“100万房产”与“100万存款”，5年后谁能胜出？

在5年之前，如果让你选择100万房产，还是100万存款，你肯定会选择100万房产。因为很多城市的房价在这5年时间里上涨了好几倍，投资者赚得盆满钵满，而把钱存入银行，估计还要面对负利率的痛苦，因为人民币的购买力越来越弱了。今天我们再次站在了十字路口，在未来的5年里，你会选择持有“100万房产”还是“100万存款”？很多人还是会选择持有房产，而不是存款，持有房产还是他们坚定的信念。

对此，我个人更倾向选择持有100万存款，而非100万房产，因为我坚信5年以后，肯定是持有100万存款者胜出，持有100万房产恐怕连变现都有困难。实际上，过去的5年与未来的5年完全不同的，如果谁要是硬把过去5年的成功经验，再放到未来5年，那肯定会输得很惨。先告诉大家，我为什么现在选择持币，而非房产。

首先，时过境迁，现在与过去完全不同了。5年前，也就是2015年，如果你有100万存款，在一线城市肯定是可以作为首付款买到一套房子的。现在如果你有100万存款，在一线城市付首付都不够。如果要买房就只能跑到三四线城市去买一套房。而现在很多三四线城市的房价由原来的3-4000元/平米，涨到了8-9000元/平米。这些三四线城市产业结构单一、人口出流量大，住房空置率高。如果在这些地方买房，那肯定是主动去当接盘侠。

再者，中国家庭的杠杆率已经用到极致。在2015年之前，中国家庭的杠杆率并不高，主要是炒房者在买房。2015年之后，我国居民家庭纷纷买房加杠杆，目前国内房产占家庭总资产的77%，而金融资产却只有23%，而美国房产占家庭总资产的40%，而金融资产占到60%。尽管目前一些地方新房价格还在上涨，但是中国居民加杠杆已经用到极致，未来5年是降杠杆，去泡沫。房价不可能像5年前那样疯狂上涨，而是会有一个泡沫破裂的过程。

再次，我国遏制房价上涨的决心没有改变。根据公开资料显示，2018年房地产调控出台了450次，2019年达到620次，而2020年1-8月份，全国房地产调控出台次数已经达到了368次，与去年同期的367次基本持平。进入今年9月以来，又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。在房地产调控政策纷纷收紧的情况下，房价大涨的空间已经明显不足。现在凡是2017-2018年买房的人，早已经深套在高位了，想变现都难了。

最后，未来5年内肯定要推出房产税，房价进入“房住不炒”时期。去年不动产已经全国联网，说明房产税离我们已经不远了。国家出台房产税主要有两个原因：一个是增加住房持有环节的税收，否则很多城市少数人拥有大量房产，多数人没有人房子可住，如果有房产税可以让持有大量房产的人，要么抛售房产，要么出租给人居住，别空关着浪费社会资源。另一个是，可以让地方政府摆脱对土地财政的束缚，将土地财政收入改成房产税收入，土地财政少拿一些，房产税多征一点，这样更有利于降低开发商的拿地成本，也可以为地方政府开拓新的税源。

可能很多人认为，你不选择房产，选择持有现金，难道不怕现金贬值吗？我想表达两点看法：一个是国内之所以通胀水平相对较高，主要是经济增长方式出了问题，主要房地产+基建投资+出口，未来5年房地产会降温、基建投资会减少，出口顺差也会变小，中国经济将依靠民间消费来拉动，通胀程度不会很严重。更何况，这100万购买大额存单，每年也有4-5%的收益率，这肯定比房子买在高位，无法变现要强得多。

另一个是，国内经济将来会持续向好，会越来越健康。但是房地产和股市都存在着较大的泡沫，我们什么事情都不用做，持有大量现金，等待房价下跌，A股砸出空间，当国内资本市场都跌出了投资价值之后，再从底部买房或炒股，这样要远比现在当接盘侠，要更安全、更睿智。事实上，在任何投资市场上，风险是涨出来的，机会是跌出来的。如果没有耐心等待人生的大机会，也并不能算是合格的投资者。