房地产市场——影响房价的决定性因素

一直在思考，什么是影响房价的决定性因素

民间大神们会认为是货币政策，只要国家一直放水，就一定会涨涨涨

也有金融大咖会认为是汇率因素，人民币贬值基础下，房价作为一般等价物不可能不涨

当然房地产专业人士，看的是供需关系，一个城市的供应需求状态是否合理

也有很多其他因素，比如说人口基数、城市化水平、产业导入能力等等，不一而足

但是我觉得，很多条件只是扰动项，关系到房价能否持续长久上涨的直接因素，就是经济发展好坏。

先立个flag：

世界上，没有一个国家和地区，在经济高速发展的状态下，出现房价崩盘的。出现房价崩盘的国家和地区，经济上一定出现了非常大的波动。

说一个国内非常熟悉的城市：温州

2014年温州房价低谷，不少楼盘房价比2010年高峰期腰斩还要多，但腰斩的背后，却是温州民间借贷的频繁暴雷以及企业联保互保连环炸的不断发酵。

经济对于房价的影响是非常巨大的。

微观而言，房价是什么？

房价就是首付+按揭。

首付就是你的存款或者你的现金筹措能力（问亲朋好友借取他们的存款）

按揭就是你的未来偿付能力

如果经济不好，升职加薪无望、甚至就业不稳

你愿意动用你全部的存款或者借钱吗？难道你不怕还不上钱或者手里没钱心中不慌吗？

你愿意在工作不稳的情况下，每个月背上沉重的负债吗？或者银行敢放款给你吗？

经济好不好，影响了每一个人的能力和意愿。

只有经济发展向好，人们对未来预期乐观，才敢加杠杆。

每一个房价崩溃都有深刻的经济发展的背景。

每一次房地产泡沫，却也能依靠经济发展而被不断消化。

现在都在说北方房价塌陷区，有很多解释，但你有没有想过，天津GDP水分挤了3000多亿，各大城市不约而同都在挤水分。房价乏力的核心是经济真不行。

多说一句，此次被疫情打击最严重的湖北，现在的经济不容乐观，大部分城市的GDP下滑都非常厉害，9折起步，是一个非常好的近期观察样本：

经济不好的情况下，你的房价整体上能不能稳得住，局部能不能出现亮点，能否持续。

有待验证。

文毕