新租赁准则轻松上手（1）：有关租赁期，你所需要知道的一切
行走的审计汪陪伴你的又一天
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引 言
4月，我们对新租赁准则进行了初步探究，揭开了她神秘的面纱，如果你没注意到，那具体可以戳：
但实务总是纷繁复杂的，常规的理解还不足以我们能够轻松应对遇到的租赁相关的问题。于是便有了脑海中构思的拆解三部曲：
① 租赁期：所需知道的一切
② 租赁付款额：回归本源，所谓的租金不过如此
③ 折现率：5个要点，应知应会
具体的核算和列报，大部分内容则都是大家必须理解和掌握的。涉及到核算和列报，主要是三大要素：租赁期、租赁付款额和折现率。因此，对上述三大要素的理解和运用，就显得尤为重要。
我们今天就帮大家来拆解其中一项：租赁期，你所需知道的一切。
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大致了解租赁的定义
我们先来简单过一下租赁的定义。定义枯燥，但却如魂，贯穿全局。在租赁准则中，对租赁的定义是这样的：
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
一项合同要分类为租赁，必须满足三要素：
1. 存在一定期间；
2. 存在已识别资产；
3.资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制。
在实务中，我们能够理解的租赁，都不会特别复杂。
一般情况下，房屋租赁都很容易识别出来是租赁。设备租赁通常会涉及到融资租赁，谁没事经营出租个设备，别人搞坏了还回来，大概率是亏的。
当然某一些特殊的大投入行业也会涉及到特殊租赁，也就是租赁标的不是房屋也不是设备，比如说光纤、带宽、电信猫等；航空公司则是租赁机场；还会有一些百货公司租赁其摊位或者海运公司出租其舱位等....
但是，小编敢保证95%以上，大家遇到的都是房屋建筑物和设备租赁。所以我们可以先跳过较为理论性的“租赁的定义”、“租赁的识别、分拆和合并”，先让大家搞懂最基本的核算。
回头，咱们能理解核算后，再来仔细探究定义、分拆和合并等。
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租赁期
我们一看租赁期，就觉得很好理解：不就是租赁的时间吗。那让小编来提几个问题，看看大家是不是能回答？
① 免租期怎么考虑，属于租赁期吗？
② 租赁协议中有续租条款，租赁期如何考虑，需要包括有可能续租的期间吗？
③ 租赁协议中有终止条款，租赁期如何考虑，是否无法确定租赁期间？
④ 原先约定的租赁期间是三年，后来改为一年了，如何核算这一变动的影响？
如果你是一脸问号，不要着急，继续往下读。我们逐一来解决上述的问题。
首先，我们来看看，准则中对于租赁期的定义：
租赁期是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。如果承租人
① 有续租选择权，且合理确定将行使该选择权的，租赁期应包含续租选择权涵盖的期间；
② 有终止租赁选择权，且合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应包含终止租赁选择权涵盖的期间。
不得不说，准则的措辞，对于小白来说，真的太不友好了！这定义看了仍旧一脸懵。但也没办法，作为指引纲领，就要坚持阐述到位的原则，顾及到方方面面。
小编就逐一帮忙翻译，顺带解决上述我们提出的问题。
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租赁期确定的原则
要确认租赁期，原则是：找到租赁这一事项最有可能涵盖的期间。
所谓的免租期、续租权、终止租赁权等，都是对租赁期的一个补充说明。我们可以通过实际情况，评估后判断公司执行租赁最有可能涵盖的期间。它，就是我们所说的租赁期。
租赁期的定义里，有个词非常关键，就是不可撤销。我们来假设一种极端情况：
如果我租了一间房屋，双方都可以随时取消租赁，且不用支付罚金，即不定期租赁。那么这种租赁就不符合租赁的定义，因为租赁要求在“一定期间内”，资产使用权有对价转移。
这一原则和不可撤销的强调，在下述的各项条款以及评估中，会指引具体的方向。我们接着往下说。
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第一：如何考虑免租期
免租期怎么考虑，属于租赁期吗？当然属于。免租期间虽然不需要支付租金，但实际已属于租赁业务，承租人已有权使用租赁资产。我们来看一个例题：
出租人将商铺租给A公司，并于2020年1月1日将房屋钥匙交付给A公司。A公司在收到钥匙后，可以自主安排对商铺的装修布置，并安排搬家。合同约定有3个月免租期，起租日为2020年4月1日，A公司自起租日开始支付租金。
在上诉交易中，A公司从2020年1月1日起，就已拥有对商铺使用权的控制，因此租赁期开始日为2020年1月1日，在这一天就应该进行核算处理，确认相应的使用权资产，即租赁期应包含免租期。
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第二：如何考虑续租权？
续租选择权，是不可撤销的租赁期到期后，对于是否续租的具体规定。在考虑租赁期间是否包含续租选择权所涵盖的期间时，我们最重要的是考虑，承租人是否会行使续租使用权。
我们来看一个例子：
承租人签订了一份设备租赁合同，包括4年不可撤销期限和2年期固定价格续租选择权：
