把房子低于市价卖给孩子,是利是弊? 有啥税务问题?

今早，一位莎粉向我们提出了这样一个疑问：

莎粉和她老公一起住在曼城，他俩在伦敦，有一套公寓正在出租。

最近呢，莎粉的两个孩子，从家里其他长辈那里，继承到一些财产，孩子们觉得可以用这些钱做点投资。

莎粉想问，如果他们夫妻俩把伦敦那套出租的房产，低于市场价转卖给孩子，是否可行？

莎粉说，因为孩子们手上的钱，付不了该套房子目前的市场价格，只够支付公寓5年前的价格，也就是当初莎粉夫妻买下这套房产的（原始）价格，这比目前的市价，大概少了25%。

莎粉也补充，夫妻俩并不考虑直接把房产送给孩子，但若是如上叙述，把房产以较低价卖给孩子们，会有什么问题吗？

对于这位莎粉的提问，首先，我们需要先知道－孩子们是否都已经年满18岁。

如果两个孩子都已经成年，莎粉才能把房产卖给孩子。

否则孩子尚未成年的话，莎粉暂时不需要考虑这个问题，因为孩子在年满18岁以前，英国法律是不允许未成年孩子持有土地或房产的。

那假设，孩子们都已经成年了，对于莎粉能不能以“折扣价”把伦敦那套投资房产卖给孩子，也是有税务上考量的。

对于莎粉夫妻（做为卖方）来说，即便获得更少的钱，也就是以较低价把房子卖给孩子，在资本利得税（CGT）的计算上，也不会因此更省税。

意思是，资本利得的计算，看的是莎粉当初买房的价钱，以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价，就会被视为莎粉卖房的“资本利得”，从而去计算应该支付多少的CGT。

从这个角度来说，莎粉把房产卖给孩子，不只卖得的钱更少（低于市场价），需要因此支付的税金，反而没有因此减少，还是维持原本（以市场价卖出）的CGT金额。

→ 从孩子买房的角度来看，也有其他衍生税务问题

如同莎粉所说，想要以低于市价25%卖给孩子，那么，在该房产的目前“市价”和莎粉给出的“折扣价”之间的差额，需要被视为莎粉夫妇赠送给孩子俩的“礼物”。

既然是礼物（Gift）、是一种赠予，就可能牵涉到遗产税（Inheritance Tax）。

当然了，如果在莎粉夫妇“赠送”该礼物给孩子后的7年内，莎粉夫妇都健在的话，那么这段“价差”就不会衍生出遗产税的问题。

→ 还有印花税的问题？

莎粉并没有向我们透露有关孩子的详细情况。但假如，孩子都是从来没有买过房子、名下也尚未有任何房產的First-time buyer（首购者）的话，那还真的需要考虑清楚，是否要现在买下莎粉的房子。

毕竟，孩子们买了之后，如果不是自己住，而是继续维持出租给其他人的话，那么孩子买房的时候，不仅无法享有首购者的印花税优惠政策；甚至在以后，即便孩子要买自住房，也无法再被视为First-time buyer，就这样白白浪费掉了一生中唯一一次享有“首购者优惠”的机会。

再假设，孩子们都已经不是First-time buyer，名下已经至少有一套房了。

那么，孩子们买下莎粉投资的伦敦公寓后，也会被视为是“二套房”（如果孩子没有要把原来名下的房卖掉，并搬进伦敦公寓而把“它”当做自住房），因此需要支付“更高印花税”（Higher rates）。

再进一步说，如果孩子们最终依旧决定买下莎粉这套伦敦投资公寓；那么在未来，如果打算“转手”这项投资的时候，也同样可能牵涉到资本利得税（CGT）。

当然，前提是这套伦敦公寓单纯属于他俩的“投资”，他们买了之后没有搬进去住、没有把这套公寓当做是自己的“主要住房”（Main Home）。

＊丽莎也建议：

由于莎粉的描述，是两个孩子打算一起“共同”投资持有这套房产，就是共同持有一套房产。

即便是亲兄弟姊妹，未来也难保会没有“意见不合”的时候。如果可以的话，最好先订定一份“信托契约”（Deed of Trust），在契约上明确规范双方的责任，以及需要遵守的公约。

而在”产权模式“上，如果希望双方各自享有更高的自由度，也可以选择以“Tenancy in Common”（一般共有制）来共同持有一套房。

这样的话，其中一方如果未来想要转让或出售自己持有的房产份额，并不需要获得另一方的同意，就能自由地转让/转卖自己在该房产中所拥有的全部份额。

当然，以上只是针对莎粉的特定情况所提供的延伸参考和说明。

实际想要做出什么样的选择，决定权还是在莎粉自己身上。莎粉可以根据自己的考量，去做出最符合自己和家人需求的决定。

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