看透了！中央公园，还能涨多少？
上周去中央公园，仔仔细细地逛了一圈。回来后有很多话想讲，一定要一吐为快。
以下内容仅代表我个人对中央公园的看法。
01
第一次去中央公园，是在2014年。时隔这么多年，我对中央公园的初印象已经很模糊。只有一个细节时至今日都很清晰。
那年中央公园的房价，也就套内八千多、九千多，套内一万都能称得上贵房子。而现在……
6月份，中央公园二手房的建面成交均价约2.0万/㎡。按照80%得房率估算一下套内成交均价，约2.5万/㎡。
从套内八九千到套内二万五，会给人什么感觉？摆在眼前的、明晃晃的利益空间。
今年第一次土拍里，成交楼面地价最贵的10宗土地，有8宗在中央公园。地王也在中央公园。又会给人什么感觉？地价贵啊，房价你懂的啊。
过去的房价，证明了中央公园能涨得多。现在的地价，传递了中央公园能继续涨的预期。为什么中央公园的房价已经不便宜了，还是有这么多人去买。就很好理解了。
02
争议在哪些地方？
众所周知，中央公园有一个预计规模600万方的超级商圈「两江国际商务中心」。按照计划，今年年底商圈的首期商业就会开门迎客。
一个中央公园板块怎么可能养得活一个规模这么大的商圈？而且中央公园现在的整体入住率不高、人不够多，看着更不像能养活的样子。
所以，去买中央公园的人和不去买中央公园的人，就像春夏交替之际的重庆——大街上穿着毛衣的人和穿着短袖的人擦肩而过时，都会在心里互道一声“龟儿宝器”。
这里面没有对错之分。
03
而我对中央公园的第一个观点，不是中央公园有大商圈，而是大商圈选在了中央公园。
前段时间公布的《重庆市国土空间总体规划（2021-2035）》，北区的定位是“智慧之城”。它的中心是定位“两江中心”的中央公园。
两江国际商务中心为什么在中央公园、规模为什么这么大，其实就很好理解了。换句话讲，这个大商圈从规划开始，它存在的目的就不是为了只服务中央公园这一个板块，以后也不会就指望着中央公园去养活它。
如果只是为了中央公园，完全用不了这么大的规模。也不用举着大旗整“统一规划”，拉来几家有丰富商业运营经验的大开发商站台，还要求得在今年做到首期开业。
图片来自《重庆市国土空间总体规划（2021-2035）》
04
第二个观点，现在的中央公园，处于承前启后的阶段。
中央公园发展到现在，格局已经非常清晰，几乎是什么都有了：轨道、学校、公园、医院、政务机构、产业带、居住区……只差一个商圈。
等商圈的首期商业开门迎客之后，意味着中央公园算是完成了完整配套系统的搭建工作。转而进入“让更多人住进来”的新阶段，向真正意义上的成熟靠近。
中央公园最近两三年修的房子，不少已经交付了。最近一两年修的房子，也快交付了。当一个地方什么都有了，能够满足全套的生活需求，交通、学校、商业、医院、公园，人早晚都会住进来。不然房子买来干嘛呢，不可能所有人买房都只是为了投资。
比如中央公园现在人气比较足的东面和北面。这两片的聚集了中央公园早期开发的楼盘，交付时间比较早。东面已经形成丰富的社区商业，北面有三所名校、三个轻轨站。
中央公园北的三所名校
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第三个观点，中央公园会继续涨且这是一句废话。
不止是中央公园，只要把时间拉长，这句话放在主城区任何一个板块都是成立的。因为重庆会继续往上走。
只要大哥不垮，底下的小弟就能升职加薪。唯一的区别在于，能不能成为大哥手底下升职更快、加薪更多的小弟。
这就要看小弟是不是大哥的重点栽培对象了——只要大哥想扶小弟上位，小弟不想上位都得上位。过去的江北嘴、照母山是，现在的中央公园、西永是。
这些板块为什么火，去买房的人多。说穿了，都是看中了它们在大哥心里的地位，要尝一尝领涨的甜头。力所能及的范围内、符合需求的前提下，谁都想让自己的房子靠着大树好乘凉。
数据整理自贝壳找房
06
但是，中央公园现在的房子不好买。
中央公园东一环临公园的那片，在售楼盘基本都是总价300万+。
中央公园西的楼盘，要么是卖完了，要么是户型大、总价高，比如一线临公园的大平层或者别墅。
中央公园北几乎全是高价地，楼盘偏改善，总价也比较高。
中央公园南倒是还有户型比较小、套内七八十的房子。但目前有货的楼盘不多。
楼盘C，三房，周边多轨道、离商圈近，预计月底开盘