① 续租选择权期间的合同条款与市价接近，没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权。因此，在租赁期开始日，确定租赁期为4年。
② 若承租人花费了大量资金对租赁建筑进行了改良，预计在4年结束时，租赁资产改良仍将具有重大价值，且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现。则在租赁期开始日，确定租赁期为6年。
上述例子很好理解。我们可以采用“代入式理解法”，假设自己是承租人，如果继续租赁比终止租赁更划算，那我们就会选择继续租赁。
在租赁日开始日，这个判断难免抽象，无法具化，因而也会出现一些通过构造一些条款，而产生的“长租变短租”的现象。
比如，一项实际为2年的长租，通过租赁期1年 续租选择权1年，并且在1年后，双方都能终止租赁，且不需要支付罚金，这项租赁期间就为1年，可以采用租赁的简化处理。
可见，租赁期的判断和选择，会影响我们对租赁的核算处理。我们再来看一个例子：
某租赁合同约定，初始租赁期为1年，如有一方撤销租赁将支付重大罚金；1年期满后，经双方同意可再延长2年，如有一方不同意将不再续期，没有罚金且预计对交易双方带来的经济损失不重大。上述情形下，租赁期应如何确定？
按照上述租赁合同约定，此后2年的延长期中，承租人和出租人均可单方面选择不续约，而无需支付任何罚金且预计对交易双方带来的经济损失不重大，该租赁不再可强制执行，因此2年的延长期并非不可撤销期间。
因此，该租赁合同在初始确认时的租赁期应确定为1年。
上述的例子就说明了如果承租方很有可能不续租，那续租的时间就不包括在租赁期内了。大家可以好好品一品。
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第三：如何考虑终止租赁选择权？
终止租赁选择权的考虑，和续租的考虑，大体是一致的。如果承租人不会行使终止租赁选择权，那么终止租赁选择权的期间，就包括在租赁期中。
在实务中，我们如何来考虑承租人是否会行使上述权利？除了遵循上述所说的原则：找到租赁这一事项最有可能涵盖的期间外，还有更具体的评估方面：
① 与市价相比，选择权期间的合同条款和条件；如果续租的价格低于市价，或者终止租赁需要支付大额罚金，那就可以合理确定，承租人会行使续租的权利，或不行使终止租赁的权利。
② 在合同期内，承租人进行或者预期进行重大租赁资产改良，在行使续租选择权等时，预期能带来重大经济利益。
③ 租赁资产对承租人运营来说非常重要，很难获得合适的替换资产等。
等等。评估上述项目，都可以合理找到租赁这一事项最有可能涵盖的期间，然后，将其作为此项租赁的租赁期。
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第四：租赁期变更，应如何核算？
当我们在租赁开始日时，确定好租赁期后，在租赁期间，发现不可撤销的租赁期变更，那要如何核算呢？我们分为两种情况来看。
第一种情况是：租赁期延长
在租赁期延长的时点，确认一项新增的使用权资产。租赁期变长，意味着租赁付款额的同时增加，因此针对延长的部分，我们在确认延长的时点，做相应处理就行。
第二种情况是：租赁期缩短
租赁期缩短的，承租人应当相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
也就是相应按比例减少使用权资产和租赁负债，差额部分计入“资产处置损益”。
那如果租赁期缩短到1年以内，应如何来考虑？可以追溯调整作为租赁的简化来处理吗？
准则实施问答中明确规定：这种情况下，应该按上述第二种情况来处理，企业不得改按短期租赁进行简化处理或追溯调整。
这点大家务必注意。
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如何持续评估具体的租赁期条款？
确认租赁期后，我们是否就万事大吉？不需要再关注租赁期了？
并不是，如果在租赁期内，发生了重大事件，会影响承租人是否合理确定行使相应选择权的，那么承租人就要重新评估，并根据重新评估的结果，修改租赁期。
也就是说，对“不可撤销的租赁期”的评估是一个动态的持续的过程。在实务中，我们可以在审计的每个资产负债表日，对重大的租赁进行具体的评估，尤其考量下列因素：
① 发生了在租赁期开始日未预计到的重大租赁资产改良，且预期将在行使续租选择权等时，为承租人带来重大经济利益；
② 在租赁期开始日未预计到的租赁资产的重大改动或定制化调整，这会加大公司更换租赁资产的成本。
等等。对于重大的租赁，大家要记住持续的动态的评估，识别到重新评估可能会导致租赁期的变化。因为租赁期的变化，会影响到租赁的核算。
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总结（划小黑板）
关于租赁期，我们上文几乎讲到了实务中会涉及到的各种情形。总结来看，我们先简单了解了租赁的定义，然后对如何确认租赁期，提出了四个问题。
接着，我们又深入理解了租赁期的定义，并且对上述四个问题，结合例题来解答，并提出了如何确认租赁期的原则：采用代入式学习法，找到租赁最有可能涵盖的期间。这点原则是核心，是各种具体情况评估时，所需要考虑的方向。
最后，我们还考虑了在租赁期内，对租赁期的重新评估。这点也很重要，因为实务中容易遗漏，从而影响租赁的正确核算。
关于租赁期，你所需知道的一切！就探讨到这里了。下文，我们继续对租赁付款额进行探究。这个系列，会帮你搞定这三项，一定要记得关注，星标审计汪！