北京上海的商铺，为何如此“便宜”？

北京的商铺如此“便宜”，竟然只有同地段住宅的一半。温州的朋友简直怀疑穿越到了十年前。

惊不惊喜，意不意外？

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昨天，与拆哥一对一的粉丝聊，内蒙古一座比较富裕的地级市。当年买了万达广场配建的住宅底商，怀着满心的憧憬和希望。

很多当地中产家庭都以这座万达“为荣”。当时开盘的价格是27000/平，这位朋友买的总价是500万。

当时的住宅多少钱？8500/平。

也就是住宅的3倍多。

递增了两年后，但现在租金只有15万/年。已进入了不温不火的稳定期，租户也不再同意继续递增。

年化回报率只有3%，还不如定期理财收益高。

| 跟着万达的那批闭眼买商铺业主，现在普遍抱怨起来。

问题出在哪了？

要知道北京的商铺价格，3万/平也能买到五环以内的了。这么多拆哥粉丝咨询买房，“散户”关心商铺的人，则是越来越少。

房产的逻辑，似乎完全错乱了？

2

作为全国经济中心上海，住宅的租售比在60倍，也就是说年租金回报正常就在1.3%~2.2%这个范围。

北京的住宅租金年回报率平均也只是：

| 1.4%。

如果是教育资源集中的房价高原，老破小的租金回报率甚至低于0.8%。

现在就有一个非常重要的观念：

| 商铺与住宅的房价比值。

十年前，房产大佬一直给众人灌输的理念是，商铺房价要到住宅的2倍以上才合适。

事实证明，以上全错。

一线、强二线城市的商铺，已经远不如住宅房价，甚至更低。比如上海，商铺房价/住宅房价≈0.35，原因为何？

因为商铺的租金已经很贵，上海房价很高，如果再接力上涨，商铺的租户无法承受之重，于是商铺的售价就高不了。

北京的比值是0.4~0.5左右。

四五线城市，商铺比住宅贵，这个逻辑依旧成立。例如九江、信阳、连云港，商铺房价/住宅房价≈2。因为小城市不缺住宅，周边农村别墅大而美，人们投资住宅的兴趣不大。

当地的小土豪们投资好地段的商铺，反而显得有些价值。

总之：

| 商铺的房价，已经与住宅房价完全脱轨。

3

“一铺养三代”，是过去几十年来老百姓广为人知的投资理念。

但人们投资观念的画风切换，让钱流不到商铺里去，也是商铺价格停滞不前的关键原因——

| 有钱人会把钱流向住宅，而不是商铺。

小城市或者县城，住宅总价低，一般不超过150万，“标的太小”，难以作为大体量资金的“蓄水池。

而这种量级城市，住宅整体存量是过剩的，住宅也很难涨价，人口净流出，靠租金也很难回本。

“七普”人口数据出炉，在过去的十年年，全国城镇人口增长了2.4亿人，乡村人口相应少了1.6亿。

但，商铺的供应量也大幅上升，人口结构性向南方制造业强省、龙头城市集聚的趋势越发明显。在城市内部，城市框架一步步被拉大，人们的消费习惯更加难以捉摸。

不知道你们注意到没有，结果就是，大城市的商铺没有那么稀缺了。

4

分析商铺价格，有个最简单的东西，就是地图APP上的“热力图”选项。

红色代表人流量最密集的位置，然后橙、黄、绿依次递减。蓝色则是人流相对最冷清的区域。

比如海淀的清河-学院路片区，地铁站口、主干路、万象汇是人流最密集的位置，但在五环夹角、居住区边缘，也出现了大量蓝色区域。

相对而言，以餐饮为主的商铺，租金相对稳定，在二手商铺投资上，也更受欢迎一些。

根据风月投资笔记的计算，传统餐饮行业里，食材成本是20-30%，人工成本20-30%，一半是后台一半是服务，水电气类加上税10-15%，固定资产折旧10%。

你们猜现在最大头的是啥，房租20%，最后剩下的是利润。

餐饮店铺其实受电商冲击后，其实外卖又救活了它们的租金。

骑手是很多人能拿到的收入最高的工作之一，不然他们更想去做收入更低的厂哥or厂妹。

话说回来，既然商铺的价格难以捉摸，究竟怎么来分析是否合理，用稳定的年净租金，除以含税的房价——

如果能达到6%的资格，则是合格的商铺房产，大于8%便是优质的。如果小于4%基本上价格就不大了。