老旧小区改造铺开，拆迁无望，还得自己出钱出力？

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：近日，随着国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发布，老旧小区改造又被推上了舆论关注的潮头。然而一些老百姓仍然对老旧小区改造知之甚少，依然在期盼着棚户区改造等拆迁项目的降临。个别网文也指出，“旧改”也有可能采取类似拆迁的模式进行，老百姓盼拆迁还是有望实现的。那么，事实的真相究竟如何呢？围绕“老破小”改造的那些“老大难”问题，又将迎来怎样的解决之道呢？本文，在明律师为大家简要解析其中几个问题的答案……

【问题一：“旧改”还有拆迁的可能性吗？】

答案是清楚的——老旧小区改造和征收拆迁是二者择其一的关系，不能兼容。

在明律师首先要纠正这种不规范的简称称谓：将“城镇老旧小区改造”简称为“旧改”，本身就是不严谨的，容易引发人们对其真实性质的误解。

事实上，“旧改”更容易被解读为“旧城区改建”的简称，在这种语境下，“旧改”本身也很可能是征收拆迁项目的一种。

不过很遗憾，通览上至国务院，下至各地方对城镇老旧小区改造（综合整治）的发文，我们完全看不到征收拆迁这种模式存在的影子。

一个最简单的逻辑就是，改造的目的就是要让老旧房屋继续发挥居住使用功能，短期内是不会有“拆旧建新”的可能性的。

从法律层面看，征收拆迁具有行政强制性，用老百姓最容易理解的话讲就是“你不搬就是申请法院强制执行”。

本轮老旧小区改造则十分突出地强调居民自愿，改造意愿强烈的社区可排在前面。显然，二者在操作的基本原理上也存在差别。

当然有的朋友会提及“危旧楼房改建”，但那是典型的“拆除重建”，和拆迁完全不是一回事。公有房屋的承租人更不可能获取像征收拆迁那样的补偿条件，大部分只能选择外迁的共有产权房。

据此可知，对很多开始讨论要不要接受老旧小区改造的社区而言，棚户区改造将会和大家挥手说“再也不见”了。

【问题二：非自己出钱不可？】

是的。从目前城镇老旧小区改造的布局来看，居民自费参与改造是不可避免的。

最新发布的《指导意见》中指出，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

也就是说，对于诸如水、电、气、热、网、建筑物屋面外墙等“基础类”改造项目，从中央到省、市、县各级政府均应给予资金支持。

但对于“完善类”和“提升类”项目，居民出资参与改造的占比就可能会有所提升了。

同时，鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升……

但能够理解的是，原产权单位、公房产权单位有些已经不复存在，有些则根本拿不出资金支持具体的改造举措。其“补不上”的部分，还是需要居民“有钱出钱，有力出力”。

《北京市老旧小区综合整治工作手册》中要求，大多数居民同意改造类内容、愿意配合实施改造，且同意付费享受物业服务的，纳入老旧小区综合整治储备库。

换言之，若居民长期不愿意付费，在此关键性问题上形不成多数同意，连“入库”等待改造排期的机会或许都成问题。

【问题三：一定要成立业主委员会吗？】

不一定，但要组建社区的自治组织。

《指导意见》中指出，结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。

一些地方性的老旧小区改造文件也明确要求，成立业主大会、业主委员会或者物业管理委员会等业主自治组织，配合居民委员会落实改造前、中、后的居民自我管理、自我服务工作，是贯穿老旧小区改造始终的一项重要任务。

成立业主大会但未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。

难以成立业主大会、业委会等自治组织的，由街道办事处（乡镇政府）组织确定物业服务有关事项，经业主共同授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。

简言之，无论能否成立业主大会、业主委员会，能够代表全体业主意愿的协商、意思表示是不可或缺的。人的意愿不统一，没有热心公益的人站出来“管事”，单指望居民委员会，老旧小区改造是难以实质推进的。

在明律师最后要提示广大老旧小区居民的是，老旧小区改造虽与棚户区改造同为保障性安居工程性质，但二者在具体的改造内容、方式和法律依据上均具有本质性差异。让老楼通过“治理、修补、规范”来旧貌换新颜，的确比简单粗暴地“拆了建新的”更要考验业主们的执行力和公益心。这一过程中也自然免不了邻里间的磕磕碰碰、抬杠拌嘴。遇到矛盾纠纷时，大家可及时咨询专业律师，在律师的建议、指导下既确保自身权益，又配合改造实施，让自己在出钱出力后能够换来更加美好的居住生活环境。