重庆中央公园的土拍天花板，可能要被它掀翻了！
（图源网络）
前言
两集中三供应的靴子要落不落，但是土地市场已经开始有点敏感了。整个2月份，重庆的土地供应量骤然减少到4块，但是溢价率最高的却已经高达36.88%左右。
最近，又有8块土地进行了预供应，我大概看了一下，两路组团又供出来两块条件非常不错的地。起始楼面价也不低：
一块9600元/㎡，一块8300元/㎡。
要知道，最近中央公园板块可是太火了，并且这两块地的邻居，就是去年HR拍的万元地。
这着实勾起了我的好奇心。基于此，我决定前往打探一番。
01
停工盘和高价地齐飞？
有车的都知道，一洗车就下雨。这个规律同样应用于我踩盘。
早上背包出发就开始下雨，毛毛雨一直不停歇。但是这也无法阻挡我前往中央公园的决心。10号线开得起飞，从地下“飞”过了热闹的街道和厂区，终于抵达了鹿山站。
出了站以后，本来我抬脚就想往待拍地块走，一转头，几栋巨大的正在施工的建筑闯进了我视线。
正当我想感叹，中央公园果然还是年轻板块，新修建筑一栋接一栋的时候，突然发现，这几栋楼不对劲：
貌似“烂尾”了？
（实拍）
我停下观察了半天，确实完全不见工地应有的轰鸣和热闹，也不见工人进出。
当我走近想看看售楼处有没有开放，打探一下情况的时候，发现售楼处只有一个疑似工作人员的小哥坐在那里，非常寂寞的在打游戏。
可能他过于专注，也没发现我在外面暗中观察。售楼处外面的绿植也一脸疏于打理的样子，蒙上了一层厚厚的灰。
（实拍）
若是真的烂尾了，那实在是太可惜了。地段如此好，周边配套都几乎成熟了，浪费了这么好的一块地。
我原地查了一下这个楼盘的情况，发现之前有本地大V爆料过，这个盘是公寓项目，停工了一年左右。
停工多半是因为差钱，而在我多方查询之后，发现这个公寓项目也是倒霉催的：
企业规模不算大；
公园竞争白热化；
前几年的市场行情还有点差；
惨。
查明了原因之后，我就开始前往待拍地块。一路走过去，几年前印象里荒凉冷清的中央公园东已经发生了翻天覆地的变化。
楼盘林立，社区底商比比皆是。写字楼、学校、医院，公共交通，应有尽有。俨然一副已经成熟了的新贵模样。
（实拍）
大概走了一公里，我抵达了目的地。
02
土地具体情况
从全图来看，中央公园的绝大部分路网规划实在是舒服。
如果说重庆绝大部分路网规划堪比钢丝球，那中央公园的路网规划就是标准的井字型。
（图源网络）
尤其是待拍地块附近，横平竖直的，简直治愈了我的强迫症。
（自制）
一路走过去，地势几乎是平坦的，也少有坡度极大的上下坡。
（实拍）
而当我走到待拍地块的时候，周围已经被高高的围挡遮了起来。我本来想找个缺口钻进去看看，然而围挡并不想给我机会。
走了一段路，突然发现了一个被拆了一半的栅栏。我举高手机，通过相机观察了一下里面的情况，不得不说，真的平坦。
（实拍）
（实拍）
见惯了核心区上坡下坎的地形地势，再看这种平坦的土地，宛若回到了北方平原。
我又到另一块待拍地看了一下，也是依旧平坦。两个地块的条件差不多，区别就在于，一个方正规矩，一个因为有已建成的街道服务中心，地块稍显不规则。
（实拍）
从配套角度来说，这两块地离两江国际商务中心，轨道交通仅需3个站，不出意外的情况下，快速到达中央公园商圈不成问题。
如果是日常购物消费，它附近还有一个已建成营运的小型商业体。我路过的时候进去打探了一下，一层部分大品牌服饰鞋类正在进行门店装修，二层有针对小朋友的课外教育，三层大多是餐饮。
（实拍）
（实拍）
外侧更多的是中小型饭店，满足日常需求完全没问题。
在地段、综合配套都不错的情况下，容积率也比较低。虽然说是公园板块常见的约1.5，但是在中央公园土地已经开始呈现缺乏趋势的情况下，这也是不可多得的卖相不错的土地。
这样的地，我估计成交楼面价不会低于它的老邻居。
03
可能要刷新记录了
去年HR在它们旁边拍的地，看样子已经是在修建售楼处了。当年拿的两块地的地价也都不便宜。
F25-1：
容积率1.5
起始楼面价8130元/㎡
成交楼面价10433元/㎡
（图源 锐理数据）
F25-2：
容积率1.5
起始楼面价8340元/㎡
成交楼面价11162元/㎡
（图源 锐理数据）
而两个待拍地块与之相邻，容积率同为1.5，最高的一块起拍价达到了9600元/㎡！
中央公园的地价天花板，可能要被这块地掀翻了。
这两块地最差的情况，我估计可能也不会低于11000元/㎡。若是胆子再大点推测，按照今年30%左右的溢价率，突破12000达到13000也是有希望的。
毕竟，若是按照网传的4、7、9月集中土拍，4月不拿地，今年大概率得徒伤悲。7月和9月难以稳妥保证顺利开盘预售，那么，4月这次土拍可能就成了大型血战现场。
并且，今年商品住宅用地量已经出台，2292公顷，不少。但是从现在释放出来的预供应土地来看，卖相好的不算多。
（图源 华龙网）
而这两块地品质不错，若是在4月同时放到市场上，可能会被众多有实力的开发商车轮战争夺，从而抬高价格。
若是这种情况，那今年这两块可就非常有看头了。要是到时候真拍出来个核心区的价格，中央公园怕不得火出圈了。
04
结语
总的来说，“二三计划”可能会给中央公园带来比较大的影响。
主要是因为中央公园板块一直是网红板块，并且土地已经不算多了。而按照今年土拍供地的趋势，会优先供给轨道附近的地块。
那么，在配套比较优质的情况下，中央公园的土地价格可能会走高。
条件好的土地谁都想要，若是北区供应土地稍微侧倾中央公园，那今年可能会出现房企扎堆公园轨道旁的情况。
而今年年底，两江国际商务中心也计划要开业了。那这两块地，会成为今年中央公园板块的焦点么？
或者说，他们能否给已经高热度的中央公园再添一把火？
我们拭目以待。
附：
2021年渝北区拟供应商品房建设用地表。
E·N·D
西区神盘
总价115万起
买核心区商圈里轨道三房
项目亮点：
1. 绝对核心区，商圈里，好租好卖小三居；
2. 套内面积51-62㎡；
3. 户型可改动空间大，得房率高；
4. 轨道旁，步行实测2-3分钟；
5. 一路之隔新修大型公园，生态环境舒适；
6. 商圈里罕见2.0低容积率，纯小洋楼组团；
7. 总价仅需115万起！
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（验证：三峡广场）
（验证：三峡广场）
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原创：余生
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