投资只需十年间，三几步，大局谋定

今年不知道什么时候突然间流行起“赛道”一词。凡与赛道沾上边的股票价格都升上天了。在我看来，“赛道”只是人们刻意制造出来对股价大幅上涨后的合理化解释。因为人们总是需要为上涨创造某个“与上次不一样了”的理由。

反之，今年地产行情的不景气，我们创造的理由是地产不行了，地产未来将严重收缩，公司将大量倒闭，地产不是一个永续行业。等等。同样的，人们也为下跌创造某个“与上次不一样了”的理由。

一切都是为了解释当前的涨跌现象而已，很少真的有人深入去研究现象背后的本质。如同某些财经报纸，总是准备了两套文案，一套是市场收市时如果上涨的时候发，另一套是市场下跌的时候发。

其实如果用很简单的常识想一想，一切没有那么悲观。

2019年全国商品房销售15.9万亿，占中国全年GDP国内生产总值99万亿的16%。

IMF预计中国2030年GDP将达26万亿美元超越美国成为世界经济第一大国。如果届时，房地产业依旧占全国GDP的比重是16%，则全年的地产销售将达到27万亿以上。即使在最悲观的情况，房地产业占全国GDP的比重下降到10%，全年的地产销售依旧达到17万亿以上。

中国人民对美好生活的向往，有钱之后头等大事就是改善居住环境，这种千年文化属性是不会改变的。这才是真正的“赛道”！

正是因为房地产这个行业太巨大了，过去一直是野蛮生长，随便圈个地就能赚钱。据国家统计局的数据，目前全国注册房地产企业有9万家，上市的房地产企业超过200家。

未来即使整个房地产市场销售不增长，将来在存量市场当中，优秀的龙头企业依靠吃掉中小公司的份额，依旧会活得非常好。

这里可以举一个例子，大众情人的白酒市场。但事实上，白酒市场是一个加速收缩的红海市场，竞争是非常惨烈的。

2015年全国白酒市销售为1279万升。

2019年全国白酒市销售为756万升。

市场在这几年间萎缩了40%，这与大家看到茅台五粮液不断创新高的股价是否形成巨大的反差呢？

白酒市场的整体是严重的供大于求，而且整体市场萎缩，在多样化的个性时代，年轻一代不再青睬白酒。但这与茅台五粮液供不应求却形成鲜明对比。

而目前房地产市场整体还处于一个增量增加的上升环境，前十大的企业还在进一步提升市场集中度。“三道线红”的出台，更加是帮助了龙头企业加速提升市场占有率。

以大家比较熟悉的万科为例，万科2009年销售634亿，市场占有率1.66%。到2018年销售6069亿，市场占有率4%。万科这十年间销售提升了8.5倍。而这十年间，全国房销售只是从3.8万亿提升到15万亿，只提升了2.9倍。

不仅仅是万科，前十名的龙头房企，这十年的销售远远超越了市场的增长。这一方面得益于整体市场的增量，另一方面更是因为优秀的龙头企业提升了自身的市场占有率。这个期间，多少中小房企倒下了。未来十年，将会有更多中小房企要么倒下要么被并购。

未来十年，可能是房地产行业的惨烈时代，却也是优秀企业的黄金时代，分化将会是非常的巨大。

从2008年金融危机买入的阿里、蒙牛。

到2010年因地产调控买入的地产行业；

到2012年因债务危机买入的银行行业；

到2017年因利率下降买入的保险行业；

回顾自己过去十几年的投资历程，其实真正让自己赚大钱的就是这么几次的投资决策。差不多每隔3-5年做出一次重大的投资决策，每一次，都让家族资产上升了一个台阶。这么几次积累下来，十年间就足以财务自由了。

投资其实不需要做太多决策，十年间，三几步，便把大局谋定了。整个的投资人生，可能就是只需要做二十次的重大投资即可。

现在我们认为目前对房地产的投资，对于我们的家族来说这可能就是这样的一次重大的投资决策，所以我一直在写，一直想在把这期间的思考感悟记录一下，作为我们家族投资历程的一个记录。我相信过几年后再看，这又会是一次经典的投资战例。