净负债率136%，脚踩两条红线，祥生2021年不好过
房企的年报已经进入了尾声，出色的年报看官已经缺少了新鲜感。
而略有些瑕疵就会被放大。
其中最瞩目的一个标准—“三道红线”，成了有的房企骄傲的资本，有的房企头疼的话题。
尤其是对于千亿房企来说，自家的财务结构不知有多少双眼睛盯着。
作为TOP30强中最后一家上市的房企，祥生由去年到财报发布都获得了众多的视线。
祥生的业绩报不算长，写上去的成绩还算可圈可点。
图源：祥生年报
总营收同比增长31.3%至466.38亿元，归母净利润27亿元，同比增长16.7%；
新增项目46个，占地696万平方米；
权益销售额782亿元，同比增长25.1%；
这是比较扎眼的几个数据，当然不包括没有写上的。
当然也不包括今年第一季度的销售榜：
祥生已经跌出了前30名。
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去年踩着红档上市的祥生通过几个月的时间终于降了一条红线下来。
祥生的招股书显示，资产负债率为90%，净资产负债率为426%，现金短债比为0.5。
三条红线狠狠地踩实。
如今在业绩会上，祥生披露：现金短债比上升到了1.1倍，净负债率为136%，剔除预收账款的资产负债率为82.4%。
还踩着两条红线。
面对“三道红线”的直视压力，业绩会上祥生的态度仍然是：
非常重视。
我想对于祥生来说，还得加上个提上日程的时段。
剖析祥生“亚健康”的财务结构，地产君找到了其源头上的几个原因。
1、拿地模式单一，成本高
祥生目前主要的拿地模式还是“招拍挂”为主，合作开发的比例并不高，这也是导致祥生拿地成本高的原因。
所以在土地获取端，祥生需得拓宽，改善获地比重高的情况。
值得一提的是，祥生也表示会将多多关注收并购渠道和城市更新。
不过，这两个业务需要天时地利人和，收并购需要强大的资金支撑，城市更新需要资源和地理优势。
可并不是轻易就能拿下的“蛋糕”，也不是轻易就能说出口的大话。
2、融资成本远高于行业平均值
去年祥生的平均融资成本是9.1%。
足足比TOP50的房企的平均融资成本高出了几个百分点。
这数字别说在国企里排不上号，就是在民企里也是处于下风。
这是祥生不能忽视的痛点。
融资成本高不仅仅是眼下的问题，关乎着企业未来的融资难易度和资金周转情况。
所以，面临祥生的必将是拓宽融资渠道，更加多元、合理地融资。
3、现金流不足，短期债务占比大
截至目前，祥生现金流及银行结余243.05亿元，同比上涨249.1%。
在这方面，与过往相比有了较大的提升。
能在大半年的时间内有这么大的上升空间，可见是“节流”上是下了狠功夫。
不过目前的现金流状况在30强房企里看离优秀仍有一段距离。
同时，祥生的支出还是较大，其中一部分就是短期债务。
目前祥生一年以上的短债占52%，两年以上的达到了1/3以上。
所以，就会导致边赚快钱边快速还钱的现象，手上的现金流又怎么积攒得起来。
因此，祥生必须得调整下债务期限，给自己多留喘气的时间，以及提高债偿能力。
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业绩报，另个名字是“好成绩的报告”。
作为一份面向资本市场的年报，也确实不太适合把一些问题公开地展示出来。
部分会在业绩会上被提及，部分就只留给市场讨论了。
比如祥生，地产君复盘其去年一年的发展，有些年报上未被提及的关键点也是重中之重。
1）下降的毛利率
营收上升的同时，祥生去年的毛利率为18.1%，较去年相比下降了5.8个百分点。
究其原因，祥生给出的说法是：
主要是因为土地成本上升了。
由于财务成本和其余成本没有什么大的波澜，所以土地成本的上升导致了毛利率的下降。
不过，土地市场都是一样的，没有一块土地会越来越便宜。
这个问题不是个例，是面向所有房企的问题。
成本上升是必然，那么可以在提高结转单价上和去化能力上获得利润回报。
从土储上看，祥生去年新增土储696万平方米，集中在长三角。
图源：祥生年报
而祥生目前的总土储大多位于三四线城市以及部分二线城市。
曾经三四线城市的红利正逐渐削弱，二线城市的市场调控也愈发严格。
尤其是面对集中供地的土地政策，二线城市的饼会越来越难啃。
2）有息负债增长
在祥生的有息债务中，较为显著的问题是：
信托上“瘾”。
这也是祥生的老毛病了。
整体来看，尽管是上市后，祥生的融资渠道并没有得到很大的改善。
2020年底，祥生总有息负债余额是462亿，其中信托融资的占比还是较大，银行融资端口的占比仅约为32.7%。
要知道，信托融资相比于传统的银行融资的成本会高出几个百分点。
再加上祥生本身高于市场平均值的融资成本，未来其负债率的下降之路恐怕会较为缓慢。
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祥生的发展战略是“1+1+X”的布局模式，策略性地布局全国。
主要是深耕浙江，布局泛长三角地区，再挑选高潜力的其余城市。
祥生通过这一战略在高周转时期占到了不少的甜头。
一方面是过往三四线城市的红利，另一方面也是长三角自带“金矿”的属性。
不过，长三角在各路兵家抢夺之下，竞争也是越来越大。
虽然祥生表示会将目光抛向高增长力的一二线城市，不过现在来看，并没有什么大动作，脚步迈得比较“谨慎”。
同时在供地政策后，拿地程度加大，土地成本更高。
除了布局，在项目结构上祥生也要做出优化。
项目的去化能力关系着现金流和利润率间的平衡。
在销售榜上，祥生去年的成绩是30名，然而地产君发现：
今年第一季度销售榜上的祥生已经掉出了前30。
图源：克而瑞2021第一季度全口径销售榜
当然，才3个月的成绩不能一概而论，但是除了强者恒强的企业，也总有逆风翻盘的后起之秀。
况且，时局一直在变，环境也一直在等着去适应。
因此，在营销能力和经营能力上祥生亟需加强。
以守住TOP30之位。