偿款，谢某应将所获得的213231元拆迁款返还给钱某，相互抵销后，钱某应返还谢某986769元。
另即便由钱某在上述院落内拆迁，因其亦非合法宅基地使用权人，其也不可能获得比谢某参与拆迁更多的补偿款，故对于院落拆迁所得并无影响。
关于谢某要求按照一年期贷款市场报价利率计算利息的请求，因其在买卖农村房屋过程中存在过错，故法院对此主张不予支持。
最终，一审法院判决，谢某与钱某签订的落款日期为2017年11月6日的《协议书》无效；钱某于本判决生效后十日内返还给谢某986769元；驳回谢某的其他诉讼请求。